Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers pour vendre un logement ?

La vente d'un logement implique la réalisation de diagnostics immobiliers (DPE, état des risques, termites, amiante, etc.) qui permettent à l'acquéreur d'acheter en étant pleinement conscient de l'état du bien et au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés, bref d'éviter un contentieux après la vente. Pour être valable, un diagnostic ne doit bien évidemment pas être périmé. Or chaque diagnostic a sa propre durée de validité, délai au-delà duquel le diagnostic doit être refait. Si vous avez des diagnostics immobiliers et voulez savoir s'ils peuvent encore être utilisés pour vendre ou s'ils doivent être refaits, vous trouverez ci-dessous toutes les réponses.

La durée de validité des diagnostics obligatoires

La durée de validité des diagnostics immobiliers, fixée dans le marbre de la loi, est très variable : certains sont valables dix ans, voire définitifs, tandis que d'autres ne sont valables que six mois.

👉 Si l'un de ces diagnostics produits lors de la signature de la promesse/du compromis de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

La durée de validité de chaque diagnostic

Diagnostic immobilier	Durée de validité
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	10 ans*
Diagnostic amiante	En l'absence d'amiante : validité illimitée / En présence d'amiante : 3 ans
Métrage loi Carrez	Illimitée (tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués et que la surface habitable ne change pas)
Diagnostic gaz	3 ans
Diagnostic électricité	3 ans
Diagnostic termites	6 mois
Diagnostic plomb (Crep)	En l'absence de plomb : validité illimitée / En présence de plomb : 1 an
État des risques naturels et technologiques	6 mois
Diagnostic assainissement	3 ans
Audit énergétique	5 ans
Diagnostic mérule	Simple information
Diagnostic bruit des aéroports	Simple information
Diagnostic sur le chauffage au bois	Pas de durée de validité fixée
Étude de sol	30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué

👉 La réutilisation des diagnostics immobiliers

Si vous avez acquis relativement récemment, vous avez obtenu lors de l'achat une partie des diagnostics, idem si vous avez récemment mis en location. En théorie, vous avez la possibilité de réutiliser vos diagnostics dès lors qu'ils sont encore valables. Cependant, il convient de vous assurer que vous remplissez les deux conditions ci-dessous :

Les diagnostics doivent être utilisés dans le même contexte

Les diagnostics ne sont pas forcément interchangeables. Un diagnostic utilisé dans le cadre d'une location ne peut pas toujours être utilisé pour une vente. Ainsi, un métrage de la surface habitable, parfois dit « loi Boutin », réalisé dans le cadre d'une location n'est par exemple pas valable pour une vente. Il faut donc toujours interroger le diagnostiqueur et/ou le notaire pour savoir si le diagnostic que vous possédez pourra être de nouveau utilisé.

⚠️ Vous ne devez pas avoir réalisé certains travaux

Les résultats des diagnostics peuvent être fortement influencés par les travaux que vous aurez réalisés. Ainsi, une surface Carrez peut diminuer ou augmenter avec par exemple l'installation de placards ou mezzanines dans les chambres. De même, la performance énergétique de votre bien peut changer en fonction des travaux que vous réaliserez comme l'ouverture d'une verrière, le changement des menuiseries, le remplacement de la chaudière, etc. Enfin, des travaux peuvent avoir rendu accessibles l'amiante, le plomb ou les termites.

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Quels diagnostics pour vendre une maison ou un appartement en 2024 ?

✅ La liste des diagnostics pour la vente d'un logement

Pour vendre un logement, il faut faire établir des diagnostics et les fournir à l'acheteur et au notaire. Le nombre de ces diagnostics techniques immobiliers varie selon la localisation du logement (son adresse), sa date de construction et son niveau de performance énergétique.

L'ensemble des diagnostics possibles, regroupé au sein du « dossier de diagnostic technique » (DDT), compte jusqu'à une dizaine de diagnostics (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation) :

👉 Le diagnostic loi Carrez

Le métrage « loi Carrez », mesurage de la surface habitable, s'impose pour les logements situés au sein d'une copropriété.

👉 Le diagnostic plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), qui détermine si les revêtements (peintures et tapisserie) contiennent ce produit cancérigène, est obligatoire si le logement a été construit avant 1949.

👉 Le diagnostic amiante

L’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante, matériau efficace pour l'isolation thermique et phonique et pour sa résistance au feu, mais dangereux pour la santé, doit être établi si la date du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997.

👉 Le diagnostic termites

L’état relatif à la présence dans le bâtiment de termites, insecte mangeur de bois, doit être réalisé si le logement se situe dans une zone géographique considérée à risques.

👉 Le diagnostic gaz

L’état de l'installation intérieure de gaz doit être réalisé si le logement à plus de quinze ans.

👉 Le diagnostic état des risques

Un état des risques naturels et technologiques qui concernent le logement et son environnement doit être établi, et ce pour tous les logements mis en vente. Le nom de ce diagnostic a fréquemment changé, le dernier en date étant « état des risques et pollutions (ERP) ». Toutefois, après une énième réforme, depuis 1er mai 2024, le diagnostic sur l'état des risques naturels et technologiques qui pèsent sur le logement s'appelle en toute simplicité « état des risques ».

👉 Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fourni à l'acheteur, et ce quel que soit le logement mis en vente dès lors qu'il dispose d'une installation de chauffage.

👉 Le diagnostic audit énergétique

En plus du diagnostic de performance énergétique, un audit énergétique doit être réalisé lors de la vente d'une maison énergivore (classée F ou G par le DPE). À compter du 1er janvier 2025, l'audit s'imposera aussi pour les maisons classées E.

👉 Le diagnostic de l'installation électrique

L’état de l'installation intérieure d'électricité doit être réalisé si le logement à plus de quinze ans.

👉 Le diagnostic assainissement

Lorsque le logement, une maison le plus souvent, n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, son installation d'assainissement non collectif doit faire l'objet d'un contrôle.

👉 Le diagnostic mérule

L’information sur la présence d'un risque de mérule, champignon lignivore (mangeur de bois), s'impose si le logement se situe dans une zone géographique considérée à risques.

👉 Le diagnostic sur le bruit des aéroports

Lorsque le logement est situé dans une zone de bruits aériens à proximité d'un aérodrome, l'acheteur doit être informé de l'existence de nuisances sonores aériennes.

👉 Le diagnostic sur l'équipement de chauffage au bois

Pour lutter contre les émissions de dioxyde de carbone et la pollution aux particules fines, lorsque le logement est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère (PPA), un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission peut être exigé pour la signature du compromis/de la promesse de vente.

👉 L'étude de sol

Pour sécuriser la construction d’une maison individuelle, la vente d'un terrain à bâtir situé dans une zone à risque (une zone de sols argileux), doit obligatoirement s'accompagner d'une étude géotechnique (une étude de sol).

Comment savoir quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Pour connaître les diagnostics qu'il vous faut rassembler pour la vente de votre logement et savoir si ceux dont vous disposez déjà sont encore en cours de validité, vous devez interroger :

• Le diagnostiqueur, seul professionnel habilité à réaliser les diagnostics immobiliers ;
• Le notaire, interlocuteur incontournable de toute vente immobilière. Il sait parfaitement vous renseigner sur la liste des diagnostics obligatoires et leur durée de validité.

Quand faut-il faire les diagnostics immobiliers ?

Annexés au compromis de vente, les diagnostics doivent en réalité être réalisés au plus tôt pour une mise en vente efficace.

👉 Les diagnostics sont annexés au compromis/à la promesse de vente

Les diagnostics immobiliers doivent être obligatoirement annexés à la promesse/au compromis de vente (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation), à l'exception du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être réalisé dès le passage de l'annonce de vente puis soumis aux candidats acquéreurs lors des visites.

👉 Les diagnostics sont idéalement réalisés dès la mise en vente

Retarder la fourniture des diagnostics jusqu'au rendez-vous de signature chez le notaire est totalement contreproductif et nous conseillons de faire tous les diagnostics dès la mise en vente et le passage de l'annonce. En effet :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire dès la mise en vente puisque son résultat doit apparaître dans l'annonce ;
• en faisant tous vos diagnostics en même temps, vous ne faites appel à un diagnostiqueur qu'une seule fois et cela revient moins cher ;
• enfin et surtout, pour se positionner et réfléchir son prix, le candidat acquéreur à besoin de consulter les diagnostics dont le résultat peut déclencher la volonté/l'obligation de travaux. En résumé, pour une négociation fructueuse et une offre d'achat sérieuse, les diagnostics doivent être transmis et donc réalisés le plus tôt possible.

💰 Quel est le coût des diagnostics immobiliers ?

Le coût global du dossier de diagnostics technique (DDT) varie selon :

• le nombre de diagnostics à réaliser qui varie lui-même selon la situation géographique du logement, sa date de construction et sa performance énergétique ;
• la superficie du logement. Le temps passé pour réaliser l'ensemble des diagnostics, d'autant plus long que la surface est grande, a un effet sur la facture ;
• le diagnostiqueur puisque les tarifs sont libres. Chez un même diagnostiqueur, les prix peuvent aussi varier selon la date et l'horaire du rendez-vous. Enfin, méfiez-vous des prix trop bas, possiblement signe d'un travail expédié... 

💡 Pour un studio, le prix varie de 200 à 300 €, pour une maison de taille moyenne de 400 à 600 € et pour une très grande maison ancienne, il pourra atteindre 900 €, toujours pour l'ensemble du DDT.

Quel diagnostic de performance énergétique (DPE) pour vendre en 2024 ?

La succession de réformes a pu rendre floue la durée de validité du DPE ; rassurez-vous, PAP clarifie la situation et vous dit quand vous pouvez réutiliser le DPE en votre possession ou si vous devez le refaire.

Combien de temps est valable un DPE ?

La loi fixe la durée de validité du DPE à dix ans. Toutefois, la loi programme l'obsolescence des DPE les plus anciens.

Quand est-il obligatoire de refaire un DPE pour vendre un logement ?

Pour vendre un logement en 2024, il faut fournir un DPE obligatoirement réalisé depuis le 1er janvier 2018. Tous les DPE réalisés antérieurement sont aujourd'hui obsolètes et doivent donc être refaits, sans exception.

🙋‍♀️ Quand est-il conseillé de refaire le DPE pour la vente d'un logement ?

S'ils sont juridiquement valables, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2021 n'ont guère de valeur, car ils n'ont pas été réalisés selon la méthodologie actuelle et sont donc moins fiables. En conséquence, nous vous recommandons fortement de refaire un DPE datant d'avant juillet 2021 ; ce sera aussi le fort souhait de l'acheteur et la vive recommandation du notaire. En effet, le DPE est « opposable », ce qui signifie que son résultat engage le vendeur. Un résultat abusivement avantageux pourrait se retourner contre le vendeur une fois la vente passée ; autant ne prendre aucun risque et éclairer l'acheteur avec un diagnostic de performance énergétique réalisé selon la méthodologie en vigueur.

Quelle est la conséquence de la réforme du DPE du 1er juillet 2024 ?

La méthode de calcul du DPE, pénalisant les petites surfaces, fait l'objet d'une réforme à compter du 1er juillet 2024. Seuls les logements de petites surfaces (jusqu'à 40 m²), et eux seuls, sont concernés.

👉 Si vous disposez d'un DPE réalisé avant le 1er juillet 2024, il se peut que la réforme en améliore le classement ; certaines petites surfaces, mais pas toutes, gagneront une, voire deux classes, passant par exemple de G à F ou de F à E. Aucun logement ne voit son étiquette énergie dégradée.

Pour savoir si la lettre de votre logement est améliorée, vous pouvez dès aujourd'hui consulter le simulateur de l'Ademe. À partir du 1er juillet 2024, une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà édités y sera téléchargeable. Cette attestation fera alors foi pour justifier d’un nouvel état de performance énergétique conforme à la nouvelle réglementation. La réforme :

1. ne nécessite aucun recours au diagnostiqueur et n'occasionne donc aucuns frais pour les propriétaires ;
2. ne modifie pas la durée de validité du DPE initial.