Tout savoir sur la colocation

Devant la hausse des loyers, de nombreux locataires choisissent aujourd'hui de partager un logement afin de diviser le coût de la location. Ils optent pour la colocation. C'est un mode de vie, qui s'est brusquement développé ces dernières années, longtemps ignoré par la loi, il est désormais encadré par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi Alur.

👉 Qui signe le contrat ? Qui paie les loyers ? À quoi vous engage la clause de solidarité ? Que faire en cas d'impayés ? Et si l'un des colocataires part ?

En quoi consiste la colocation ?

La colocation est une location à plusieurs locataires. Les colocataires peuvent avoir des liens entre eux (amis, fratrie, concubins) ou être de parfaits inconnus les uns par rapport aux autres. Ils ont en commun d'occuper le même logement constituant leur résidence principale. L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » Ce même article exclut de la colocation les locations consenties à des époux ou des partenaires liés par un PACS.

Une colocation à bail unique

Dans ce type de colocation, tous les colocataires figurent sur le même bail qu'ils doivent signer. Le contrat doit correspondre à un modèle type tel que défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Le bailleur peut ne remettre qu'un seul exemplaire du contrat à l'ensemble des colocataires.

✋ Tous les colocataires sont solidaires entre eux, à cet effet une clause de solidarité et d'indivisibilité doit figurer dans le bail.

La clause de solidarité et d'indivisibilité

Elle énonce que :  « Les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. En outre, le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers, charges et accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, pendant une durée de six mois à compter de la date d’effet du congé. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période. Toutefois, la solidarité prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. »

La clause de solidarité et d'indivisibilité ne s'applique pas à la colocation faite dans le cadre du bail mobilité. En effet la loi Elan du 23 novembre 2018 a expressément exclut l'application au bail mobilité du V de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose le principe de la solidarité entre colocataires.

Les incidences de la clause de solidarité

Elle permet au propriétaire bailleur :

• lorsque tous les colocataires sont dans les lieux d'exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement de l'intégralité des loyers, charges et accessoires ;
• de se retourner contre le colocataire qui a quitté les lieux après avoir donné congé, en cas de non-paiement par le(s) colocataire(s) restant(s) jusque 6 mois après son départ.

La clause de solidarité demeure valable pour tous les éventuels renouvellements du bail par tacite reconduction. En revanche, lorsqu'un locataire quitte la colocation, cette clause doit être limitée dans le temps. Le colocataire parti ne peut être tenu pour « éternellement » responsable du paiement d'un logement qu'il n'occupe plus. En règle générale, on limite la durée de la clause de solidarité à 6 mois après le départ du locataire.

Le remplacement d'un colocataire

Le congé d'un des locataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit avec les colocataires restants. Le propriétaire ne peut pas imposer leur départ. Mais les locataires doivent continuer à assurer le paiement du loyer en totalité. En général, un nouveau colocataire vient donc remplacer celui qui part.

Le départ d'un colocataire

Le colocataire qui souhaite quitter le logement doit adresser son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou notification par huissier. Le congé adressé, le locataire doit respecter un délai de préavis. Rappelons que par défaut le délai de préavis est de trois mois en location vide sauf pour des cas précis et pour les logements situés en zone tendue. En location meublée, il est d’un mois.

Si le locataire part sans donner congé, il reste colocataire et donc tenu au paiement des loyers. Par ailleurs, le locataire sortant ne peut exiger du bailleur sa part de dépôt de garantie puisque ce dernier peut le conserver jusqu'à la fin du bail. Le colocataire sortant doit donc s'arranger avec les autres occupants pour se faire rembourser sa part.

👉 Si l'ensemble des colocataires souhaite mettre fin au bail, un seul congé, signé par tous les colocataires, suffit.

L'arrivée d'un nouveau colocataire : l'avenant au bail

Pour continuer d'assurer le paiement du loyer, les colocataires restants peuvent trouver un autre colocataire. Mais il faudra obtenir l'accord du bailleur pour que celui-ci figure au contrat. Dans cette hypothèse, les parties rédigeront un avenant au contrat sur papier libre. L'avenant ainsi rédigé sera annexé au bail lui-même. En colocation, lorsqu'un avenant au bail est conclu, il convient d'y mentionner :

• les nom(s), prénom(s), adresse(s) du bailleur, des colocataires actuellement dans les lieux (dont celui ayant donné congé) et du colocataire se substituant ;
• le rappel des faits, c'est-à-dire la signature en date du (date) entre le bailleur et les colocataires d'un bail d'habitation portant sur le bien X (désignation du bien), le fait que le colocataire X a décidé de quitter les lieux, que l'ensemble des colocataires ont proposé comme nouveau locataire Y, que le bailleur a accepté cette substitution ;
• la date à laquelle le colocataire ayant donné congé doit avoir quitté les lieux ;
• la date à laquelle le bail prendra effet au profit du nouveau colocataire ;
• le fait que l'intégralité du bail s'appliquera aux mêmes conditions que précédemment au nouveau colocataire et ce, pour le temps restant à courir ;
• la signature de toutes les parties.

Et la caution ?

Les propriétaires demandent généralement qu'une tierce personne se porte garante du paiement du loyer, dès lors qu'il s'agit d'étudiants ou de personnes ne bénéficiant pas de revenus suffisants ou réguliers. Habituellement, il s'agit d'un parent ou d'un proche. En signant un engagement de caution, celui-ci s'engage à payer au propriétaire le montant du loyer en cas de non-paiement.

Le plus souvent, le propriétaire souhaite autant de cautions qu'il y a de colocataires pour être couvert quels que soient les colocataires encore dans les lieux au moment d'un éventuel problème de paiement.

Une colocation à baux multiples

✍️ Le contrat

Dans ce cas, chaque colocataire dispose d'un contrat de bail individuel et indépendant des autres. Les parties ont la liberté d'utiliser ou non le modèle de contrat type.

💰 Le paiement du loyer

Chaque colocataire est redevable de sa quote-part de loyer. Les locataires ne sont pas solidaires entre eux du paiement de la totalité du loyer. La somme des loyers payés par l'ensemble des colocataires ne doit pas excéder le montant du loyer applicable au logement.

Le départ d'un colocataire

Le congé de l'un des colocataire met fin à son contrat. Il ne subsiste à la fin de son préavis aucun engagement envers les autres colocataires qui demeurent dans le logement.

La caution

Chaque garant n'est engagé qu'à hauteur de la quote-part de loyer dont le colocataire pour lequel il se porte caution est redevable. Au départ de celui-ci son engagement prend fin dans les mêmes conditions que le contrat du colocataire.

👉 La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais et par dérogation à article L 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs en colocation à baux multiple passe de 14 mètres carrés à 9 mètres carrés et de 33 mètres cubes à 20 mètres cubes. Il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Les charges dans un bail de colocation

En colocation, le bailleur a le choix entre des charges réelles et des charges forfaitaires pour les colocataires. À l'inverse des charges réelles, les charges forfaitaires ne peuvent faire l’objet d’aucune régularisation. Toutefois le montant des charges forfaitaires peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer. Pour finir, les charges forfaitaires ne doivent pas être manifestement disproportionnées au regard des charges réelles.

Les colocataires doivent s’assurer contre les risques locatifs

Il leur est conseillé de souscrire à une assurance ensemble, de telle sorte que tout le logement soit uniformément couvert (parties privatives et communes). Le contrat d’assurance doit offrir la possibilité de faire des avenants au contrat, au départ et/ou à l’arrivée de nouveaux colocataires afin que la liste des bénéficiaires de l’assurance multirisque habitation soit toujours à jour.

Lors de la souscription du bail, les colocataires peuvent convenir avec le bailleur que ce dernier souscrive une assurance pour leur compte. Il pourra alors récupérer par douzième, chaque mois en même temps que le loyer, le montant de la prime d’assurance majorée de 10 % maximum, conformément au décret n°2016-383 du 30 mars 2016. En contrepartie, le bailleur devra renoncer au bénéfice de la clause résolutoire pour cause de défaut d’assurance.