Location touristique : DPE et règles plus sévères en 2025 (louer va devenir plus difficile)

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 20 novembre 2024
Juriste chez PAP.fr

Pour limiter le nombre de meublés de tourisme en France, la « loi Le Meur » du 19 novembre 2024 rend leur mise en location plus difficile en 2025 : télédéclaration renforcée, DPE obligatoire, copropriété mieux protégée, etc. La fiscalité est encore alourdie.

En 2025, une déclaration obligatoire devra être enregistrée par le loueur via un téléservice national.
En 2025, une déclaration obligatoire devra être enregistrée par le loueur via un téléservice national. © kolderal/GettyImage

📌 En résumé

Voici les principales mesures de la « loi Le Meur » qui régule les meublés de tourisme en 2025.

Déclaration obligatoireDès 2025, toutes les locations de meublés devront être déclarées sur un téléservice national.
FiscalitéRéduction des abattements fiscaux pour augmenter l’impôt sur les revenus des meublés de tourisme.
Décence énergétiqueEn 2025, les nouveaux meublés de tourisme devront être classés au moins E (F ou G interdits).Ceux déjà existants devront atteindre la classe D d’ici 2034.
Pouvoir des mairiesLes communes pourront limiter la durée de location à 90 jours/an et interdire les meublés dans certains secteurs.
CopropriétésDès 2025, les règlements de copropriété pourront interdire la location de meublés par un vote en assemblée.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » ou « loi anti-Airbnb », vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. C'est un texte « transpartisan » qui doit mieux encadrer les meublés de tourisme et en limiter l’essor anarchique. Si les communes pourront  mieux réguler les locations saisonnières à partir de 2025, pour les propriétaires, les contraintes seront plus nombreuses ; le laisser-faire semble terminé !

La loi renforçant la régulation des meublés de tourisme a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024.

Louer à des touristes : une télédéclaration renforcée en 2025

Aujourd’hui, chaque mairie ou intercommunalité décide de mettre en place, ou non, la déclaration des meublés de tourisme, généralement via internet sous forme de « télédéclaration ». Cette situation :

  • nuit à la sécurité juridique des particuliers, car il est difficile de savoir si une commune impose la télédéclaration, rendant l’erreur de bonne foi possible ;
  • nuit à l’efficacité de la mesure, car la télédéclaration est difficile à contrôler. Des propriétaires déclarent louer leur résidence principale alors qu’il s’agit de leur résidence secondaire, échappant ainsi aux contraintes supplémentaires. La mairie de Paris signale de nombreuses fausses déclarations.

🆕 Une déclaration obligatoire pour tous en 2025

En 2025, il sera mis en place une déclaration obligatoire effectuée par le loueur et soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. Par ailleurs :

  • si le loueur déclare vouloir louer sa résidence principale, il devra prouver cela en fournissant son avis d’imposition avec l’adresse du meublé. Fini les déclarations mensongères ! ;
  • la copie du DPE pourra être exigée pour prouver la décence énergétique du logement.

👉 Ces éléments seront contrôlés. Si la commune constate des informations incorrectes ou douteuses sans régularisation, la mairie pourra suspendre la validité du numéro de déclaration du meublé de tourisme.

👉 Des sanctions renforcées. Toute personne qui effectue de fausses déclarations ou qui utilise un faux numéro de déclaration sera passible d’une amende administrative prononcée par la commune pouvant atteindre 20 000 €.

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Fiscalité des meublés de tourisme : plus d'impôt en 2025

La fiscalité des locations saisonnières est sous surveillance depuis un an ; l’objectif est de décourager la location courte durée en faveur de la location annuelle pour loger étudiants, familles et travailleurs. Pour y parvenir, la loi alourdit l’imposition des revenus locatifs en réduisant l’abattement forfaitaire de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés et de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Par ailleurs, le projet de loi de finances pour 2024 actuellement débattu veut lui aussi modifier le calcul de l’impôt. Il s'agirait de modifier le régime fiscal du LMNP (loueur en meublé non professionnel) au réel en obligeant à la réintégration des amortissements déduits lors de la vente du logement, ce qui mécaniquement augmentera l'impôt sur la plus-value.

Si la fiscalité future des meublés de tourisme est encore en discussion, la tendance est clairement à un alourdissement de l’impôt.

👉 Fiscalité des chambres d'hôtes

  Abattement forfaitaire/seuil Régime réel au-delà du seuil Taxation de la plus-value
2023 71 % jusqu’à 188 700 €/an Oui Sans réintégration de l’amortissement
2024 71 % jusqu’à 188 700 €/an Oui Sans réintégration de l’amortissement
2025 50 % jusqu'à 77 700 €/an Oui Réintégration des amortissements

👉 Fiscalité des meublés de tourisme classés

  Abattement forfaitaire/seuil Régime réel au-delà du seuil Taxation de la plus-value
2023 71 % jusqu’à 188 700 €/an Oui Sans réintégration de l’amortissement
2024 71 % jusqu’à 188 700 €/an Oui Sans réintégration de l’amortissement
2025 50 % jusqu'à 77 700 €/an Oui Réintégration des amortissements

👉 Fiscalité des meublés de tourisme non classés

  Abattement forfaitaire/seuil Régime réel au-delà du seuil Taxation de la plus-value
2023 50 % jusqu'à 77 700 €/an Oui Sans réintégration de l’amortissement
2024 50 % jusqu'à 77 700 €/an Oui Sans réintégration de l’amortissement
2025 30 % jusqu'à 15 000 €/an Oui Réintégration des amortissements

Bonne nouvelle pour les propriétaires : la nouvelle loi maintient l’imposition des revenus 2024 au même niveau qu’en 2023.

Les meublés de tourisme rattrapés par le DPE et la décence énergétique

Aujourd’hui, l’obligation de décence énergétique :

  • ne s’impose pas aux meublés de tourisme ;
  • ne s’impose qu’aux logements loués vides ou meublés sur une longue durée. Les propriétaires bailleurs qui louent à usage de résidence principale du locataire font ainsi face un calendrier d’éradication des passoires thermiques sévère, voire intenable, avec l'impossibilité de louer un logement classé G à partir du 1er janvier 2025. La ministre en charge du logement, Valérie Létard, envisage seulement des « ajustements » : les copropriétés pourraient échapper à l'interdiction de louer si elles sont engagées dans un programme de travaux.

👉 Cette différence de traitement pourrait réduire l’offre locative en défavorisant la location traditionnelle, tout en contredisant les objectifs climatiques de la France et le « verdissement » souhaité de l’hébergement touristique.

🆕 Demain, la décence énergétique concernera tous les meublés de tourisme

  • En 2025, un logement classé F ou G (passoire thermique) ne pourra plus devenir meublé de tourisme. Tous les nouveaux meublés de tourisme pour lesquels un changement d’usage est demandé devront donc être au moins classés E par le DPE, sauf lorsque le logement loué constitue la résidence principale du loueur ;
  • Tous les meublés de tourisme devront, à compter de 2034, atteindre au moins l’étiquette D, comme tous les logements loués en France.

👉 Cette mesure « évitera la fuite de certains logements vers un régime moins-disant sur le plan environnemental ».

Pour en savoir plus, assistez à notre atelier : Passoire énergétique : que faire ?

Les villes mieux protégées contre les meublés de tourisme en 2025

La réglementation va donner plus de pouvoir aux maires pour juguler le nombre de meublés de tourisme.

👉 La mairie pourra limiter la possibilité de louer à des touristes à 90 jours/an 

Aujourd'hui, dans les communes ayant mis en œuvre la télédéclaration, il est possible de louer sa résidence principale à des touristes jusqu'à cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette possibilité ne nécessite aucune autre formalité que la télédéclaration, formalité gratuite ; il n'est notamment pas nécessaire d'obtenir une autorisation de changement d'usage.

En 2025, chaque commune pourra abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de 90 jours.

👉 La mairie pourra délimiter des secteurs où la location touristique est interdite

À compter de 2025, les mairies pourront délimiter des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ; les logements concernés ne pourront donc pas faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme.

En cas d’infraction le maire mettra en demeure le propriétaire ou le locataire du logement de régulariser la situation, avec la possibilité d'une astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour de retard.

Compromis de vente et contrats de location portant sur des constructions soumises à cette obligation en porteront la mention.

Location touristique : les copropriétaires mieux protégés en 2025 ?

Aujourd’hui, un copropriétaire peut louer à des touristes sans avertir le syndic ni informer les autres copropriétaires. Cette politique du « fait accompli » complique les recours contre un bailleur indélicat et les nuisances causées par les touristes (allées et venues incessantes, dégâts aux parties communes et fêtes bruyantes), au grand dam des copropriétés.

🆕 Le règlement de copropriété pourra interdire les meublés de tourisme

À partir de 2025 :

  • Les nouveaux règlements de copropriété devront mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme ;
  • Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité de l'article 26 (la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise. Cette possible interdiction :
    • ne concernera pas la location d'un logement constituant la résidence principale du loueur ;
    • ne s'appliquera que si le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

🆕 Les copropriétaires seront informés de l'existence de meublés de tourisme

À partir de 2025 :

  • tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic ;
  • un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété devra être inscrit à l’ordre du jour de l'assemblée générale qui suit l'information du syndic.

La réforme doit permettre une plus grande transparence et lever l'anonymat du loueur pour « limiter les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et celui de tourisme dans un immeuble ou une maison en copropriété ». Au mieux, cela incitera les bailleurs à prendre toutes les mesures nécessaires afin de limiter les nuisances, au pire, cela facilitera les procédures judiciaires intentées par les copropriétaires contre les meublés de tourisme.

Une réforme décevante qui ne protège pas totalement les copropriétaires

Effrayés par une possible censure du Conseil constitutionnel et par la jurisprudence judiciaire finalement assez permissive avec les meublés de tourisme, les parlementaires ont opté pour un texte qui ne changera guère la situation. L'interdiction des meublés de tourisme restera exceptionnelle et le fait accompli fréquent. Les copropriétaires lésés ne pourront le plus souvent que combattre, a posteriori, les troubles de voisinage et/ou s'en remettre à la mairie si la location est en contradiction avec les règles locales.

C'est un véritable recul avec ce qui était prévu il y a encore quelques semaines ! En effet, il était envisagé que tout copropriétaire demandant un changement d’usage prouve que la copropriété ne s’y oppose pas. Mais l'inconstitutionnalité de subordonner l'autorisation de changement d'usage à une autorisation de la copropriété est passée par là...

👉 Les contentieux resteront nombreux et le recours à la justice restera bien souvent nécessaire pour contrer les plus récalcitrants.

🤳Pour en savoir plus, regardez notre vidéo

Sources :

  • Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale + dossier législatif (Assemblée nationale et Sénat) + compte rendu des débats de la Commisssion mixte paritaire ;
  • Rapport fait sur la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif par Mme Sylviane NOËL, Sénatrice, 7 mai 2024 ;
  • L'essentiel sur la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, synthèse de la Commission des affaires économiques du Sénat et synthèse de la Commission des finances du Sénat ;
  • Faut-il réduire la niche fiscale des meublés de tourisme, France inter avec Annaïg Le Meur et Maïder Arosteguy, 28 octobre 2024.

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