Loyers impayés, expulsion, litige : les frais d'huissier sont déductibles de vos impôts

Frais d'huissier : de quoi parle-t-on exactement ?

Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire bailleur se retrouve souvent contraint de recourir à des professionnels du droit : un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer, un avocat pour saisir le tribunal, un expert pour évaluer les dégradations. Ces dépenses s'accumulent rapidement et alourdissent une situation déjà difficile.

👉Ce que beaucoup de bailleurs ignorent : ces frais sont intégralement déductibles de leurs revenus fonciers, dès lors qu'ils relèvent du régime réel d'imposition. Il ne s'agit pas d'un avantage fiscal marginal. Sur une procédure d'expulsion, les honoraires d'huissier peuvent facilement atteindre plusieurs centaines d'euros, parfois plus de 1 000 €.

Ce que dit la loi : les frais de procédure

Sur le plan fiscal, les frais d'huissier appartiennent à la catégorie des frais de procédure, elle-même intégrée aux frais d'administration et de gestion déductibles. L'administration fiscale vise explicitement les sommes engagées à l'occasion d'un litige relatif au logement loué.

Les conditions à respecter pour déduire les frais de vos impôts

Pour que la déduction soit admise par l'administration fiscale, quatre conditions doivent être réunies :

1. Le bien concerné est loué nu (location vide) ;
2. La dépense a été engagée pour acquérir ou conserver un revenu foncier ;
3. La dépense a été effectivement supportée par le propriétaire ;
4. La dépense a été payée au cours de l'année d'imposition.

👉Ce dernier point mérite une attention particulière. Si vous avez réglé les honoraires de l'huissier en 2025, vous les déduisez sur votre déclaration 2025, quand bien même la procédure a débuté en 2024.

Cas pratique : expulsion et année sans loyers

Situation fréquente et souvent mal gérée fiscalement : votre locataire est parti sans payer, vous n'avez encaissé aucun loyer dans l'année, et vous avez pourtant engagé des frais d'huissier pour l'expulser.

Pouvez-vous déduire ces frais alors que vous n'avez perçu aucun revenu ?

✅ Oui. La déduction n'est pas conditionnée à la perception de loyers. Les frais engagés dans le cadre d'un litige relatif à un logement donné en location vide sont déductibles même si le résultat foncier est nul ou déficitaire. Le déficit foncier ainsi constaté s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € (le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

Où déclarer ces frais : la case à remplir

Au régime réel, vous remplissez la déclaration n° 2044. Les frais d'huissier se déclarent donc ligne 221, avec les autres frais de procédure. Conservez impérativement les factures et actes correspondants : en cas de contrôle, l'administration peut vous les réclamer jusqu'à 3 ans après la déclaration.

Ce que le régime réel change par rapport au micro-foncier

Au régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble des charges, y compris les frais de procédure. Vous ne pouvez déduire aucun frais réel supplémentaire. Si vous êtes au micro-foncier et que vous avez engagé des frais d'huissier significatifs dans l'année, il peut être judicieux d'étudier l'opportunité d'opter pour le régime réel. L'option est irrévocable pendant 3 ans et s'applique à l'ensemble de vos locations vides.

🙋‍♀️En conclusion : un droit que trop de bailleurs n'exercent pas

Loyers impayés, procédure d'expulsion, expertise contradictoire : les litiges locatifs coûtent cher, et les bailleurs ont tendance à les subir sans en tirer le moindre avantage fiscal. Pourtant, au régime réel, chaque euro versé à un huissier, un avocat ou un expert vient réduire votre base imposable. Ce n'est pas une consolation, mais c'est un droit et il serait dommage de ne pas l'exercer.