Fraude : un DPE bidonné peut vous coûter (très) cher !

Un faux DPE peut vous faire acheter un bien jusqu'à 20 % trop cher

Un bien classé G peut subir une décote allant jusqu'à 20 %, notamment pour les maisons. La valeur verte des logements est en effet au cœur des négociations, dans certains marchés et sur certains types de biens. La dissimulation de la note énergétique du bien peut donc entraîner un surcoût pour l'acheteur, celui-ci n'ayant pas l'occasion de négocier son bien, ou de l'acheter avec la réelle valeur attribuée par le marché.

👉 Comment l'acheteur peut-il réagir ?

• L'acheteur pourra agir contre le vendeur, sur le fondement du dol ;
• Il pourra demander des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi ;
• Il pourra également agir contre le diagnostiqueur à l'origine de ce DPE frauduleux.

Mauvais DPE, le pire scénario pour un investisseur ?

Côtés investisseurs, les risques sont démultipliés. Un investisseur qui achète un bien pour le louer peut découvrir après coup que celui-ci est en réalité classé G et donc interdit à la location. Une conséquence d'autant plus problématique si un locataire occupe déjà le logement.

👉 Les conséquences pour l'investisseur

• Le locataire pourrait demander une réduction du loyer ;
• Le locataire pourrait demander une indemnisation pour les sommes versées au titre de la consommation d'énergie excessive ;
• Une revente à perte si le bien ne peut être loué ;
• Des travaux bien plus lourds que prévu, notamment pour atteindre la classe énergétique minimale requise.

Les locataires aussi paieront davantage !

Pour les locataires, un DPE frauduleux peut signifier vivre dans un logement qui n'est pas censé être loué. On parle alors de logements non décents, depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat.

Très concrètement, depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommant plus de 450 kWh/m² par an) sont interdits à la location. Depuis le 1er janvier 2025, ce sont tous les logements classés G qui sont concernés.

Cette mauvaise nouvelle peut avoir des conséquences multiples dans la vie du locataire. Si le logement est en réalité une passoire thermique, c'est tout le budget du locataire qui va en pâtir.

👉 Les conséquences pour le locataire

• des factures énergétiques plus importantes (environ 20 %) ;
• un loyer plus élevé (et un loyer potentiellement révisé par le propriétaire selon l’indexation) ;
• un inconfort l'hiver mais également l'été.

Le Gouvernement s'attaque à la fraude !

Face à ces dérives, la ministre du Logement a annoncé un plan en dix mesures pour renforcer la fiabilité des DPE.

🤖 Davantage de contrôles grâce à l’intelligence artificielle

Désormais, l’intelligence artificielle sera utilisée pour détecter les DPE suspects : diagnostics effectués trop rapidement, notes incohérentes, disparités entre biens similaires… Si une fraude est suspectée, un organisme de certification pourra déclencher un contrôle. Le nombre de ces contrôles sera triplé pour atteindre au moins un contrôle par an et par diagnostiqueur.

Un QR code pour vérifier la certification des diagnostiqueurs

Chaque diagnostiqueur disposera d’un QR code personnel permettant aux propriétaires et locataires de vérifier sa certification et de s’assurer qu’il n’a pas été sanctionné ou radié. Par ailleurs, des outils de géolocalisation seront mis en place pour garantir que les diagnostics sont bien réalisés sur place et non à distance, sans visite du logement.

👉 Un affichage différé des résultats pour éviter les pressions

Autre nouveauté : les résultats du DPE ne seront plus remis immédiatement après la visite. Cette mesure vise à éviter les pressions exercées sur les diagnostiqueurs par des propriétaires souhaitant obtenir une meilleure note. Le diagnostic sera transmis ultérieurement, une fois les analyses finalisées.

Vers un ordre des diagnostiqueurs ?

Enfin, la ministre annonce le lancement d’une mission parlementaire visant à créer un ordre des diagnostiqueurs, à l’image de ceux des architectes ou des médecins. L’objectif serait de renforcer l’encadrement de la profession et de prévenir les abus.

🗣️ Corinne Jolly, Présidente de PAP, s'est exprimée à cette occasion : « Le gouvernement veut lutter contre la fraude au DPE. C'est une très bonne mesure. Mais le vrai problème, c’est plutôt la fiabilité de ce diagnostic, remanié sans cesse depuis sa création. À quand une réforme d’ampleur pour enfin instaurer la confiance ? Et pourquoi ne pas mieux prendre en compte l’électricité ? »

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