Tout savoir sur la colocation

En quoi consiste la colocation ?

Selon le sens commun, la colocation consiste pour plusieurs personnes louer ensemble un logement. Sur le plan légal, la définition est plus précise.

La définition selon l'Article 8-1 loi 6 juillet 1989

Devant la hausse des loyers, de nombreux locataires choisissent de partager un logement afin de diviser le coût de la location et de plus en plus de propriétaires consentent à proposer leur bien en colocation. C'est un mode de vie, qui s'est brusquement développé ces dernières années, longtemps ignoré par la loi, il est désormais encadré par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi Alur.

La colocation est une location à plusieurs locataires. Les colocataires peuvent avoir des liens entre eux (amis, fratrie, concubins) ou être de parfaits inconnus les uns par rapport aux autres. Ils ont en commun d'occuper le même logement constituant leur résidence principale. L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » Ce même article exclut de la colocation les locations consenties à des époux ou des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion du contrat de location.

Colocation ou concubinage ?

Dans la vie courante, la relation existant entre des concubins ayant une vie maritale et des d'autres personnes (amis, fratrie, etc.) n'est pas comparable. Pour autant lorsque ces différentes catégories de personnes entreprennent de louer ensemble un logement, le contrat de location qu'ils signent est le même : c'est un bail de colocation. Il produit exactement les mêmes effets, a les mêmes conséquences juridiques pour toutes ces catégories de personnes dès lors qu'elles signent et figurent ensemble un contrat de location.

🙋‍♀️ Le concubin du locataire simple occupant du logement ne dispose pas même s'il est connu du bailleur du statut de colocataire. Le seul moyen est de figurer au bail que ce soit au moment de la conclusion ou plus tard par un avenant.

Comment faire un contrat de colocation ?

Pour faire une colocation, tous les locataires concernés doivent figurer sur le contrat de location et le signer. Ils doivent avoir conscience que faire de la colocation cela signifie partager des espaces communs et supporter ensemble toutes les charges et obligations inhérentes à la location.

Le bailleur qui veut proposer un logement en location doit s'assurer ce que celui-ci s'y prête. Dès l'annonce le propriétaire doit préciser quelle est la surface habitable du logement qu'il propose à louer. Pour une colocation avec un bail unique, le propriétaire doit proposer une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires et 9m² supplémentaires pour chaque colocataire supplémentaire.

👉 C'est la loi Elan du 23 novembre 2018 qui en modifiant l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et par dérogation à article L 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation a modifié la surface et le volume habitables des locaux privatifs en colocation à baux multiples. Ils sont passés de 14 mètres carrés à 9 mètres carrés et de 33 mètres cubes à 20 mètres cubes. Il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Pour une colocation avec des baux distincts, chaque colocataire doit disposer d'un espace privatif, une chambre d'une surface minimale au moins égale à 9 m². Les pièces communes ne sont pas prises en compte dans cette surface. De ce fait, chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties dont l'usage sera commun à tous les colocataires (cuisine, salle de bains, salon...).

Quels sont les avantages de vivre en colocation ?

🙋‍♀️ La colocation en plus d'être un mode de vie qui a le vent en poupe, elle permet aux occupants d'une même résidence principale de minimiser le coût toujours plus élevé du logement surtout dans les grandes métropoles. Elle permet au locataire de se loger plus facilement : le partage du coût du loyer lui ouvre des secteurs, des prestations, des surfaces qu'il n'aurait pas été en mesure de supporter seul dans un logement individuel. Cela a également une dimension sociale, la colocation permet à ceux qui ont des difficultés à vivre seuls de pouvoir allier indépendance (chaque colocataire à un espace privatif) et convivialité avec le partage des espaces communs.

Mais cela suppose que tous les colocataires soient sur la même longueur d'onde. Cela peut se faire naturellement ou être induit par un pacte, règlement ou charte de colocation. Les colocataires peuvent le rédiger ensemble ou cela peut être prévu par le propriétaire pour encadrer et prévenir les conflits dans la colocation. Le règlement intérieur à une colocation permet par exemple d'établir les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bains, réfrigérateur...).

Une colocation à bail unique

Dans la colocation à bail unique, tous les colocataires figurent sur le même bail qu'ils doivent signer. Le contrat doit correspondre à un modèle type tel que défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Le bailleur peut ne remettre qu'un seul exemplaire du contrat à l'ensemble des colocataires.

✋ Tous les colocataires sont solidaires entre eux, à cet effet une clause de solidarité et d'indivisibilité doit figurer dans le bail.

La clause de solidarité et d'indivisibilité

🗣️ « Les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. En outre, le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers, charges et accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période. Toutefois, la solidarité prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. » Il y a quelques exceptions à la clause de solidarité :

• La clause de solidarité et d'indivisibilité : elle ne s'applique pas à la colocation faite dans le cadre du bail mobilité, et ce même s'il s'agit d'une colocation étudiante. En effet la loi Elan du 23 novembre 2018 a expressément exclu l'application au bail mobilité du V de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose le principe de la solidarité entre colocataires.
• Autre exception, la clause de solidarité ne s'applique pas quand un colocataire quitte le logement à la suite de violences subies de la part de son concubin avec lequel il partage le logement, ou que l'un des enfants du foyer en a subies.

Les incidences de la clause de solidarité dans une coloc

Elle permet au propriétaire bailleur :

• lorsque tous les colocataires sont dans les lieux d'exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement de l'intégralité des loyers, charges et accessoires ;
• de se retourner contre le colocataire qui a quitté les lieux après avoir donné congé, en cas d'impayés de loyers par le(s) colocataire(s) restant(s) jusqu'à l'expiration d'un délai de 6 mois après son départ.

👉 La clause de solidarité demeure valable pour tous les éventuels renouvellements du bail par tacite reconduction. En revanche, lorsqu'un locataire quitte la colocation, cette clause doit être limitée dans le temps. Le colocataire parti ne peut être tenu pour « éternellement » responsable du paiement d'un logement qu'il n'occupe plus. Avant la loi Alur, la solidarité entre colocataires perdurait jusqu'à la fin du bail, désormais on limite la durée de la clause de solidarité à 6 mois après le départ du locataire.

Est-ce qu'un locataire peut prendre un colocataire ?

Le congé d'un des locataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit avec les colocataires restants. Le propriétaire ne peut pas imposer leur départ. Mais les locataires doivent continuer à assurer le paiement du loyer en totalité. En général, un nouveau colocataire vient donc remplacer celui qui part.

🚶‍♀️Le départ d'un colocataire

Le colocataire qui souhaite quitter le logement doit adresser son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou notification par huissier. Le congé adressé, le locataire doit respecter un délai de préavis. Rappelons que par défaut le délai de préavis est de trois mois en location vide sauf pour des cas précis et pour les logements situés en zone tendue. En location meublée, il est d’un mois.

Si le locataire part sans donner congé, il reste colocataire et donc tenu au paiement des loyers. Par ailleurs, le locataire sortant ne peut exiger du bailleur sa part de dépôt de garantie puisque ce dernier peut le conserver jusqu'à la fin du bail. Le colocataire sortant doit donc s'arranger avec les autres occupants pour se faire rembourser sa part.

👉 Si l'ensemble des colocataires souhaite mettre fin au bail, un seul congé, signé par tous les colocataires, suffit.

⚠️ Le partant reste tenu au paiement du loyer en cas de défaillance de celui des colocataires restés dans les lieux. Ce n'est le cas que si le contrat comporte une clause de solidarité et ce jusque 6 mois après son départ sauf si l'avenant encadrant l'arrivée d'un nouveau colocataire prévoit explicitement que le locataire ayant quitté les lieux est libéré de son obligation de solidarité.

L'arrivée d'un nouveau colocataire : l'avenant au bail

Pour continuer d'assurer le paiement du loyer, les colocataires restants peuvent intégrer un nouveau colocataire. Mais il faudra obtenir l'accord du bailleur pour que celui-ci figure au contrat. Dans cette hypothèse, les parties rédigeront un avenant au contrat sur papier libre. L'avenant ainsi rédigé sera annexé au bail lui-même. En colocation, lorsqu'un avenant au bail est conclu, il convient d'y mentionner :

• le nom(s), prénom(s), adresse(s) du bailleur, des colocataires actuellement dans les lieux (dont celui ayant donné congé) et du colocataire se substituant ;
• le rappel des faits, c'est-à-dire la signature en date du (date) entre le bailleur et les colocataires d'un bail d'habitation portant sur le bien X (désignation du bien), le fait que le colocataire X a décidé de quitter les lieux, que l'ensemble des colocataires ont proposé comme nouveau locataire Y, que le bailleur a accepté cette substitution ;
• la date à laquelle le colocataire ayant donné congé doit avoir quitté les lieux ;
• la date à laquelle le bail prendra effet au profit du nouveau colocataire ;
• le fait que l'intégralité du bail s'appliquera aux mêmes conditions que précédemment au nouveau colocataire, et ce, pour le temps restant à courir ;
• la signature de toutes les parties.

Et la caution ?

Les propriétaires demandent généralement qu'une tierce personne se porte garant du paiement du loyer, dès lors qu'il s'agit d'étudiants ou de personnes ne bénéficiant pas de revenus suffisants ou réguliers. Habituellement, il s'agit d'un parent ou d'un proche. En signant un engagement de caution solidaire, celui-ci s'engage à payer au propriétaire le montant du loyer en cas d'impayés.

L'acte de cautionnement doit mentionner de manière explicite le ou les noms des bénéficiaires et la durée d'engagement du garant pour être valable. Le plus souvent, le propriétaire souhaite autant de cautions qu'il y a de colocataires pour être couvert quels que soient les colocataires encore dans les lieux au moment d'un éventuel problème de paiement.

⚠️ Du fait de la présence, dans la quasi-totalité des contrats, d'une clause de solidarité, la caution ne s'engage pas pour une partie du loyer mais bien pour son intégralité. Il convient tout de même d'indiquer le montant total du loyer dans chaque acte de cautionnement rédigé.

L'état des lieux du logement

Lors du départ ou de l'arrivée d'un colocataire, il n'y a pas d'état des lieux partiel réalisé. C'est le dernier colocataire qui mettra fin au bail qui devra rendre compte de l'état dans lequel le logement est restitué au propriétaire à la fin du bail.

Le dépôt de garantie

De même le bailleur n'a pas à restituer de dépôt de garantie même partiel au colocataire sortant. Celui-ci doit trouver un arrangement avec le colocataire qui demeure dans les lieux si c'est lui qui s'était acquitté du dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux. S'il est remplacé par un nouveau colocataire c'est avec lui qu'il doit trouver un accord.

Une colocation à baux multiples

✍️ Le contrat

Dans ce cas, chaque colocataire dispose d'un contrat de bail individuel et indépendant des autres. Les parties ont la liberté d'utiliser ou non le modèle de contrat type.

💰 Le paiement du loyer

Chaque colocataire est redevable de sa quote-part de loyer. Les locataires ne sont pas solidaires entre eux du paiement de la totalité du loyer. La somme des loyers payés par l'ensemble des colocataires ne doit pas excéder le montant du loyer applicable au logement.

Le départ d'un colocataire

Le congé de l'un des colocataires met fin à son contrat. Il ne subsiste à la fin de son préavis aucun engagement envers les autres colocataires qui demeurent dans le logement.

La caution

Chaque garant n'est engagé qu'à hauteur de la partie du loyer dont le colocataire pour lequel il se porte caution est redevable. Au départ de celui-ci son engagement prend fin dans les mêmes conditions que le contrat du colocataire.

Quel loyer pour un appartement en colocation ?

Qu'il s'agisse d'une colocation à bail unique ou à baux multiples, la fixation du loyer en colocation doit respecter les mêmes règles que celles des baux classiques. Selon la situation géographique du logement, le propriétaire sera ou non librement fixer son loyer. La seule différence est que les colocataires doivent se répartir entre eux le montant du loyer total. 

👉 Logement se situe dans l'une des 28 agglomérations constituant la zone tendue, le loyer lors d'un nouveau bail de colocation ne peut pas être plus élevé que celui payé par le précédent locataire.

👉 Si le logement se situe dans une commune où les loyers sont plafonnés, le propriétaire doit  respecter les plafonds de loyers chaque fois qu'il signe un nouveau bail de location. Il doit également respecter l'encadrement des loyers à la relocation. À ce jour sont concernées les villes de Paris, 9 communes de Plaine Commune, 9 communes d'Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier.

Les charges dans un bail de colocation

Les colocataires sont redevables ensemble des charges locatives. En colocation, le bailleur a le choix entre des charges réelles et des charges forfaitaires pour les colocataires. À l’inverse des charges réelles, les charges forfaitaires ne peuvent faire l’objet d’aucune régularisation annuelle. Toutefois le montant des charges forfaitaires peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer. Pour finir, le montant du forfait de charges ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Les colocataires doivent souscrire une assurance habitation

Au moment de la conclusion du contrat de location, les locataires doivent présenter au bailleur une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, l'absence d'assurance est un constitutif d'une clause résolutoire permettant au bailleur de demander la résolution du bail avant son terme. 

Pour les colocataires, il leur est conseillé de souscrire à une assurance ensemble, de telle sorte que tout le logement soit uniformément couvert (parties privatives et communes). Le contrat d’assurance doit offrir la possibilité de faire des avenants au contrat, au départ et/ou à l’arrivée de nouveaux colocataires afin que la liste des bénéficiaires de l’assurance multirisque habitation soit toujours à jour.

📃 Lors de la souscription du bail, les colocataires peuvent convenir avec le bailleur que ce dernier souscrive une assurance pour leur compte. Il pourra alors récupérer par douzième, chaque mois en même temps que le loyer, le montant de la prime d’assurance majorée de 10 % maximum, conformément au décret n°2016-383 du 30 mars 2016. En contrepartie, le bailleur devra renoncer au bénéfice de la clause résolutoire pour cause de défaut d’assurance.

Colocation, comment déclarer à la CAF ?

Dans le cadre d'une colocation, chaque colocataire doit faire sa propre demande d'aide au logement en indiquant sa part de loyer, ses revenus personnels et le nombre de colocataire(s) présents au bail. Le calcul de l'aide au logement tient compte de la part de loyer versée par chacun des colocataires.