Location meublée touristique à Paris : télédéclaration obligatoire

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30 Janvier 2019 - La « télédéclaration » par internet de la part du loueur de toute location ou sous-location saisonnière à Paris est obligatoire depuis maintenant plus d'un an. Le numéro d’enregistrement obtenu figure dans les annonces immobilières, comme celles publiées sur papvacances.fr, sous peine de lourdes amendes aggravées par la loi Elan.

Pour mieux encadrer - et limiter - le développement de l’offre de meublés touristiques à Paris, la Mairie a mis en place un système de déclaration préalable soumise à enregistrement qui s’impose depuis le 1er décembre 2017. Cette volonté de régulation s’explique par les effets pervers induits par l’essor des locations saisonnières dans la capitale. Lors d'une réunion publique le 14 mai 2018, il a été rappelé par Alexandra Cordebard, maire du Xe arrondissement, qu'il s'agissait « d’un enjeu extrêmement important pour la Mairie de Paris ».
Contestée par certains bailleurs et certaines plateformes, cette réglementation fait en 2019 l'objet d'un intense combat judiciaire.

La télédéclaration obligatoire pour toutes les locations saisonnières à Paris

Pour louer ou sous-louer un logement à Paris « à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », bref à des vacanciers qui recherchent une location saisonnière, il faut dorénavant respecter une nouvelle obligation.
En effet, depuis le 1er décembre 2017, le loueur doit faire une déclaration préalable soumise à enregistrement par « téléservice », c'est-à-dire par internet sur un site dédié. Cette déclaration doit mentionner certaines informations relatives au loueur (identité et coordonnées), au logement meublé (adresse précise, nombre de pièces, de lits, classement éventuel) et à son usage (résidence principale ou non du loueur).

Une fois faite, la déclaration permet la délivrance immédiate au loueur d’un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement figurer dans l’annonce de location publiée sur internet, sur papvacances.fr par exemple.
Cette procédure s’impose :

  • que le loueur soit propriétaire ou locataire du logement loué/sous-loué meublé à des touristes ;
  • que le logement soit entièrement ou seulement pour partie loué/sous-loué meublé à des touristes ;
  • que le logement loué/sous-loué à des touristes constitue ou non la résidence principale du loueur.

Échappe à l'obligation de télédéclaration la location de chambres d’hôtes. Ce type d'hébergement à la nuitée, caractérisé par des prestations para hôtelières comme le petit-déjeuner, fait déjà l'objet d'une déclaration spécifique en mairie. 

S'agissant de la sous-location saisonnière, rappelons que le locataire doit, au préalable, obtenir obligatoirement une autorisation écrite de son propriétaire comme le prévoient les contrats de location…et qu’il ne doit pas en tirer profit puisque le « loyer » demandé au sous-locataire ne doit pas excéder celui qu’il règle à son propriétaire. A défaut d'autorisation, le locataire risque la rupture du bail et l'expulsion ainsi que le remboursement des sommes perçues !

Cette procédure de télédéclaration se suffit à elle-même lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur et que la location/sous-location à des touristes n’excède pas 120 jours par année civile.
En revanche, au-delà de 120 jours/an pour une résidence principale et dans tous les cas si le logement constitue la résidence secondaire du loueur, la télédéclaration doit toujours s’accompagner de la très lourde, très complexe et très coûteuse procédure de changement d’usage.

Par ailleurs, si la location saisonnière de très courte durée est la principale visée, en réalité toute location/sous-location à usage de résidence secondaire doit faire l'objet d'une télédéclaration : c'est par exemple le cas si vous louez votre logement trois mois à une personne venue à Paris pour des soins. En revanche, la signature d'un bail mobilité ne nécessite ni télédéclaration, ni changement d'usage.

Enfin, rappelons que la location saisonnière doit également être compatible avec le règlement de copropriété ; c’est le plus souvent le cas mais dans un immeuble de grand standing, une clause l’interdisant est valable.

Impôts et taxes. N'oubliez pas que louer en saisonnier entraîne systématiquement pour le bailleur des obligations fiscales et, pour ceux qui génèrent plus de 23.000 €/an de recettes, des obligations sociales (paiement de cotisations sociales). Par ailleurs, le bailleur doit s'acquitter de la taxe de séjour.

Les raisons de la surveillance des locations saisonnières à Paris

Ces dernières années, le développement important (environ 3 % des logements parisiens sont concernés) et anarchique de l’offre de meublés touristiques à Paris pose de nombreux problèmes. En effet :

  • c’est un facteur aggravant de la crise du logement : diminution des surfaces de logement pour les résidents, hausse des prix et loyers pourtant déjà exorbitants... ce qui chasse les classes moyennes de la capitale et y menace donc la mixité sociale. L'essor des locations touristiques est d'ailleurs une raison majeure de la baisse du nombre d’habitants à Paris ;
  • c’est une concurrence, jugée déloyale, à l’hôtellerie professionnelle ;
  • c’est un facteur de discorde dans les copropriétés : les troubles de voisinage causés par certains touristes indisposent les habitants ;
  • c’est un phénomène qui transforme, pas forcément en bien, la sociologie et l’ambiance des quartiers les plus touchés (le centre de Paris).

De très lourdes sanctions en cas de location saisonnière frauduleuse

Face à l’urgence du problème (plusieurs dizaines de milliers de logements concernés), plusieurs mesures ont déjà été prises (mise en place et renforcement de la procédure de changement d’usage) et les contrôles et sanctions se sont récemment multipliés. Malgré ce volontarisme, le phénomène des locations touristiques ne s’essouffle pas encore et c’est pour cette raison que la mairie mise sur le système de la télédéclaration/numéro d’enregistrement, couplé à la vigilance des sites internet, pour enfin le juguler.
Enfin, pour rendre la règlementation effective, de lourdes sanctions, aggravées par la loi Elan du 23 novembre 2018, ont été mises en place... et sont appliquées !

Une amende de 5.000 € en l'absence de numéro d'enregistrement

Le seul fait de ne pas respecter la procédure de télédéclaration, c'est-à-dire de proposer à la location un meublé touristique à Paris sans numéro d'enregistrement, est passible d'une amende de 5.000 €.

Une amende de 10.000 € en cas de location au-delà de 120 jours/an

Si un propriétaire/locataire loue/sous-loue sa résidence principale à des touristes au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, il est passible d'une amende de 10.000 €.

Une amende de 10.000 € en cas de non-transmission des informations demandées

La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur doit alors transmettre ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
Si le loueur ne se conforme pas à cette obligation, il est passible d'une amende de 10.000 €.

Une amende de 50.000 € en cas de location saisonnière illégale

Au-delà de la télédéclaration, rappelons que le loueur doit en plus obligatoirement effectuer le changement d'usage du logement si celui-ci constitue pour lui une résidence secondaire ou si celui-ci constitue sa résidence principale et qu'il veut la louer plus de 120 jours/an.
Si cette démarche de changement d'usage, lourde, complexe et coûteuse n'est pas réalisée, le loueur risque très gros :

  • une amende civile de 50.000 € par logement irrégulièrement loué en saisonnier ;
  • une astreinte de 1.000 € par jour et par mètre carré du logement irrégulièrement loué en saisonnier jusqu'au retour à l'usage d'habitation principale si le loueur tarde à cesser la location illégale.

Un an de prison et 80.000 € d'amende en cas de fausse déclaration

Attention aux fausses déclarations ! Faire sciemment de fausses déclarations ou, à l'aide de manœuvres frauduleuses, dissimuler ou tenter de dissimuler les locaux soumis à déclaration, est passible d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 80.000 €.

Les plateformes sous surveillance. Tout comme les particuliers, les sites internet qui proposent des annonces de locations touristiques doivent respecter la règlementation et notamment publier des annonces mentionnant le numéro d'enregistrement. A défaut, le site est passible d'une amende civile de 12.500 € par annonce frauduleuse. 

Des sanctions appliquées et des loueurs lourdement sanctionnés

La Mairie de Paris indique qu’une équipe d'une trentaine d'agents assurent le contrôle de la réglementation, notamment par la surveillance des sites internet et des opérations « coup-de-poing » sur le terrain lors desquelles est vérifié l’usage du logement.
Environ 5.000 logements sont contrôlés chaque année et les loueurs en infraction (ceux, nombreux, qui louent sans respecter la procédure de changement d'usage lorsqu'elle est obligatoire) sont poursuivis…et sévèrement condamnés par la justice ! Ian Brossat, adjoint à la Maire de Paris, en charge du logement et de l'hébergement d'urgence, écrit le 9 janvier 2019 « le logement n'est pas un bien comme un autre. Nous ne pouvons donc accepter que des appartements soient détournés de leur vocation initiale et transformés en hôtels clandestins toute l'année ». Il a ainsi annoncé qu'en 2018, plus de 2.100.000 € d’amendes ont été prononcés contre des propriétaires fraudeurs, contre 1.300.000 € en 2017. Tout indique que les condamnations seront au moins aussi nombreuses en 2019.

Des contrôles sur place légaux mais avec l'accord de l'occupant ! Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a décidé le 5 avril 2019 que le droit de visite des meublés de tourisme par les agents assermentés du service municipal du logement était légal mais a censuré la disposition de la loi le permettant même en cas de refus ou d'absence de l'occupant. Dorénavant, dans l'hypothèse du refus ou de l'absence de l'occupant, pour se faire ouvrir les portes et visiter les lieux, les agents municipaux devront y avoir été préalablement autorisés par le juge. La constitution est sauvegardée...mais les contrôles y perdront sans doute en efficacité.

Sanctions suspendues ? La législation sur la location meublée touristique est au cœur d’un maelstrom judiciaire. Un véritable bras de fer se joue actuellement entre d’un côté la Mairie de Paris qui veut surveiller et punir les récalcitrants au nom de l’intérêt général et de l’autre des plateformes et des propriétaires bailleurs qui souhaitent louer sans aucune contrainte.
Ce combat se traduit notamment par l’attente d’une décision, prévue courant 2019, de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) quant à la compatibilité de la réglementation française encadrant les locations touristiques avec le droit européen facilitant l’exercice de la liberté d’établissement des prestataires ainsi que la libre circulation des services. D’ici là, le TGI de Paris a décidé le 17 janvier 2019 de sursoir au prononcé des sanctions contre les loueurs.
Attention : la mairie de Paris se montre confiante sur le fait que les fraudeurs soient in fine condamnés et indique vouloir poursuivre les contrôles et les poursuites, tant envers les particuliers qu'envers les plateformes.

D'autres villes concernées ! De plus en plus de communes, grandes ou petites, urbaines ou touristiques, mettent en place une réglementation proche de celle de Paris. Pour en savoir plus, notre article : Votre location saisonnière nécessite-t-elle une autorisation ?

Sources :

Pour passer votre annonce de location saisonnière en toute tranquillité, à Paris ou partout ailleurs dans le monde, utilisez notre site papvacances.fr