La restitution du dépôt de garantie

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A la signature du bail, le locataire verse un "dépôt de garantie", c'est-à-dire une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. C'est une réserve dans laquelle le propriétaire peut puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Les bailleurs demandent presque toujours le versement d'un dépôt de garantie à leur locataire. Quel que soit le type de location, c'est la règle. Ce chèque est encaissé par le propriétaire dès sa remise par le locataire. Il conserve la somme versée tout le temps que dure la location. C'est dans un certain délai après le départ du locataire que le dépôt de garantie doit être restitué, déduction faite des sommes qu'il peut encore devoir.

A quoi sert ce dépôt de garantie ?

Il sert à couvrir les arriérés de loyers et de charges que le locataire peut encore devoir à son propriétaire en fin de location, ou encore les régularisations de charges, ainsi que le coût des réparations des éventuelles dégradations qu'il a laissées, ou encore l'entretien des équipements qui n'aurait pas été fait, comme l'entretien de la chaudière, du jardin (taille des haies, tonte de la pelouse ...), le ramonage des conduits de cheminée... Il sert en fait à "garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire".

Le locataire ne peut jamais imposer à son propriétaire de compenser le ou les deux derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il est tenu de régler son loyer jusqu'à la fin du bail.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est plafonné selon le type de location :

  • si le logement est loué en location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges ;
  • si le logement est loué meublé, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.

Le montant du dépôt de garantie était librement fixé par le bailleur pour les contrats de location meublée signés avant le 27 mars 2014. En pratique, il représentait déjà le plus souvent deux mois de loyer.

On utilise souvent le mot "caution" pour parler du dépôt de garantie. En réalité, la "caution" désigne une personne qui se porte garante du paiement du loyer en cas d'incidents de paiement. Tandis que la somme d'argent versée par le locataire et destinée à garantir le bailleur constitue un "dépôt de garantie". Cela n'a donc rien à voir !

Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin de la location

Si tout se passe bien au départ du locataire, le propriétaire doit rembourser au locataire la somme versée comme dépôt de garantie au moment de la signature du bail. C'est le cas lorsque le logement est rendu est bon état d'entretien et de réparations par le locataire. Mais le propriétaire peut néanmoins conserver une quote-part du dépôt de garantie représentant au maximum 20% du dépôt de garantie, même si le logement est restitué au propriétaire en parfait état lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Cela permet au bailleur de régulariser les charges après le départ du locataire. En effet, la date de clôture des comptes et de leur approbation par les copropriétaires coïncide rarement avec la date à laquelle le locataire s'en va. Cela permet donc au bailleur de procéder à la régularisation des comptes de son locataire pour les mois dont il attend les comptes annuels, à condition d'y procéder dans l'année de son départ et dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

En cas de changement de propriétaire en cours de bail (si le logement a été vendu, ou transmis par donation, succession), c'est au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire.

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir, à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Le locataire ne peut jamais refuser de payer le loyer au prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie et qu'il pourrait l'utiliser comme moyen de paiement, que ce soit en cours de location, ou à la sortie pendant le délai de préavis.

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Ce modèle de lettre permet au propriétaire d'informer le locataire de la restitution partielle du dépôt de garantie.