La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, parfois appelé à tort caution, couvre les loyers impayés, les charges, les dégradations ou le défaut d’entretien des équipements (chaudière, jardin, ramonage de la cheminée). Il garantit les obligations locatives du locataire. Le locataire ne peut jamais imposer à son propriétaire de compenser le ou les deux derniers mois de loyer avec le dépôt de garantie. Il est tenu de régler son loyer jusqu'à la fin du bail.

⚠️ Le mot « caution » est souvent utilisé à tort pour désigner le dépôt de garantie. En réalité, la caution est une personne qui se porte garante du paiement du loyer, tandis que le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au propriétaire pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations.

Combien de caution pour une location ?

Le montant du dépôt de garantie, appelé à tort caution, est plafonné selon le type de location et ne peut pas être fixé arbitrairement si le logement est loué en :

• location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges ;
• location meublée, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.

👉 Pour les baux meublés signés avant le 27 mars 2014, le dépôt de garantie était librement fixé, mais représentait souvent deux mois de loyer.

Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin de la location

Si le logement est rendu en bon état, le propriétaire rembourse le dépôt de garantie. En copropriété, il peut conserver jusqu’à 20 % pour régulariser les charges, la clôture des comptes ne coïncidant pas toujours avec le départ du locataire. Cette régularisation doit être faite dans l’année suivant le départ et dans le mois qui suit l’approbation des comptes annuels.

👉 En cas de changement de propriétaire en cours de bail (si le logement a été vendu, ou transmis par donation, succession), c'est au nouveau propriétaire de rembourser le dépôt de garantie au locataire.

Qu'est-ce que le propriétaire peut-il retenir sur la caution ?

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes dues par le locataire, sous réserve de justificatifs comme photos, constat d’huissier, devis ou factures des réparations nécessaires.

⚠️ Le locataire ne peut jamais refuser de payer le loyer sous prétexte que le bailleur détient le dépôt de garantie et qu'il pourrait l'utiliser comme moyen de paiement, que ce soit en cours de location, ou à la sortie pendant le délai de préavis. Le fait de retenir le dépôt de garantie en substitution du paiement du dernier loyer peut être sanctionné, il est donc préférable de verser ses loyers jusqu'au dernier mois et de gérer indépendamment le sujet du dépôt de garantie.

👉 La retenue du dépôt de garantie pour loyers et charges impayés

Le premier cas qui permet au propriétaire de retenir une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie repose dans une éventuelle dette locative, lorsque le locataire a cessé de payer ses loyers et ses charges. Si le locataire dispose d'une dette envers le propriétaire, ce dernier est en droit de retenir le montant nécessaire. Et si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les dettes du locataire, le propriétaire pourra alors faire la demande de la somme restant due, d'abord à l'amiable auprès du locataire directement, sinon devant la justice dans un second temps.

👉 La retenue pour dégâts locatifs

Lorsque le logement est manifestement dégradé au départ du locataire, il s'agit là encore d'un motif pour une retenue sur le dépôt de garantie. Ces dégradations ne doivent pas constituer de simples usures dues à la vétusté des éléments, mais il doit bel et bien s'agir d'éléments endommagés ou non entretenus par le locataire.

🙋‍♀️ Le propriétaire dispose d'un délai de 60 jours à compter de l'état des lieux de sortie pour estimer le montant des travaux et frais de réparations, et doit adresser les justificatifs au locataire pour prélever le montant nécessaire sur le dépôt de garantie. Là encore, il est possible que la somme du dépôt de garantie soit insuffisante pour couvrir les réparations des dégâts locatifs, auquel cas le propriétaire pourra engager les démarches nécessaires pour obtenir la somme restant due.

👉 La retenue pour les charges locatives en copropriété

En copropriété, le propriétaire peut reverser uniquement 80 % du dépôt de garantie lors du départ du locataire et retenir 20 % jusqu’à la régularisation annuelle des charges. Ces 20 % retenus par le propriétaire doivent lui permettre de couvrir les charges dues par le locataire et qui n'auraient pas encore été éditées par le syndic au moment de son départ. 

Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?

Il arrive que le propriétaire restitue le dépôt de garantie à son locataire le jour de son départ, quand le logement est rendu en parfait état. Mais le plus souvent, il se passe un certain délai entre le départ du locataire et le moment où le propriétaire lui rend le solde de son dépôt de garantie.

Pour les logements loués à usage de résidence principale

Que le logement soit loué en location vide ou en location meublée, s'il constitue la résidence principale du locataire, c'est la loi qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie. Ce délai est décompté à partir du jour de la restitution des clés au bailleur par le locataire.

Pour les autres types de location

En location saisonnière, le bail prévoit un délai pour permettre au propriétaire de justifier les montants retenus sur le dépôt de garantie. Il peut encaisser le chèque, mais pour les courtes durées, il le restitue souvent sans délai si le logement est rendu en bon état.

Dépôt de garantie non restitué : quelles démarches éffectuées ?

Si le locataire ne reçoit pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, il envoie d’abord un courrier simple, puis recommandé. Passé la date butoir, il peut exiger une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

⚠️ Le locataire sortant est tenu de donner l'adresse de son nouveau domicile au propriétaire au moment où il quitte le logement et lui en remet les clés. Cela permet au propriétaire de lui envoyer le chèque de dépôt de garantie après son départ. À défaut, le locataire qui n'aurait pas laissé ses nouvelles coordonnées au propriétaire ne pourrait pas lui réclamer les 10 % d'indemnité dues en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

📝 Modèles de lettres pour la restitution du dépôt de garantie

Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en l'absence de dégradations 

Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en présence de dégradations 

Comment trouver un accord en cas de litige ?

En cas de désaccord, le locataire ou le propriétaire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice pour tenter un accord amiable. Ces démarches évitent souvent une procédure judiciaire longue et coûteuse. Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection tranchera le litige au tribunal judiciaire du lieu du logement.

Quand le dépôt de garantie est insuffisant

Il n'est pas rare que le locataire doive de l'argent au propriétaire, le dépôt de garantie étant insuffisant pour couvrir ses dettes. Le propriétaire doit alors procéder de la même façon à l'encontre du locataire sortant ou de la personne qui s'est portée caution en lui réclamant la somme complémentaire. À défaut d'obtenir le paiement, le propriétaire peut en faire la demande en justice.