Une fois le contrat de location signé, le propriétaire ne peut récupérer le logement qu'en respectant les modalités prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ces modalités sont strictes : le propriétaire ne peut donner congé que pour l'échéance du contrat, tous les 3 ans en location vide, en respectant un délai de préavis de six mois. En outre, il doit motiver son congé par l'un des motifs prévus par la loi : soit la vente du logement, soit la reprise personnelle, soit un motif légitime et sérieux (des loyers impayés par le locataire par exemple). La loi interdit donc au propriétaire d'exiger le départ du locataire par simple convenance personnelle.
Qu'est-ce qu'un congé frauduleux ?
Le congé frauduleux est celui qui n'est pas véritablement justifié par l'un des motifs prévus par la loi.
Fraude lors d'un congé pour reprise
Les tribunaux sanctionnent le congé pour reprise dès lors que le logement demeure inoccupé après le départ du locataire. La jurisprudence estime que le bénéficiaire du congé pour reprise (c'est-à-dire le bailleur lui-même ou une personne de sa famille) doit habiter le logement dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse. La loi ne prévoit pas de délai précis et la jurisprudence apprécie au cas par cas. On estime que ce délai doit s'entendre de quelques semaines à quelques mois (Cour d'appel Paris, 7 janvier 1998). En revanche, une reprise qui intervient deux ans après le départ du locataire est considérée comme frauduleuse (Cour d'appel de Nîmes, 15 janvier 2008). Si la reprise n'est effective que pour une durée très courte, le congé sera également considéré comme frauduleux. Là encore, aucune durée d'occupation minimale n'est prévue par la loi mais la jurisprudence a déjà considéré que la reprise pour une durée d'occupation de cinq mois satisfait aux exigences légales (CA Toulouse, 23 juin 1998). La mise en vente d'un appartement libéré à la suite d'un congé avec reprise pour habiter caractérise également une fraude (Cass. civ. 3e, 12 octobre 2004).
Fraude lors d'un congé pour vente
Un congé pour vente sera considéré comme abusif dès lors que l'offre de vente notifiée par le bailleur propose un prix excessif. Le bailleur demeure libre de la détermination du prix de vente de son bien. Toutefois, les juges du fonds apprécient au cas par cas si le prix proposé n'a pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir son droit de préemption. Ainsi a pu être jugé comme frauduleux un congé donné par le bailleur à un prix 40 % plus élevé que la valeur vénale du bien (CA paris, 20 novembre 1997). La même solution a été adoptée pour une offre de vente faite au locataire pour un prix supérieur de 20 % à la valeur réelle du bien (CA Paris, 15 avril 2008). En revanche, le désir du propriétaire de réaliser un profit en vendant son bien ne caractérise pas la fraude. Ainsi, les tribunaux ont pu valider un congé donné à un prix majoré de 12 % par rapport à la fourchette haute des estimations (CA Paris, 18 septembre 2007). En tout état de cause, c'est le locataire qui devra prouver le fait que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre le bien. Cette absence d'intention de vendre peut également se caractériser par la relocation immédiate du bien à un loyer substantiellement augmenté.
Information renforcée pour le locataire. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit une meilleure information du locataire sur la marche à suivre en cas de congé frauduleux donné par le bailleur. Voici ce que prévoit le projet : « Une notice d’informations relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du Logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice ». L'arrêté n'a pas publié à la date de publication du présent article. En cas de congé pour vente ou pour reprise, le bailleur devra donc avertir le locataire des voies de recours possibles contre un congé frauduleux.
Quelles sanctions en cas de congé frauduleux ?
Amende pénale
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6.000 euros pour une personne physique et à 30.000 euros pour une personne morale. Il s'agit de plafonds et le juge ajustera en fonction de la gravité de la fraude constatée.
Dommages-intérêts
En cas de congé frauduleux, le propriétaire sera condamné à indemniser le locataire. Le locataire peut se prévaloir d'un préjudice matériel, constitué par les frais du déménagement par exemple. Il peut également apporter la preuve d'un préjudice moral, notamment en raison de l'incertitude sur son sort et l'angoisse d'avoir à trouver un nouveau logement compte tenu de l'état du marché immobilier. Quelques rares décisions ont prononcé la réintégration du locataire dans les lieux.
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