Travaux avant mise en location : peut-on les déduire de ses impôts ?

Votre logement est loué vide

👉Vous déclarez vos revenus au microfoncier

L'abattement forfaitaire de 30 % est censé tout couvrir. Aucune déduction réelle n'est possible.

👉Vous déclarez au régime réel

Attention : ce choix vous engage pour 3 ans. En contrepartie, tous les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles de vos revenus fonciers, même sans locataire en place et sans loyer encaissé.

👉 Si ces travaux génèrent un déficit foncier, il est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique). Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

👉Deux conditions impératives

1. Proposer le bien à la location dès la fin des travaux, avec justificatifs (annonces, mandats, diagnostics) ;
2. Ne pas occuper le logement ni le prêter gratuitement entre les travaux et la mise en location.

L'administration fiscale admet la déduction des travaux avant la perception du premier loyer, à condition de mentionner explicitement sur le formulaire 2044 votre intention de mettre le bien en location nue à l'issue des travaux.

Votre logement est loué en meublé

👉Vous déclarez vos revenus en micro-bic

L’abattement forfaitaire (50 % ou 71 % selon l'activité) est censé tout couvrir. Aucune déduction n'est possible.

👉Si vous déclarez au régime réel 

Les petites réparations et dépenses d'entretien courant (remplacement d'un robinet, peinture, petits travaux de remise en état) peuvent être déduites directement en charges. Mais une différence avec la location vide : les travaux réalisés avant la 1ère mise en location ne sont déductibles que si des loyers sont encaissés la même année. Sans loyer perçu, les charges ne sont pas déductibles.

🙋‍♀️En revanche, pour les travaux importants (réfection de cuisine, remplacement de chaudière), la logique est différente : on ne les déduit pas en une seule fois, on les amortit, c'est-à-dire que leur coût est étalé sur plusieurs années, selon la durée de vie estimée du composant. Le bien lui-même et le mobilier sont également amortissables : c'est souvent là que l'économie fiscale est la plus significative.

👉Deux conditions impératives

1️⃣Déclarer son activité de loueur en meublé avant tout

Il faut déclarer son début d'activité loueur en meublé dès la première dépense engagée, idéalement avant même de commencer les travaux : c'est cette date qui détermine à partir de quand vos dépenses sont rattachables à votre activité, et donc amortissables. Si vous attendez l'entrée du locataire, vous perdez le droit de les déduire.

👉La démarche est gratuite et s'effectue en ligne sur le site de l'INPI via votre espace personnel des impôts, dans les 15 jours suivant le début de l'activité, quel que soit le régime d'imposition choisi. Elle vous permet d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour vos démarches fiscales.

2️⃣Prouver l'intention locative

En cas de contrôle, l'administration fiscale peut exiger des justificatifs prouvant votre intention locative : annonces publiées, mandats d'agence, devis et factures détaillées. Le bien doit être mis en location dans un délai raisonnable (6 à 12 mois après les travaux) et ne doit en aucun cas avoir été occupé personnellement ou mis à disposition gratuitement entre les travaux et la mise en location.

⚠️Attention depuis 2025 : la loi de Finances pour 2025 a modifié les règles de revente. Les amortissements déduits pendant la durée de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien.

Vide, meublé (LMP ou LMNP) : le déficit ne se traite pas de la même façon

Amortissements en meublé : Ils ne peuvent pas créer ni aggraver un déficit. La fraction non utilisée est reportable indéfiniment.