Micro-foncier Vs régime réel : quelle option vous fait payer moins d’impôts ?

Avant tout sachez que ne sont concernés par ces régimes que les loueurs de logement « nus » c'est-à-dire non-meublés !

Régime micro-foncier : seuil de 15 000 € par an

Dès lors que votre revenu foncier brut est inférieur ou égal à 15 000 € par an, vous relevez en effet de plein droit, c’est-à-dire sans formalités particulières à accomplir, d’un régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier ».

• Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur l'ensemble des loyers perçus sans aucune autre déduction possible à condition de ne pas percevoir plus de 15 000 euros de revenus fonciers bruts !
• Le bailleur n'est imposé que sur 70 % des loyers encaissés ;
• Il vous suffit donc de reporter le montant de votre revenu brut foncier directement sur la déclaration d’ensemble des revenus (n°2042). Vous êtes dispensé de souscrire une déclaration spécifique des revenus fonciers ;
• L'abattement forfaitaire de 30 % qui est calculé directement par l’administration fiscale ;
• Il cesse dès que le seuil de 15 000 € est dépassé ou si vous optez pour le régime réel. Dans ces cas, vous devez remplir la déclaration n°2044 et calculer vos revenus selon le régime réel.
  

Régime réel : optimiser les déductions fiscales

Le régime réel permet à tout bailleur de déduire de ses loyers perçus un ensemble de frais, charges et taxes induits par la location avant de les déclarer.

• Ce régime permet aussi si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers d'être déficitaire et d'imputer ce déficit sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu ;
• L’excédent du déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Si positif, sans déficit antérieur à déduire, le revenu est à reporter sur la déclaration n°2042 ;
• Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €, si vous êtes engagé dans un dispositif excluant le micro-foncier, ou si vous avez opté pour ce régime ;
• L’option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année concernée, soit avant mai/juin 2025 pour les revenus de 2024, conformément à l'article 50-0 du CGI ;
• L’option pour le régime réel est valable un an, reconduite automatiquement chaque année. Les bailleurs peuvent y renoncer lors de la déclaration des résultats de l’année précédente.

Quel régime choisir ?

Pour faire votre choix, sauf à vous faire aider par un expert-comptable, notaire, avocat, juriste ou fiscaliste, nous vous conseillons de faire un tableau à double colonne : loyer d'un côté et charges de l'autre. Vous verrez vite si vous devez opter pour le régime réel ou rester au micro-foncier.

Avez-vous des charges inférieures à 30 % ?

Faites vos calculs. Nous vous listons, ci-dessous, ce qui est déductible.

👉 Frais de gestion et d'administration. Les honoraires versés à un administrateur de biens ou à une agence immobilière pour la gestion locative. Les frais de gestion courante du bien, comme les frais de correspondance ou de téléphone. Les frais de comptabilité, s’ils sont nécessaires pour la gestion des biens immobiliers (par exemple, pour la tenue de la comptabilité locative).

👉Primes d'assurance. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) qui couvre les risques liés à la propriété d’un bien loué. L’assurance loyers impayés (GLI). Les autres assurances couvrant des risques locatifs.

👉 Charges de copropriété. Les charges de copropriété qui ne sont pas récupérables auprès des locataires, comme les frais de syndic ou les travaux d’entretien non récupérables. Les provisions pour charges de copropriété qui sont régularisées annuellement par les copropriétaires.

👉 Dépenses de réparation et d'entretien. Les travaux de réparation et d’entretien qui permettent de maintenir ou de remettre en état un bien immobilier sans en modifier la structure. Exemples : peinture, rénovation de toiture, remplacement de fenêtres, réparations des équipements de chauffage, etc.

👉 Dépenses d'amélioration. Les travaux apportant un équipement ou un confort supplémentaire sans modifier la structure du bien (installation d’une cuisine équipée, amélioration du système de chauffage, etc.).

👉 Frais de procédure. Les frais engagés pour le recouvrement des loyers impayés, tels que les honoraires d'huissier, d'avocat, et les frais de contentieux. Les frais de procès liés à la propriété, comme les litiges avec des voisins ou des copropriétaires.

👉 Impôts locaux. La taxe foncière sur les propriétés bâties (sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable auprès du locataire). Les taxes spéciales d'équipement et les autres taxes annexes liées à la propriété.

👉 Intérêts d'emprunt. Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien immobilier. Les frais accessoires à ces emprunts, tels que les frais de dossier, les frais de garantie, et les assurances liées au prêt.

👉 Charges financières. Les frais bancaires liés au compte utilisé pour la gestion locative. Les agios et intérêts sur découvert bancaire lié à l'activité locative.

Pas de calcul complexe ou d'apothicaire

Si vos charges déductibles sont supérieures à 30 % de vos revenus bruts, le régime micro-foncier n'est pas avantageux. Il est peut-être temps d'opter pour le régime réel et d'optimiser votre fiscalité. Vous pouvez aussi préférer la simplicité du régime micro-foncier. Il s'agit d'une option pas d'une obligation tant que vous ne dépassez pas 15 000 euros.

Les points clés à retenir

✅ Le régime micro-foncier est adapté si vos charges déductibles sont faibles ou inférieures à 30 % et que vous recherchez la simplicité, s’appliquant automatiquement pour des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Pour changer, optez pour le régime réel.

✅ Optez pour le régime réel si vos charges déductibles sont élevées, surtout pour des biens nécessitant des travaux importants, car cela génère un déficit foncier et réduit l’impôt. En location vide, on ne peut pas amortir, mais les travaux offrent une vraie opportunité d’optimisation fiscale, particulièrement avec les exigences de performance énergétique.

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