Locataire : comment repérer un congé frauduleux ?
Un propriétaire peut donner congé pour vendre ou reprendre son logement. Mais si le motif annoncé cache un autre objectif comme augmenter le loyer ou se débarrasser de vous : le congé devient frauduleux et en tant que locataire vous n'êtes pas sans recours !
📌 En résumé
Un congé frauduleux est un congé donné par le propriétaire pour un motif fallacieux ou détourné. La loi encadre strictement ce type de pratique.
| Qu’est-ce qu’un congé frauduleux ? | Congé donné pour un motif mensonger ou détourné : fausse reprise, vente fictive, prix dissuasif. |
| Comment prouver la fraude ? | Par tout indice : logement resté vide, reloué à un tiers, absence de vente réelle, etc. |
| Appréciation des juges | Les juges contrôlent l’intention réelle du propriétaire au moment du congé, sur la base d’un faisceau d’indices. |
| Sanctions | Nullité du congé, réintégration du locataire, dommages-intérêts, amende jusqu’à 6 000 €. |
Un congé frauduleux, c’est quoi exactement ?
❌ Un congé frauduleux, c’est quand un propriétaire donne congé à son locataire en invoquant un faux motif - ou un motif soi-disant valable mais en réalité mensonger - dans le but de reprendre le logement sans respecter la loi. Exemple : il prétend vouloir y loger un proche… Alors que le bien est immédiatement remis en location.
Petit rappel sur les congés donnés par le propriétaire
Un congé donné en dehors les cas, ci-dessous, ou sans respecter les conditions de forme et de délai, est illégal. Mais il peut aussi devenir frauduleux si le motif annoncé n’est pas réel.
| Motifs | Autorisés |
| Vente du logement* | ✅ |
| Reprise pour y habiter - Pour y loger lui-même ou un membre de sa famille. | ✅ |
| Motif légitime et sérieux - Par exemple : impayés de loyer ou troubles de voisinage causés par le locataire. | ✅ |
* Depuis le 1er janvier 2018, tout congé pour reprise ou vente en location vide doit être accompagné d’une notice informant le locataire de ses droits et des recours possibles en cas de congé frauduleux. Arrêté du 13 décembre 2017.
Quand le propriétaire peut-il donner congé à son locataire ? - En location vide : à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois
- En meublé : à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois.
Les juges et les congés frauduleux
👉 Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le contrôle exercé par les juges en cas de congé pour reprise a changé de nature : il ne s’agit plus d’un contrôle a posteriori, mais d’un contrôle a priori. Autrement dit, les juges n’attendent plus de vérifier, après coup, si le logement a réellement été occupé. Ils s’attachent désormais à analyser, au moment du congé, l’intention réelle du bailleur et les motifs de la reprise, afin de déceler toute tentative de fraude. Ils examinent à la loupe les congés !
👉 De son côté, le propriétaire ne peut plus se contenter d’annoncer qu’il souhaite reprendre le logement. Il doit donner dès son congé (Article 15 loi du 6 juillet 1989) les raisons précises de la reprise (besoin d’un logement plus grand, mutation professionnelle, rapprochement familial, etc.) et au profit de qui est faite la reprise !
La jurisprudence au fils des ans
| Congé frauduleux reconnu | Congé non reconnu comme frauduleux |
| ❌ Absence d’occupation réelle : mise en vente immédiate après congé (Cass. civ. 3e, 12 oct. 2004) | ✅ Dégradation de santé du bailleur : renoncement à occuper le logement justifié par un état de santé postérieur au congé (Cass. civ. 3e, 13 juill. 2005). |
| ❌ Reprise 2 ans après le départ du locataire (CA Nîmes, 15 janv. 2008). | ✅ Cause postérieure et extérieure : le motif de reprise a perdu son actualité pour une raison indépendante du bailleur (Cass. civ. 3e, 13 juill. 2005). |
| ❌ Utilisation détournée du congé : congé pour reprise pour résidence secondaire (CA Aix-en-Provence, 28 juin 2005) | ✅ Travaux retardant l’emménagement : non-occupation du logement pendant plus d’un an (Cass. civ. 3e, 5 janv. 2011) |
C'est au locataire d'apporter la preuve !
Le locataire doit prouver l’intention frauduleuse.
🕵️♀️ Indices d’un congé frauduleux repérables par le locataire
- Le logement reste vide longtemps après votre départ : aucun déménagement, volets toujours fermés, pas de lumière, pas d'activité ;
- Le logement est remis en location peu après votre départ : vous voyez une annonce sur PAP, etc ;
- Quelqu’un d’autre emménage… mais ce n’est pas le propriétaire : vous remarquez un nouveau locataire, ou les voisins vous en parlent ;
- Le logement est vendu juste après votre départ : Vous découvrez une annonce de vente ou un panneau « À vendre ».
- Vous n’avez jamais reçu d'offre d'achat alors que le logement est finalement vendu : le propriétaire ne vous a pas proposé d’acheter alors que vous étiez prioritaire ;
- Le bien est revendu ou reloué à un prix bien plus élevé : le congé a peut-être servi à contourner les règles pour réaliser une meilleure opération.
✅ La loi de 1989 n'impose pas une durée minimale d'occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise et ce même s'il n'occupe les lieux que pendant quelques mois (cass.3ème civ du 18-11-1998) à moins de démontrer le caractère frauduleux du congé.
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💰 Amende pénale
Le fait pour un proriétaire de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale (une société, une association, une fondation, une SCI ou encore une SARL). Il s'agit de plafonds et le juge ajustera en fonction de la gravité de la fraude constatée.
Dommages-intérêts
En cas de congé frauduleux, le propriétaire sera condamné à indemniser le locataire. Le locataire peut se prévaloir d'un préjudice matériel, constitué par les frais du déménagement par exemple. Il peut également apporter la preuve d'un préjudice moral, notamment en raison de l'incertitude sur son sort et l'angoisse d'avoir à trouver un nouveau logement compte tenu de l'état du marché immobilier.
Quelques rares décisions ont prononcé la réintégration du locataire dans les lieux.
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