La restitution du dépôt de garantie

A la signature du bail, le locataire verse un « dépôt de garantie », c'est-à-dire une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. C'est une réserve dans laquelle le propriétaire peut puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Un locataire ne doit pas arrêter de payer son loyer sous prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie.
Un locataire ne doit pas arrêter de payer son loyer sous prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie. © Cavan-images/Gettyimages

Les bailleurs demandent presque toujours le versement d'un dépôt de garantie à leur locataire. Quel que soit le type de location, c'est la règle. Ce chèque est encaissé par le propriétaire dès sa remise par le locataire. Il conserve la somme versée tout le temps que dure la location. C'est dans un certain délai après le départ du locataire que le dépôt de garantie doit être restitué, déduction faite des sommes qu'il peut encore devoir.

Dépôt de garantie, définition

Le dépôt de garantie, parfois appelé à tort caution, sert à couvrir les arriérés de loyers et de charges que le locataire peut encore devoir à son propriétaire en fin de location, ou encore les régularisations de charges, ainsi que le coût des réparations des éventuelles dégradations qu'il a laissées, ou encore l'entretien des équipements qui n'aurait pas été fait, comme l'entretien de la chaudière, du jardin (taille des haies, tonte de la pelouse...), le ramonage des conduits de cheminée... Il sert en fait à « garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ».

Le locataire ne peut jamais imposer à son propriétaire de compenser le ou les deux derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il est tenu de régler son loyer jusqu'à la fin du bail.

Combien de caution pour une location ?

Le montant du dépôt de garantie est plafonné selon le type de location et ne peut pas être fixé arbitrairement si le logement est loué en :

  • location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges ;
  • location meublée, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.

Le montant du dépôt de garantie était librement fixé par le bailleur pour les contrats de location meublée signés avant le 27 mars 2014. En pratique, il représentait déjà le plus souvent deux mois de loyer.

On utilise souvent le mot « caution » pour parler du dépôt de garantie. En réalité, la « caution » désigne une personne qui se porte garante du paiement du loyer en cas d'incidents de paiement. Tandis que la somme d'argent versée par le locataire et destinée à garantir le bailleur constitue un « dépôt de garantie ». Cela n'a donc rien à voir ! Par ailleurs, c'est bien le locataire qui verse le dépôt de garantie au propriétaire, le garant n'intervient pas à ce stade et ne peut que se substituer au locataire en cas de loyers et charges impayés.

Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin de la location

Si tout se passe bien au départ du locataire, le propriétaire doit rembourser au locataire la somme versée comme dépôt de garantie au moment de la signature du bail. C'est le cas lorsque le logement est rendu est bon état d'entretien et de réparations par le locataire. Mais le propriétaire peut néanmoins conserver une quote-part du dépôt de garantie représentant au maximum 20 % du dépôt de garantie, même si le logement est restitué au propriétaire en parfait état lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Cela permet au bailleur de régulariser les charges après le départ du locataire. En effet, la date de clôture des comptes et de leur approbation par les copropriétaires coïncide rarement avec la date à laquelle le locataire s'en va. Cela permet donc au bailleur de procéder à la régularisation des comptes de son locataire pour les mois dont il attend les comptes annuels, à condition d'y procéder dans l'année de son départ et dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

En cas de changement de propriétaire en cours de bail (si le logement a été vendu, ou transmis par donation, succession), c'est au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire.

Le versement du montant du dépôt de garantie peut se faire par virement ou par restitution en main propre.

 Qu'est-ce que le propriétaire peut-il retenir sur la caution ?

Le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir, à condition qu'elles soient dûment justifiées. Cela passe par différentes pièces justificatives comme des photos appuyant d'éventuelles dégradations, un constat d'huissier, mais surtout des devis et factures qui viennent appuyer le montant des réparations à effectuer pour pallier les défaillances du locataire. Tout dépend de la raison pour laquelle le propriétaire prélève un certain montant. La retenue de tout ou partie du dépôt de garantie doit en effet entrer dans le cadre de l'un de ces trois cas de figure :

  • Des loyers et charges impayés.
  • Des dégradations dans le logement ou une négligence quant à l'entretien courant et les menues réparations qui reviennent au locataire.
  • La retenue sur le dépôt de garantie associée aux logements situés en copropriété et liée aux charges locatives.

Le locataire ne peut jamais refuser de payer le loyer sous prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie et qu'il pourrait l'utiliser comme moyen de paiement, que ce soit en cours de location, ou à la sortie pendant le délai de préavis. Le fait de retenir le dépôt de garantie en substitution du paiement du dernier loyer peut être sanctionné, il est donc préférable de verser ses loyers jusqu'au dernier mois et de gérer indépendamment le sujet du dépôt de garantie.

La retenue du dépôt de garantie pour loyers et charges impayés

Le premier cas qui permet au propriétaire de retenir une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie repose dans une éventuelle dette locative, lorsque le locataire a cessé de payer ses loyers et ses charges. Si le locataire dispose d'une dette envers le propriétaire, ce dernier est en droit de retenir le montant nécessaire. Et si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les dettes du locataire, le propriétaire pourra alors faire la demande de la somme restant due, d'abord à l'amiable auprès du locataire directement, sinon devant la justice dans un second temps.

La retenue pour dégâts locatifs

Lorsque le logement est manifestement dégradé au départ du locataire, il s'agit là encore d'un motif pour une retenue sur le dépôt de garantie. Ces dégradations ne doivent pas constituer de simples usures dues à la vétusté des éléments, mais il doit bel et bien s'agir d'éléments endommagés ou non entretenus par le locataire. Le propriétaire dispose d'un délai de 60 jours à compter de l'état des lieux de sortie pour estimer le montant des travaux et frais de réparations, et doit adresser les justificatifs au locataire pour prélever le montant nécessaire sur le dépôt de garantie. Là encore, il est possible que la somme du dépôt de garantie soit insuffisante pour couvrir les réparations des dégâts locatifs, auquel cas le propriétaire pourra engager les démarches nécessaires pour obtenir la somme restant due.

La retenue pour les charges locatives en copropriété

Lorsque le logement se situe au sein d'une copropriété, le propriétaire peut reverser uniquement 80 % du dépôt de garantie et retenir d'office 20 % maximum au moment de la remise des clés, et jusqu'à la régularisation annuelle des charges de l'immeuble. Ces 20 % retenus par le propriétaire doivent lui permettre de couvrir les charges dues par le locataire et qui n'auraient pas encore été éditées par le syndic au moment de son départ. À l’issue de l'assemblée générale de copropriété, et donc de la régularisation annuelle des charges de copropriété, le propriétaire demande au locataire le versement de la somme correspondant aux charges réelles et non encore payées par le locataire, pour lui restituer les 20 % du dépôt de garantie qu'il avait retenus.

Pour retenir les 20 % sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit informer le locataire dans un courrier pour justifier cette provision.

Le délai de remboursement du dépôt de garantie

Il arrive que le propriétaire restitue le dépôt de garantie à son locataire le jour de son départ, quand le logement est rendu en parfait état. Mais le plus souvent, il se passe un certain délai entre le départ du locataire et le moment où le propriétaire lui rend le solde de son dépôt de garantie.

La restitution des clés

C'est le jour où le locataire rend les clés au propriétaire qui marque son départ. Il est toujours prévu, soit légalement, soit dans le contrat de location, un délai entre le départ du locataire et la restitution du dépôt de garantie. Cela laisse au propriétaire le temps de faire les travaux de remise en état si nécessaire, et de justifier ainsi des sommes qui seraient imputables au locataire.

Le jour convenu pour établir l'état des lieux de sortie, le locataire rend les clés du logement au propriétaire, une fois qu'ils ont terminé de remplir et de signer les formulaires d'état des lieux. C'est cette concomitance qui donne sa valeur à l'état des lieux de sortie. Car s'il était établi postérieurement à la remise des clés, le locataire pourrait alors faire valoir que les dégradations constatées ont été faites après son départ.

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?

Pour les logements loués à usage de résidence principale

Que le logement soit loué en location vide ou en location meublée, s'il constitue la résidence principale du locataire, c'est la loi qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie. Ce délai est décompté à partir du jour de la restitution des clés au bailleur par le locataire :

  • si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d'un mois ;
  • en revanche, si une dégradation au moins est indiquée sur l'état des lieux de sortie, le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire.

Pour les autres types de location

Cela dépend du bail. En location saisonnière, le contrat prévoit généralement un délai pour permettre au bailleur de réparer ou remplacer les éléments qui ont pu être abîmés par le locataire. Il peut ainsi justifier des montants retenus lorsqu'il restitue le dépôt de garantie.

Contrairement à une idée reçue, le propriétaire est en droit d'encaisser le chèque même pour une location saisonnière, et de ne le restituer qu'après un délai prévu avec le locataire. Cependant, pour les locations de courte durée, il arrive fréquemment que le propriétaire n'encaisse pas le chèque, et le restitue sans délai au locataire si le logement est rendu en bon état.

Passé ce délai, comment se faire rembourser son dépôt de garantie ?

Si le locataire n'a toujours pas reçu le chèque dans le délai prévu, il commence par adresser un courrier simple à son ancien bailleur, puis un courrier recommandé AR dans lequel il rappelle quel est le délai prévu. Le locataire peut demander au propriétaire retardataire qui aurait laissé passer la date butoir pour lui rendre son dépôt de garantie, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le locataire sortant est tenu de donner l'adresse de son nouveau domicile au propriétaire au moment où il quitte le logement et lui en remet les clés. Cela permet au propriétaire de lui envoyer le chèque de dépôt de garantie après son départ. À défaut, le locataire qui n'aurait pas laissé ses nouvelles coordonnées au propriétaire ne pourrait pas lui réclamer les 10 % d'indemnité dues en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Modèles de lettres pour la restitution du dépôt de garantie

Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en l'absence de dégradations 

Modèle de lettre : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en l'absence de dégradations

Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en présence de dégradations 

Modèle de lettre : Restitution partielle du dépôt de garantie en cas de dégradations

Comment trouver un accord en cas de litige ?

Si les choses ne s'arrangent pas, le locataire devra saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Il en existe une dans chaque département, auprès des services de la préfecture. La commission départementale est composée de représentants d'organisations de propriétaires et d'organisations de locataires. Elle traite de différents litiges locatifs, et en particulier de ceux relatifs au dépôt de garantie. Cette commission peut être saisie gratuitement soit par le propriétaire, soit par le locataire. Elle s'efforce de concilier les parties et à défaut, rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine.

Idem pour le conciliateur de justice qui va également intervenir comme un médiateur et va s'efforcer de trouver une solution amiable qui peut vous épargner d'amener le litige devant le juge. Le recours à la commission départementale ou au conciliateur de justice est intéressant, car cette démarche peut vous éviter les inconvénients d'une procédure judiciaire, plus longue, plus contraignante et aussi plus coûteuse.

Il faut savoir que locataire et propriétaire ne sont pas toujours d'accord sur le montant restitué, mais que la plupart du temps, ils parviennent à un accord amiable. Si, malgré cette démarche, ils ne se sont pas mis d'accord, ils devront saisir le juge des contentieux de la protection qui se trouve au pôle proximité du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, et lui transmettre l'avis de la Commission. C'est alors ce juge qui tranchera le litige et donnera un avis en faveur du locataire ou du propriétaire.

Quand le dépôt de garantie est insuffisant

Il n'est pas rare que le locataire doive de l'argent au bailleur, le dépôt de garantie étant insuffisant pour couvrir ses dettes. Le propriétaire doit alors procéder de la même façon à l'encontre du locataire sortant ou de la personne qui s'est portée caution en lui réclamant la somme complémentaire. À défaut d'obtenir le paiement, le propriétaire peut en faire la demande en justice.


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