Caution simple ou solidaire : quelles différences ?

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 9 mai 2023
Journaliste chez PAP.fr

La caution simple et la caution solidaire sont deux garanties juridiques mises en jeu dans le cadre d’un contrat de location qu’il soit meublé ou vide. Elles permettent d'assurer au bailleur le paiement des loyers et charges en cas de défaillance financière du ou des locataires.

La caution solidaire permet de poursuivre immédiatement le garant en cas d'impayés sans recours préalable contre le locataire.
La caution solidaire permet de poursuivre immédiatement le garant en cas d'impayés sans recours préalable contre le locataire. © Maskot/GettyImages

Se porter caution ou garant pour un locataire

La personne qui signe un acte de caution endosse la qualité de garant, autrement dit elle s'engage à payer en lieu et place du locataire si ce dernier se montre défaillant. En cas d'impayés de loyer, le bailleur sera en droit de la solliciter pour récupérer les sommes dues. Le garant doit donc pouvoir faire montre de revenus suffisants pour assurer le paiement du loyer à la place du locataire en cas de non-règlement.

L'acte de cautionnement doit-il être manuscrit ?

Pour éviter aux garants de signer un document sans avoir pleinement conscience de leur engagement, la loi leur impose de reproduire à la main une mention le formalisant. La mention manuscrite, obligatoire depuis le 1er janvier 2022, doit établir que le garant s'engage, en cas de défaillance du locataire, à payer le bailleur à sa place, dans la limite d'un montant maximal exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Quelles sont les conditions de validité du cautionnement ?

L'acte de caution doit être précis et détailler l'engagement du garant. Sa rédaction doit respecter un formalisme strict et comporter un certain nombre d’indications telles que l’identification du garant, du ou des locataires, du propriétaire bailleur et du logement objet du contrat, le montant du loyer en chiffres et en lettres et ses conditions de révision ou encore la durée d'engagement du contrat. Cet acte de caution doit être fait en double exemplaire.

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Quelle est la différence entre se porter garant et se porter caution pour un logement ?

Aucune. Le terme de garant évoque le signataire de l'acte de cautionnement. Si la caution fait référence à l'acte et le garant au signataire, le mot garant est dans le langage commun souvent assimilé au terme de caution.

🤔 Ne confondez pas non plus dépôt de garantie et caution. Tandis que le dépôt de garantie constitue la somme versée par le locataire à son entrée dans le logement, la caution est une personne qui se porte garante en cas d’impayés de la part du locataire.

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Quelles différences entre la caution simple et la caution solidaire ?

Si les deux types de caution ont vocation à garantir la solvabilité du ou des locataires, ils impliquent néanmoins des réalités bien différentes. Pour les bailleurs, la procédure de recouvrement des impayés diffère par exemple totalement.

Qu'est-ce qu’une caution simple pour le locataire ?

Il s'agit d'un document distinct du bail par lequel le garant va s'engager par une simple signature à payer les loyers et charges à la place du locataire, si ce dernier est défaillant. Par défaut, si rien n’est précisé dans les dispositions du contrat de bail, sachez qu'il s’agit d’une caution simple.

Quels sont les effets du cautionnement simple ?

En tant que bailleur, la caution simple vous oblige à vous adresser prioritairement au débiteur principal, en l’occurrence votre locataire. Si vous souhaitez engager une procédure judiciaire, il vous faudra avoir au préalable épuisé tous les recours contre lui. Ce n’est seulement qu’en cas d’échec que vous pourrez ensuite assigner le garant.

La caution simple et le bénéfice de discussion

La caution simple repose sur le principe du bénéfice de discussion. Comme expliqué précédemment, ce n’est qu’à l’issue de toutes les procédures engagées par le bailleur, si elles échouent, que celui-ci pourra se retourner contre la caution afin de récupérer les sommes qui lui sont dues. 

La caution peut renoncer au bénéfice de la discussion. Dans ce cas, cette mention devra être inscrite sur l’acte de cautionnement. Le bailleur pourra alors, de plein droit, se retourner directement contre le garant sans avoir besoin d’ouvrir une quelconque action en justice préalable.

La caution simple et le bénéficie de division

Ce mécanisme a été mis en place en cas de pluralités de caution pour un même locataire. Dans ce cas, le bailleur divise la somme due par le locataire par le nombre de cautions. Cela signifie que chaque garant ne pourra prendre en charge que la part pour laquelle elle s'est engagée.

Même en cas de pluralités de caution, le bailleur devra au préalable intenter des actions en justice pour réclamer son dû auprès du locataire avant de pouvoir se retourner de plein droit contre les cautions, sauf si toutes ont renoncé expressément au bénéfice de discussion.

C'est quoi un acte de caution personnelle et solidaire ?

À l’instar de la caution simple, l'acte de caution solidaire désigne le document officiel par lequel un tiers (le garant) s’engage à verser le montant du loyer et les charges mentionnées sur le bail en cas de non-paiement du locataire. Elle diffère cependant de la caution simple dans la méthode de recouvrement des montants des loyers grâce à la notion de solidarité juridique.  

Quels sont les effets du cautionnement solidaire ?

Dès le premier impayé en tant que bailleur, vous pouvez vous retourner aussi bien contre le locataire que le garant, de manière indifférenciée. Peu importe que votre locataire soit solvable ou non, que ce soit une réelle incapacité ou une simple volonté de sa part, vous avez cette latitude. La solidarité juridique de cet engagement fait du garant un débiteur au même titre que le locataire vis-à-vis de son créancier c’est-à-dire le bailleur. Celui-ci est donc en droit d’exiger du garant le paiement de la totalité de la dette locative.

Le garant peut être sollicité pour toute somme due au propriétaire bailleur pendant le bail : il peut s'agir du loyer, des charges locatives ou des dégradations dont le locataire se serait rendu coupable. De même, si à l'issue de l'état des lieux de sortie le locataire est redevable de sommes au propriétaire et est dans l'incapacité de les payer, le garant peut être mis à contribution de manière solidaire avec le locataire.

Un engagement individuel

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé, uniquement sur ses biens propres et revenus. Si par exemple, un membre d’un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution pour un enfant ou toute autre personne, il n’engage que lui, ses biens propres et revenus et en aucun cas on ne pourra faire porter la garantie sur les biens et revenus propres du conjoint.

Pourquoi privilégier la caution solidaire en colocation ?

L'engagement des personnes qui se portent caution est aligné sur celui des colocataires. Chaque caution s'engage à payer l'intégralité du loyer, charges comprises, en cas d'impayé. Cela permet au bailleur d'avoir une sécurité optimale pour le paiement de son loyer, puisqu'il cumule les garanties.

Avec un bail unique, chaque colocataire est responsable du paiement intégral du loyer et des charges. En tant que bailleur, vous pouvez donc vous retourner contre n'importe lequel d'entre eux ou contre n'importe laquelle des cautions, pour exiger le paiement de l'intégralité des sommes dues.

Le colocataire qui a donné congé reste solidaire du paiement du loyer des locataires qui demeurent dans le logement après son départ, mais pour une durée limitée : au maximum pendant six mois à partir de la fin de son préavis. Pendant ce délai, son garant demeure également solidaire du paiement du loyer des locataires en place. Mais, si le locataire qui a donné congé est remplacé dans la colocation, sa solidarité et celle de son garant prennent fin dès que le nouveau venu a signé le bail.

⚠️ En cas de bail séparé, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires.

Exemple de modèles de lettres de caution

L'acte de caution peut être établi entre particuliers. Il suffit de vous procurer des exemplaires préétablis. Vous pouvez avoir recours par exemple à notre modèle de caution (accompagné d'un spécimen prérempli pour vous aider).


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Peut-on prévoir un montant d'engagement de caution ?

Il n'y a pas de plafond légal d'engagement financier du garant. Le premier principe, c'est que le garant est redevable dans les mêmes conditions que le locataire des sommes dues par celui-ci. Pour autant il peut être prévu un montant maximal d'engagement du garant dans le formulaire d'acte de caution. C'est le choix fait dans le formulaire proposé par Particulier à Particulier.

Pourquoi, en pratique, le cautionnement solidaire est-il exigé ?

Les bailleurs privilégient généralement la caution solidaire, beaucoup plus facile à activer et pour laquelle les procédures sont moins complexes. Ils peuvent en effet activer la caution dès le premier mois de loyer impayé. Ils ne sont pas obligés de contacter le locataire ni de vérifier s'il peut ou non mettre fin à ses dettes locatives.

Quelle est la durée d'un contrat de cautionnement ?

La durée d'engagement doit être déterminée. Il est souvent indiqué que la caution s'engage pour la durée du contrat de location initial (ex : 3 ans en location vide) et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans. En location vide, mieux vaut se limiter à deux renouvellements, faute de voir requalifier l'engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée.

Attention, lorsque l'acte de caution ne comporte pas d'indication de durée ou que la durée est dite indéterminée, le garant peut le résilier par simple courrier recommandé.

Est-il possible de résilier un acte de caution pour un appartement ?

La première cause de résiliation d'un cautionnement est la fin du bail avant la fin de la durée d'engagement du garant. Si le locataire ou le propriétaire met un terme au contrat de location, alors l'engagement du garant prend fin en même temps que le contrat. Il ne pourra être redevable que des sommes dues par le locataire au moment de la fin de la location.

La loi n'a pas prévu de rétractation ni d'annulation possible du garant. La seule possibilité de remettre en question la validité du cautionnement, c'est si le formalisme obligatoire de rédaction de l'acte de caution n'a pas été respecté. 

L'essentiel à retenir sur la caution dans un bail de location

Caution solidaire et caution simple sont deux garanties juridiques mises en jeu dans le cadre d'un contrat de location, permettant de garantir le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance financière du ou des locataires.

  1. La caution solidaire permet de poursuivre immédiatement le garant en cas d'impayés sans recours préalable contre le locataire. Avec la caution solidaire, vous disposez donc d’un second débiteur de même rang pour le paiement des impayés. Elle offre aussi une facilité de mise en œuvre que la caution simple ne permet pas. L'intérêt de l’acte de cautionnement solidaire trouve également son sens en matière de colocation. Il est en effet beaucoup plus complexe d’assigner individuellement tous les locataires, puis toutes les cautions simples, que de lancer une seule procédure à l’encontre des locataires avec leurs cautions solidaires.
  2. Le cautionnement simple est rare et oblige à poursuivre le locataire avant de faire jouer la caution. Et ce n'est qu'en cas d'échec de la procédure ou d'insolvabilité que la caution peut être engagée. C'est la raison pour laquelle les propriétaires bailleurs privilégient et exigent des cautions solidaires.

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