Location meublée touristique à Paris : télédéclaration obligatoire

Pour mieux encadrer - et limiter - l’offre de meublés touristiques à Paris, la Mairie a mis en place un système de déclaration préalable soumise à enregistrement qui s’impose depuis le 1er décembre 2017. Cette volonté de régulation s’explique par les effets pervers induits par l’essor des locations saisonnières dans la capitale.
Contestée par certains bailleurs et certaines plateformes, la réglementation française a été validée :

• par la justice européenne dans un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) du 22 septembre 2020 ;
• par la justice française dans deux arrêts de la Cour de cassation du 18 février 2021.

La télédéclaration obligatoire pour toutes les locations saisonnières à Paris

Pour louer ou sous-louer un logement à Paris « à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », bref essentiellement à des vacanciers qui recherchent une location saisonnière, le loueur doit faire une déclaration préalable soumise à enregistrement par « téléservice », c'est-à-dire par internet sur un site dédié. Cette déclaration doit mentionner certaines informations relatives au loueur (identité et coordonnées), au logement meublé (adresse précise, nombre de pièces, de lits, classement éventuel) et à son usage (résidence principale ou non du loueur).

Une fois faite, la déclaration permet la délivrance immédiate au loueur d’un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement figurer dans l’annonce de location publiée sur internet, sur papvacances.fr par exemple.
Cette procédure s’impose :

• que le loueur soit propriétaire ou locataire du logement loué/sous-loué meublé à des touristes ;
• que le logement loué/sous-loué à des touristes constitue ou non la résidence principale du loueur.

Échappent en revanche à l'obligation de télédéclaration :

• la location de chambres d’hôtes. Ce type d'hébergement à la nuitée, caractérisé par des prestations para hôtelières comme le petit-déjeuner, fait déjà l'objet d'une déclaration spécifique en mairie ;
• le fait de louer à des touristes une partie seulement de sa résidence principale.

Cette procédure de télédéclaration, gratuite, se suffit à elle-même lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur et que la location/sous-location à des touristes n’excède pas 120 jours par année civile.
En revanche, au-delà de 120 jours/an pour une résidence principale et dans tous les cas si le logement constitue la résidence secondaire du loueur, la télédéclaration doit toujours s’accompagner de la très lourde, très complexe et très coûteuse procédure de changement d’usage.

Par ailleurs, si la location saisonnière de très courte durée est la principale visée, en réalité toute location/sous-location à usage de résidence secondaire doit faire l'objet d'une télédéclaration : c'est par exemple le cas si vous louez votre logement trois mois à une personne venue à Paris pour des soins médicaux. En revanche, la signature d'un bail mobilité ne nécessite ni télédéclaration, ni changement d'usage.

Enfin, rappelons que la location saisonnière doit également être compatible avec le règlement de copropriété ; c’est le plus souvent le cas mais dans un immeuble de grand standing, une clause l’interdisant est valable.

Les raisons de la surveillance des locations touristiques à Paris

Ces dernières années, le développement important (environ 3 % des logements parisiens sont concernés) et anarchique de l’offre de meublés touristiques à Paris pose de nombreux problèmes. En effet :

• c’est un facteur aggravant de la crise du logement : diminution des surfaces de logement pour les résidents, hausse des prix et loyers pourtant déjà exorbitants... ce qui chasse les classes moyennes de la capitale et y menace donc la mixité sociale. L'essor des locations touristiques est d'ailleurs une des raisons de la baisse du nombre d’habitants à Paris ;
• c’est une concurrence, jugée déloyale, à l’hôtellerie professionnelle ;
• c’est un facteur de discorde dans les copropriétés : les troubles de voisinage causés par certains touristes indisposent les habitants ;
• c’est un phénomène qui transforme, pas forcément en bien, la sociologie et l’ambiance des quartiers les plus touchés (le centre de Paris).

Location saisonnière frauduleuse à Paris : un risque élevé de sanctions !

Face à l’urgence du problème, des mesures sont prises pour le juguler : mise en place et renforcement de la procédure de changement d’usage, système de la télédéclaration/numéro d’enregistrement et vigilance des sites internet. La mairie mise aussi sur les contrôles qui se sont récemment multipliés.
Enfin, pour rendre la règlementation effective, de lourdes sanctions ont été mises en place... et sont appliquées !

De très lourdes sanctions sont prévues en cas de location saisonnière frauduleuse

• Une amende de 5 000 € en l'absence de numéro d'enregistrement

Le seul fait de ne pas respecter la procédure de télédéclaration, c'est-à-dire de proposer à la location un meublé touristique à Paris sans numéro d'enregistrement, est passible d'une amende de 5 000 €.

• Une amende de 10 000 € en cas de location au-delà de 120 jours/an

Si un propriétaire/locataire loue/sous-loue sa résidence principale à des touristes au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, il est passible d'une amende de 10 000 €.

• Une amende de 10 000 € en cas de non-transmission des informations demandées

La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur doit alors transmettre ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
Si le loueur ne se conforme pas à cette obligation, il est passible d'une amende de 10 000 €.

• Une amende de 50 000 € en cas de location saisonnière illégale

Au-delà de la télédéclaration, rappelons que le loueur doit en plus obligatoirement effectuer le changement d'usage du logement si celui-ci constitue pour lui une résidence secondaire ou si celui-ci constitue sa résidence principale et qu'il veut la louer plus de 120 jours/an.
Si cette démarche de changement d'usage, lourde, complexe et coûteuse n'est pas réalisée, le loueur risque gros :
- une amende civile de 50 000 € par logement irrégulièrement loué en saisonnier ;
- une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré du logement irrégulièrement loué en saisonnier jusqu'au retour à l'usage d'habitation principale si le loueur tarde à cesser la location illégale.

• Un an de prison et 80 000 € d'amende en cas de fausse déclaration

Attention aux fausses déclarations ! Faire sciemment de fausses déclarations ou, à l'aide de manœuvres frauduleuses, dissimuler ou tenter de dissimuler les locaux soumis à déclaration, est passible d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 80 000 €.

A Paris, des sanctions appliquées et des loueurs lourdement sanctionnés

La Mairie de Paris dispose d'une équipe d'une trentaine d'agents assurant le contrôle de la réglementation, notamment par la surveillance des sites internet et des opérations « coup-de-poing » sur le terrain lors desquelles est vérifié l’usage du logement.
Environ 5 000 logements sont contrôlés chaque année et les loueurs en infraction (ceux, nombreux, qui louent sans respecter la procédure de changement d'usage lorsqu'elle est obligatoire) sont poursuivis…et sévèrement condamnés par la justice ! Ian Brossat, adjoint à la Maire de Paris, en charge du logement, écrivait le 9 janvier 2019 « le logement n'est pas un bien comme un autre. Nous ne pouvons donc accepter que des appartements soient détournés de leur vocation initiale et transformés en hôtels clandestins toute l'année ». Il annonçait qu'en 2018, plus de 2 100 000 € d’amendes avaient été prononcés contre des propriétaires fraudeurs, contre 1 300 000 € en 2017.
En 2019 et 2020, les amendes ont été beaucoup moins nombreuses non seulement du fait de la suspension des sanctions dans l'attente des décisions de la Cour de justice de l'Union européenne et de la Cour de cassation mais aussi pour cause d'effondrement du tourisme et des voyages d'affaires à cause de la pandémie de Covid 19.
En 2021, suite aux décisions rendues par la CJUE et la Cour de Cassation validant la règlementation parisienne, les dossiers en souffrance vont être réactivés ce qui représente potentiellement plusieurs millions d'euros d'amendes à récolter ! De nouvelles poursuites seront bien évidemment engagées contre les récalcitrants.
Du fait de la répression et de la difficulté à louer, certains propriétaires renoncent d'ailleurs à la location touristique.
Le combat contre les locations touristiques illégales n'est toutefois pas pour autant terminé, loin de là !

La règlementation française sur les locations touristiques validée par la justice

Appliquée à Paris mais aussi dans un nombre croissant de communes, la législation limitant la faculté de louer un logement sur une courte période est au cœur d’un maelstrom judiciaire. Si les contentieux sont nombreux, la règlementation française, appliquée dans sa version la plus restrictive à Paris, a toutefois été récemment, et largement, confortée, tant par la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) que par la Cour de cassation.

La justice européenne valide la réglementation française

La Cour de justice de l'Union européenne a jugé dans un arrêt du 22 septembre 2020 :

• que « la réglementation en cause est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général » (la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée) ;
• que « la réglementation en cause est proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle ».

En conséquence, la CJUE considère que la réglementation française est bien conforme au droit européen.

La justice française valide la réglementation française

La Cour de cassation, dans deux arrêts du 18 février 2021, juge :

• que la  loi « est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi » ;
  
• que la réglementation locale de la Ville de Paris , lorsqu'elle instaure une obligation de compensation, « ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif recherché (...), la demande de logements destinés à l’habitation à des conditions économiques acceptables peinant, dans l’ensemble de cette commune, à y être satisfaite et le développement de la location de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, au préjudice de l’offre de location de locaux à usage d’habitation, entraînant une raréfaction du marché locatif traditionnel et contraignant les habitants à s’éloigner pour trouver un logement ».
  

Une réglementation jugée intelligible ! Si l’objectif de la réglementation est louable, il est incontestable que les règles sont particulièrement complexes et obscures. Pourtant, dans ses décisions du 18 janvier 2021, la Cour de cassation juge que la règlementation « répond aux exigences de clarté, d’objectivité et de non-ambiguïté » et que le mécanisme du changement d’usage et l’éventuelle compensation satisfait « aux exigences de publicité préalable, de transparence et d’accessibilité des conditions d’octroi des autorisations. ». Les propriétaires et leurs conseils apprécieront !

Les conséquences des décisions de le CJUE et de la Cour de cassation.

La loi française, comme la règlementation parisienne, sont validées. Les sanctions prononcées contre les loueurs en infraction, suspendues depuis une décision du TGI de Paris du 17 janvier 2019, dans l'attente de la position de la CJUE et de la Cour de cassation, soit plus de 400 dossiers, vont de nouveau être exécutées...et les amendes réclamées et recouvrées.
La mairie de Paris, qui n'a jamais cessé les contrôles et les poursuites, tant envers les particuliers qu'envers les plateformes, s'est bien évidemment félicitée de ces décisions.

D'autres villes concernées ! De plus en plus de communes, grandes ou petites, urbaines ou touristiques, mettent en place une réglementation proche de celle de Paris. Pour en savoir plus, notre article : Votre location saisonnière nécessite-t-elle une autorisation ?

Sources :

• exposé des motifs du projet de délibération et délibération du Conseil de Paris (séances des 3,4 et 5 juillet 2017) ;
• article L 324-1-1 du Code du tourisme ;
• décret n°2017-678 du 28 avril 2017 ;
• articles L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ;
  
• site internet de la télédéclaration ;
• toutes les informations sur le site internet de la mairie de Paris ;
  
• articles L 651-2 et L 651-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
  
• Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 mars 2018 (location touristique contraire à la destination de l'immeuble) ;
  
• Tribunal d'instance de Paris, 24 octobre 2018 (sous-location sans accord du bailleur) + Sous-location et Airbnb : On fait le point !, par Guillaume Lasmoles pour village-justice.com ;
• interview de Ian Brossat pour Le Parisien-Aujourd’hui-en-France du 9 janvier 2019 ;
  
• Ce que nous révèle la carte des locations Airbnb illégales à Paris, article de Guillaume Errard pour lefigaro.fr ;
  
• sursis à statuer et renvoi devant la Cour de justice de l'Union européenne, Cour de cassation, 15 novembre 2018 ;
  
• sursis à statuer, TGI de Paris, 17 janvier 2019 ;
• arrêt de la CJUE du 22 septembre 2020 (une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union ) ;
• droit de visite des logements : question prioritaire de constitutionnalité (Cour de cassation, 17 janvier 2019) et décision du Conseil constitutionnel du 5 avril 2019 (non conformité partielle). Article de Gabriel Zignani pour lagazettedescommunes.com, 17 avril 2019 ;
  
• deux articles qui affirment que l'arrêt de la CJUE ne marque pas la fin de la controverse juridique : Pourquoi la victoire de Paris devant la justice européenne ne signe pas encore la défaite d'Airbnb et Airbnb à Paris & CJUE : Pourquoi l'arrêt de la Cour de cassation sera décisif ?
• La Mairie de Paris propose un arrangement aux loueurs Airbnb en infraction, par Isabelle Rey-Lefebvre, 28 juillet 2020, pour lemonde.fr ;
  
• article du site village-justice.com, par Xavier Demeuzoy, du 31 janvier 2019 sur le gel des procédures en 2019 dans l’attente de la position de la CJUE ;
  
• article du site lejdd.fr, par Bertrand Gréco, du 10 février 2019 sur la volonté de la mairie de Paris de poursuivre en justice les plateformes en faute ;
• Cour de cassation, arrêt n°195 (17-26 156) et arrêt n°198 (19-13 191), 18 février 2021.