Location : peut-on compléter un état des lieux incomplet ?

C'est impossible de tout voir !

Le principe, c’est que l’état des lieux contradictoire, c’est une photographie du logement à un instant T. On se met d’accord sur ce qui va et ce qui ne va pas, le locataire et le propriétaire signent et c’est terminé, on ne peut plus revenir dessus. C’est pour ça qu’il faut être très attentif lors des états des lieux d’entrée et de sortie. Il faut notamment être vigilant sur ce qui peut être coûteux et pénible à subir ou réparer : vérifier le bon écoulement de la douche, l’absence de fuites dans les toilettes, le bon fonctionnement des volets roulants par exemple. 

Il y a une exception prévue par la loi : le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours de son établissement. On comprend le truc, il ne connaît pas les lieux, on lui laisse 10 jours pour signaler s’il découvre un problème. Si le propriétaire refuse, il peut saisir la commission départementale de conciliation qui tâchera de trouver une solution amiable.

Attention : on ne complète l’état des lieux d’entrée que si objectivement le problème n’a pu être noté au départ ; il ne s’agit pas d’y ajouter une dégradation postérieure à l'entrée dans les lieux.

Autre exception : pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. Même chose, s’il entre en juillet, on ne lui demande pas de vérifier que le chauffage fonctionne, il pourra demander à compléter l’état des lieux en octobre. Mais bon de toute façon, le problème de l’état des lieux incomplet se pose surtout en fin de location.

Si je prends une photo de la dégradation oubliée, ça vaut preuve non ?

Non ! Vous pouvez prendre une photo et contacter le locataire : s’il est de bonne foi, le locataire le reconnaîtra et vous laissera faire une retenue sur le dépôt de garantie. Dans ce cas, faites en sorte de faire un écrit, au minimum un échange de mail, laissez tomber les textos, ce n’est pas suffisant. S’il ne reconnaît pas l’existence du problème, vous devrez obtenir la preuve par tout autre moyen.

Et si je fais venir un huissier ?

C’est compliqué… Vous pourriez faire appel à un huissier pour qu’il constate et consigne dans un procès-verbal les désordres que vous avez loupés lors de l’état des lieux contradictoire. Mais ça ne vaut le coup de faire appel à un huissier qu’à deux conditions : d’une part, il faut que vous fassiez appel à l’huissier très rapidement après le départ du locataire (très rapidement, c’est le jour même, le lendemain à la limite, le surlendemain, c’est déjà tard) : plus vous attendez et plus vous laissez la possibilité au locataire de dire que le problème est apparu après son départ. Et puis il faut quand même en plus qu’il soit crédible que le problème n’ait pas pu être décelé lors de l’état des lieux avec le locataire, ce qui est rare ! Donc ça ne pourra marcher que si le locataire a délibérément caché quelque chose.

Par ailleurs, l’huissier va vous coûter environ 300 euros, donc ça ne vaut pas le coup de l’appeler si vous avez loupé des petits trucs. Vous ne pourrez pas demander au locataire payer la facture. Il ne faut envisager l’huissier que si la réparation coûte au moins le double, sinon, c’est beaucoup de démarches pour pas grand chose.

Si j'oublie quelque chose lors de l'état des lieux de sortie, je suis forcément perdant ?

Oui en substance, c’est ce que je dis ! Il faut être très attentif lors de l’état des lieux de sortie, si vous loupé des trucs, ce sera assez compliqué de récupérer par la suite. C’est aussi la raison pour laquelle il faut se concentrer sur les trucs qui coûtent de l’argent lors de l’état des lieux de sortie : la porte d’entrée, la serrure, ça coûte de l’argent ! Les fenêtres, ça coûte de l’argent, c’est bien de les vérifier ! En meublé, l’électroménager, le mécanisme du BZ, le matelas !

Et si je fais quand même une retenue sur le dépôt de garantie ?

Dans ce cas, la retenue sur le dépôt de garantie n’est pas valable. Deux possibilités : première possibilité, le locataire laisse passer parce qu’il n’a pas le cran de contester une dégradation qu’il sait exister dans le logement. 2ème possibilité : il conteste de bonne ou de mauvaise foi et là il faut lâcher parce que vous n’aurez pas les moyens de vous défendre en justice. Avant le tribunal, il y aura la commission de conciliation qui tentera de vous mettre d’accord mais bon là encore, c’est du temps et de l’énergie dépensée donc il faut que ça vaille le coût.