Location vide et meublée : la protection du locataire âgé

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En location vide et meublée à usage de résidence principale du locataire, le locataire âgé et démuni est protégé lors d'un congé...sauf si le bailleur est lui-même âgé ou démuni.

Une exception à la liberté de donner congé à chaque échéance du contrat est prévue au bénéfice du locataire âgé disposant de ressources modestes. Cette protection disparaît si le propriétaire est lui-même âgé ou si ses ressources sont modestes.

Cette protection du locataire âgé aux ressources modestes existe aussi bien en en location vide à usage de résidence principale du locataire qu'en location meublée à usage de résidence principale du locataire.

Les conditions de la protection

En location d'habitation à usage de résidence principale, les locataires âgés et modestes bénéficient d'une protection particulière. Ils ne peuvent en effet se voir donner congé sans qu'une offre de relogement leur soit proposée. Compte tenu de la difficulté de formuler une offre de relogement, donner congé est donc parfois impossible. Pour bénéficier de cette protection, le locataire doit remplir certaines conditions.

Depuis le 8 août 2015 (date d'entrée en vigueur de la loi dite « Macron ») la protection des personnes âgées est applicable à tous les contrats vides et meublés quelle que soit leur date de signature.

Pour être protégé, le locataire doit :

  • être dans un logement loué vide ou meublée à usage de résidence principale ;
  • être âgé de plus de soixante-cinq ans ;
  • disposer de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (1).

Concernant le locataire, les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives !

Voici les plafonds à respecter en 2020 (ressources de l'année 2018) :

 Composition du foyer Paris et la petite couronne  Autres villes d'Île-de-France  Autres régions
 1 personne  24.006 €  24.006 €  20.870 €
 2 personnes  35.877 €  35.877 €  27.870 €
 Jeune couple  47.031 €  43.127 €  33.516 €
 3 personnes (ou 1 personne + 1 personne à charge)  47.031 €  43.127 €  33.516 €
 4 personnes (ou 1 personne + 2 personnes à charge)  56.152 €  51.659 €  40.462 €
 5 personnes (ou 1 personne + 3 personnes à charge)  66.809 €  61.154 €  47.599 €
 6 personnes (ou 1 personne + 4 personnes à charge)  75.177 €  68.817 €  53.644 €
Par personne supplémentaire  + 8.377 €  + 7.668 €  + 5.983 €

(1) les plafonds de ressources à prendre en référence sont, pour l'administration, ceux du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social).

Deux précisions ont été apportées par les juges :

  • pour le calcul des ressources du locataire, il ne faut tenir compte que de ses revenus réguliers. Des revenus exceptionnels, tels ceux perçus suite à une vente immobilière, ne doivent donc pas être retenus dans le calcul ;
  • l'offre de relogement, pour être valable, doit être compatible avec les ressources régulières du locataire : une offre de relogement pour un montant de loyer seulement accessible en prenant en compte les ressources exceptionnelles du locataire est donc irrégulière.

Personne à charge. La protection dont bénéficie le locataire est étendue à l'hypothèse dans laquelle, cumulativement :

  • le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée ;
  • le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources précité.

La disparition de la protection

La loi prévoit que cette protection du locataire âgé et aux ressources modestes ne s'applique plus dès lors que le propriétaire bailleur remplit au moins l'une des deux conditions suivantes :

  • il est âgé de plus de soixante-cinq ans ;
  • il dispose de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (1).

Concernant le propriétaire, les conditions d'âge et de ressources sont alternatives !

(1) les plafonds de ressources à prendre en référence sont les mêmes plafonds que pour le locataire (voir tableau ci-dessus); il s'agit des plafonds du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social).

Les juges ont apporté une précision intéressante : lorsque le bien est en indivision, il suffit qu'un seul des indivisaires remplisse l'une des deux conditions mentionnées ci-dessus pour que le congé donné soit valable.

Un couple possède un bien locatif et souhaite donner congé pour reprise personnelle à la prochaine échéance de trois ans. Il suffit pour cela que l'un des membres du couple ait plus de soixante-cinq ans (ou dispose de ressources inférieures au seuil fixé par la loi).

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Pour aller plus loin...

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