Immobilier  : en 2025, il y a des opportunités à saisir (on vous explique comment en profiter)

🏡 Logement neuf : le prêt à taux zéro partout en France

À compter du 1er avril 2025, bénéficier du prêt à taux 0 % pour l'achat d'un appartement neuf ou la construction d'une maison neuve sera possible partout en France et non plus seulement dans les zones les plus tendues. Rien ne change en revanche pour le PTZ dans l'ancien.

PTZ dans le neuf : renforcé en 2025

Afin d’amplifier le soutien à l’accession à la propriété des ménages, notamment ceux aux revenus les plus modestes, la loi de finances étend temporairement (jusqu'au 31 décembre 2027) l’éligibilité au PTZ neuf aux zones détendues pour les habitations individuelles et les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. En clair, en 2025, on peut acheter sur plans ou faire construire sa maison partout en France et bénéficier du prêt à taux 0 % !

Type d'achat	2024	2025
Appartement neuf	✅ zone tendue	✅ Partout en France
Maison neuve	❌	✅ Partout en France
Ancien avec gros travaux	✅ zone détendue	✅ zone détendue
Ancien sans travaux	❌	❌

PTZ dans l'ancien : rien ne change en 2025

Le PTZ dans l'ancien n'évolue pas en 2025 ; pour en bénéficier il faut toujours :

1. Que le logement ancien se situe dans les zones B2 et C. Il s'agit de villes de province de moins de 250 000 habitants et des zones rurales ;
2. Que le logement ancien fasse l'objet de gros travaux d'amélioration, de la performance énergétique notamment, dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l'opération. Le logement doit atteindre au moins à la classe D du DPE après travaux.

🥳 Donation : jusqu'à 300 000 € sans impôt !

La loi de finances pour 2025 exonère d'impôt les dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial, à la condition que ces sommes soient affectées par le donataire à l’acquisition ou à la construction de sa résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans son habitation principale.

Jusqu'à 300 000 € pour un même donataire !

Chaque parent va maintenant pouvoir donner une somme d'argent exonérée de droits de donation, jusqu'à 100 000 €, à chacun de ses enfants, petit‑enfants, arrière‑petit‑enfants ou, à défaut d’une telle descendance, à chacun de ses neveux ou nièces. Au total, une même personne pourra recevoir jusqu'à 300 000 € en franchise de droits ; un enfant peut donc toucher de ses parents et grands-parents un total de 300 000 € sans impôt ! Cette somme s'ajoute aux donations déjà possibles sans payer d'impôt.

Une donation pour acheter un bien neuf ou financer des travaux de rénovation thermique

L'acquisition ou les travaux doivent s'effectuer dans les six mois du versement de la somme d'argent.

	Éligibilite en 2025 et 2026
Acquisition d'un logement neuf (achevé mais jamais occupé)	✅
Achat d'un logement sur plans (VEFA)	✅
Travaux de rénovation énergétique	✅
Achat d'un logement ancien	⛔

Une donation pour louer ou habiter un logement à titre de résidence principale

Le logement doit, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement de l'argent, constitué la résidence principale du propriétaire ou de son locataire (logement neuf) ou uniquement la résidence principale du propriétaire (logement ancien rénové), et ce pendant au moins cinq ans. À défaut, l'exonération d'impôt sera remise en cause. Le donataire doit conserver les pièces justificatives à la disposition de l’administration.

Investissement	Usage du logement pendant 5 ans
Achat d'un logement neuf ou sur plans	Loué* à usage de résidence principale du locataire ou occupé par son propriétaire à usage de résidence principale.
Travaux de rénovation énergétique	Occupé par son propriétaire à usage de résidence principale.

Hausse des frais de notaire : mauvais signe pour l' immobilier

💡Les frais de notaire représentent aujourd'hui un montant de 7 à 8 % du prix de vente, à la charge de l'acheteur. Les notaires détestent le terme « frais de notaire » et lui préfèrent « frais d'acquisition ». La raison est simple : plus de 80 % des frais versés au notaire sont des impôts et taxes (droits d'enregistrement, Contribution de sécurité immobilière et TVA) tandis que la rémunération du notaire représente moins de 10 % du total payé par l'acheteur.

🔥 La hausse des frais de notaire dans l'ancien

La loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à relever le taux de la taxe de publicité foncière/du droit d’enregistrement qu'ils perçoivent, appelés droits de mutation à titre onéreux (DMTO), de 4,50 % à 5 % du prix de vente. Même s'il faut attendre la décision de chaque collectivité, on peut légitimement penser que la plupart d'entre elles, aux finances exsangues, sauteront sur l'occasion ! La ville de Paris a déjà annoncé qu'elle appliquerait cette hausse...

👉🏻 Si on ajoute la part communale et les frais d'assiette et de recouvrement, tous deux inchangés, les droits d'enregistrement passeront au total de 5,80 % à 6,31 % du prix de vente à compter du 1er avril 2025.

Prix de vente	Frais de notaire 2024	Frais de notaire 2025
200 000 €	15 600 €	16 624 €
600 000 €	43 000 €	46 141 €
1 000 000 €	70 500 €	75 600 €

🧮 La hausse des frais de notaire représente pour l'acheteur une augmentation de 1 000 € pour un logement de 200 000 €, de 3 000 € pour un bien de 600 000 € et de 5 000 € pour une transaction de 1 000 000 €. En résumé, la hausse des frais de notaire est de 500 € par tranche de 100 000 € de prix de vente.

🥳 Premier achat : pas de hausse des frais de notaire

L'achat d'une première résidence principale échappe à la hausse des frais de notaire. La hausse de 0,5 % ne s’applique pas lorsque le logement acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale.

Achat	2024*	2025*
Résidence principale	5,80 %	5,80 %
Résidence secondaire	5,80 %	6,31 %

L'acheteur doit être un primo-accédant sauf exceptions

Pour échapper à la hausse des frais de notaire, l'acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'achat, sauf dans cinq hypothèses dans lesquelles la règle de la non-propriété préalable s'efface :

Type d'acheteur pour une résidence principale	Hausse des « frais de notaire » en 2025 ?
Premier achat	5,80 %
Acheteur lambda anciennement propriétaire	6,31 %
Titulaire de la carte « mobilité inclusion invalidité », percepteur d'une pension d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation pour enfant handicapé, victime d'une catastrophe* naturelle/technologique.	5,80 %

LMNP : hausse d'impôt sur la plus-value immobilière

Depuis plusieurs mois, le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est dans le viseur de l'État qui le juge fiscalement trop avantageux et de nature à détourner les propriétaires bailleurs de la location vide à l'année que les autorités encouragent. La loi de finances frappe au portefeuille en augmentant la taxation de la plus-value immobilière via la réintégration des amortissements déduits pour ceux qui ont opté pour le régime réel.

👉Jusqu'en 2024, pas de prise en compte des amortissements pour la plus-value

Jusqu'en 2024, lors de la vente d’un logement loué meublé, les amortissements déduits n'étaient pas inclus dans le calcul de la plus-value, ce qui rendait le LMNP beaucoup plus rentable que le régime foncier qui n’autorise pas l’amortissement.

🆕 En 2025, réintégration des amortissements pour alourdir l'impôt sur la plus-value immobilière

Dorénavant, dans le cadre du régime réel, l’amortissement du logement, préalablement déduit des revenus locatifs sur la période de location, est réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, cela signifie que pour les logements loués par un contribuable en LMNP, les amortissements déduits au cours de l’exploitation du bien minorent le prix d’acquisition et majorent la plus-value réalisée et donc, in fine, l'impôt à payer.

💡 Exemple de calcul de la plus-value

Vous avez acquis un bien immobilier pour la location meublée au prix de 250 000 € et le revendez pour 350 000 €, après dix années de détention pendant lesquelles vous avez appliqué 60 000 € d’amortissements.

Date de la vente	Plus-value*
2024	100 000 €
2025	160 000 €

Pour avoir une idée précise du montant de l'impôt sur la plus-value, vous pouvez utiliser le simulateur de PAP. Pour les cas complexes, comme ceux nécessitant la réintégration des amortissements, nous vous recommandons très fortement d'interroger le notaire en amont de la vente.

Pas de réintégration des amortissements pour les résidences services

Le calcul de la plus-value ne prendra pas en compte la réintégration des amortissements si le logement se situe dans certaines résidences services :

Type de résidence services	Non-réintégration des amortissements
Résidence universitaire	✅
Résidence pour personnes âgées ou handicapées	✅
Établissement délivrant des soins de longue durée avec hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie & nécessitant surveillance médicale et traitements d’entretien	✅
Logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées	✅
Résidence de tourisme	❌ Réintégration des amortissements

Quels seront les effets de la réforme ?

Les effets de la réforme seront probablement (très) limités comme l'écrit Charles de Courson : « Il n’y a pas de risque de grippage du marché immobilier, car le régime LMNP ne représente que 13 % du marché locatif et demeure très avantageux ». La location meublée restera donc plus rentable que la location non meublée ; l'appétence pour la location vide ne devrait donc pas subitement augmenter !

L’investissement Pinel disparaît sans héritier

La défiscalisation Pinel est un investissement locatif dans le neuf qui permettait aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt pendant six, neuf ou douze ans sous réserve de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Ce dispositif a pris fin comme prévu le 31 décembre 2024.

☹️ Pas d'investissement locatif dans le neuf en 2025 !

Alors que la production de logements neufs en France s'est effondrée et que le manque de logements affole, le secteur du neuf espérait des mesures fortes parmi lesquelles un nouvel investissement locatif pour succéder au Pinel. Mais entre le coût pour les finances publiques d'un investissement locatif et ses effets finalement limités sur la création d'un parc locatif « intermédiaire », il a pour l'instant été décidé de ne pas poursuivre dans cette voie. Pas forcément définitivement !

Revenus fonciers : la promesse de baisse d'impôt s'évanouit

À l'automne, alors que débutait l'examen de la loi de finances 2025, l'idée était d'utiliser l'arme fiscale pour atteindre deux objectifs :

1. Dissuader les propriétaires de transformer leurs logements en meublé de tourisme ;
2. Inciter les propriétaires à louer à l'année et idéalement en location vide.

Le premier objectif a été atteint, du moins du point de vue de la réglementation, par la « loi Le Meur » du 19 novembre 2024 qui applique à la location touristique des règles plus sévères et alourdit l'impôt sur les loyers perçus en 2025. Le second objectif est en revanche complètement passé aux oubliettes...

😰 Le micro-foncier reste moins avantageux que le micro-BIC (LMNP)

Les parlementaires sont partis d'un constat : le nombre de logement en location a été divisé par deux en quatre ans et la croissance des locations meublées et en particulier meublées touristiques, s’accélère au détriment du parc locatif nu.

L’idée était de rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et nue en alignant l’abattement du micro-foncier sur celui du micro-BIC (50 % au lieu de 30 %), pour encourager la location vide. Un amendement en ce sens avait été adopté. Mais dans le texte final, la mesure a disparu. L’abattement du micro-foncier reste à 30 % en 2025, contre 50 % pour le micro-BIC. Le déséquilibre persiste, sans incitation pour la location vide à l’année !

Tableau des abattements forfaitaires sur les revenus locatifs 2025 VS 2024

La fiscalité des BIC reste plus avantageuse que celle des revenus fonciers en 2025.

Type de location	Revenus 2024	Revenus 2025
Meublé de tourisme	50 %	30 %
Meublé de tourisme classé	71 %	50%
Location meublée à l'année	50 %	50 %
Location vide à l'année	30 %	30 %