Que contient le contrat de location meublée ?

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Quel formulaire ?

Depuis le 1er août 2015, il faut utiliser un formulaire de contrat, conforme à ce que prévoient la loi Alur et le décret en fixant le contenu. Pour le bail mobilité, le contrat doit contenir les mentions prévues par la loi Elan qui l'a créé.

PAP.fr vous propose des modèles types conformes. Le bail meublé classique d'un an renouvelable et le bail étudiant de neuf mois contiennent la notice explicative que la propriétaire doit fournir au locataire avec le contrat de location. Cette notice n'est pas à fournir avec le bail mobilité. Vous pouvez également vous procurer l'ensemble de documents nécessaires à la location : état des lieux, acte de caution solidaire, inventaire du mobilier, quittance...

Télécharger les contrats de location de PAP.fr

Sur PAP.fr, vous trouverez aussi des tutoriels pour vous aider à compléter vos contrats si besoin.

En location meublée, vous avez la possibilité de signer :

  • soit un contrat de location meublée de un an renouvelable ;
  • soit un contrat de location meublée pour étudiant de neuf mois ;
  • soit un bail mobilité. Ce dernier-né des contrats de location meublée a une durée modulable d'un à dix mois. Il peut être proposé aux personnes qui ont besoin ponctuellement d'un logement car elles sont en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre du service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Notre modèle type de bail mobilité contient toutes les mentions prévues par la loi Elan qui l'a créé. Au moment où vous remplirez ce bail, vous devrez préciser le motif qui permet au locataire de signer un bail mobilité, et lui demander un justificatif en attestant.

En revanche, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, mais un simple pied-à-terre, il faut alors opter pour un modèle type de contrat spécifiquement prévu, comme notre contrat-type pour résidence secondaire. En effet, ce type de location échappe aux conditions de locations prévues légalement pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire.

Dans tous les cas, il suffit de remplir le contrat en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat, soit deux exemplaires au minimum (un pour le propriétaire et un pour le locataire).

S'il y a plusieurs locataires pour le même logement (des concubins ou des colocataires par exemple), chacun d'eux signe le contrat. Mais la loi n'oblige pas à remettre un exemplaire original du contrat à chaque colocataire.

Enfin, il est inutile de faire enregistrer le contrat, cette formalité n'est pas obligatoire.

Accessoirement au contrat de location, vous allez dresser un inventaire du mobilier précisant l'état du mobilier, ainsi qu’un état des lieux qui seront annexés à chacun des exemplaires du bail.

Vous pouvez également joindre au bail une grille de vétusté, comme celle proposée par PAP, ou bien une grille ayant fait l'objet d'un accord collectif de location.

Vous trouverez l'ensemble des modèles types de contrats de locations et leurs annexes sur notre site PAP.fr.

Les principaux éléments du contrat

Comme tous nos formulaires, le contrat de location meublée est assez simple à remplir. Il suffit, tout d'abord, d'indiquer le nom et l'adresse des personnes signataires, de mentionner l'adresse du local et sa description.

Puis viennent les clauses concernant la durée de la location, les possibilités de donner congé, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie.

En voici les grandes lignes :

La durée de la location

En matière de location meublée, la durée du contrat est réglementée, si le logement loué constitue la résidence principale du locataire : elle est en principe d'un an, renouvelable par période d'un an. Toutefois, lorsque le locataire est étudiant, une dérogation est prévue : il est possible, dans ce cas, de proposer un bail de neuf mois non renouvelable à l'étudiant.

Avec le bail mobilité, la durée est ajustable d'un à dix mois selon les besoins du locataire en mobilité. Rappelons qu'il doit être en mesure de justifier qu'il est dans l'un des cas prévus par la loi pour pouvoir signer ce type de bail (voir ci-dessus) : formation, mutation, études... Le bail n'est pas renouvelable, il prend fin automatiquement une fois arrivé au terme prévu. Par exception, il peut être prolongé une fois en signant un avenant de prolongation s'il avait été conclu pour moins de dix mois. La durée totale du bail mobilité ainsi prolongée ne doit pas dépasser dix mois.

En revanche, la durée de la location reste libre si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (cas d'une résidence secondaire). Dans ce cas, il faut utiliser un modèle type de contrat différent, comme celui que nous proposons pour la location de résidence secondaire, et que vous pouvez téléchargez sur notre site PAP.fr.

L'habitation principale s'entend comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le locataire ou son conjoint.

Les étudiants ou apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale là où ils doivent séjourner pour effectuer leurs études ou leur apprentissage et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents et qu’ils retournent très régulièrement chez eux lors de leurs week-ends et congés.

Le congé, la durée du préavis

Propriétaire et locataire peuvent mettre fin au bail, en donnant congé. Les conditions sont différentes selon que c'est le bailleur ou le locataire qui donne congé. Dans les deux cas, il y a un délai minimal à respecter pour prévenir du congé : le "délai de préavis". Ces modalités fixées par la loi sont rappelées dans le contrat. 

Qu'il soit donné par le propriétaire ou par le locataire, le congé doit être adressé par lettre recommandée AR, par huissier ou remis en main propre contre émargement.

Pour donner congé par courrier recommandé avec accusé de réception ou par remise en main propre, vous pouvez utiliser les modèles types de lettres de PAP.fr :

Télécharger les modèles-types de lettres de congé de PAP.fr

Pour en savoir plus sur le congé, vous pouvez consulter nos articles :  Donner congé à son locataire en location meublée et pour le congé donné par le locataire : Résilier son bail en location meublée

Avec le bail meublé étudiant de neuf mois et le bail mobilité, le bailleur n'a pas à donner congé. La location s'arrête automatiquement à la date prévue dans le bail : au bout de neuf mois avec le bail étudiant et au terme fixé dans le bail avec le bail mobilité. En revanche, si le locataire souhaite partir en cours de bail, il peut le faire à tout moment comme avec le bail d'un an renouvelable, en respectant un délai de préavis d'un mois.

Le loyer

Logements situés en zone tendue

Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le loyer à la relocation si le logement est situé en zone dite "tendue", c’est-à-dire dans l’une des 28 principales agglomérations françaises. Dans ces zones, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui du locataire précédent, révisé en fonction de l’indexation avec l’indice "IRL" de référence. Les bailleurs qui entreprennent d’importants travaux peuvent, malgré tout, prendre en compte le coût des travaux qui ont apporté des améliorations à leur logement pour majorer le loyer à la relocation, en respectant les règles requises en la matière. De même, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire dispose également d’une option pour réévaluer le loyer du nouveau locataire.

Pour savoir si votre logement est dans l'une des communes de la zone tendue, utilisez la calculette de PAP.fr :

Vous pouvez consulter notre article "Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue" afin de fixer le loyer de vos locataires en zone tendue.

Si le logement n'était pas loué auparavant ou que le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, à moins que le logement ne soit situé dans une ville qui a décidé de mettre en place le plafonnement des loyers avec des loyers de référence majorés à ne pas dépasser. Si c'est le cas, le loyer est plafonné dès la première mise en location. 

Les plafonds de loyers dans certaines villes 

La loi Elan du 23 novembre 2018 permet de remettre en place le plafonnement des loyers dans la limite de loyers plafonds de référence à respecter, cette fois à l'échelle de chaque commune qui le décide.

La ville de Paris est la première à avoir décidé de remettre en place ces plafonds de loyers. Les loyers de référence majorés à respecter par mètre carré dans les quatre vingts quartiers de Paris, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble, figurent sur le site de la préfecture d'Ile-de-France. Depuis le 1er juillet 2019, les bailleurs doivent ainsi fixer le loyer dans la limite de ce loyer de référence majoré et de celui du locataire précédent.

Pour en savoir plus : Comment fixer le loyer à Paris ?

Il en est de même à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

Les communes de la zone tendue peuvent donc mettre en place cet encadrement, à titre expérimental pendant cinq ans. Un décret gouvernemental doit valider leur décision et des loyers de référence sont fixés selon le nombre de pièces, le type de location vide ou meublée, le quartier et l'ancienneté de l'immeuble. Une fois mis en place, ce plafonnement se cumule avec le plafonnement du loyer avec celui du locataire précédent.

Pour savoir si votre ville est concernée, nous vous conseillons de le vérifier lorsque vous mettez votre bien en location, car d'autres villes ont annoncé qu'elles souhaitaient également appliquer ce plafonnement des loyers.

Logements situés hors de la zone tendue

En dehors de ces zones tendues, le propriétaire peut encore fixer librement le loyer à la relocation.

Ce loyer est ensuite révisé chaque année en fonction de la variation de l'Indice de référence des loyers ou IRL. Seul cet indice peut être utilisé. Pour cela, vous devez compléter la clause d'indexation du contrat quand vous signez le bail, et indiquer le dernier indice connu. Le bailleur doit ensuite désormais en faire la demande formelle chaque année à son locataire, en utilisant par exemple le modèle de lettre proposé par PAP.

Les charges

Il s'agit d'une somme que le locataire doit payer en plus du loyer, et qui correspond au remboursement de dépenses payées par le propriétaire. Ainsi par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur, de l'escalier qui est nettoyé et éclairé. Les charges recouvrent donc les dépenses que le propriétaire paie au syndic pour le compte du locataire et qui correspondent à des services ou équipements dont le locataire profite.

En maison individuelle, il y a très peu de charges car très peu de services communs.

En meublé, le propriétaire peut fixer le montant des charges de deux façons : forfaitairement ou au réel

Charges forfaitaires en location meublée :

Dans ce cas, le propriétaire détermine une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats que nous éditons). Mais attention, ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réellement récupérable de charges par le bailleur !

Si vous signez un bail mobilité : les charges doivent être fixées au forfait. Vous ne pouvez pas demander de charges au réel au locataire sous forme de provisions.

Charges réelles en location meublée :

Dans ce cas, le locataire verse tous les mois une provision de charges et une fois par an, le propriétaire régularise cette provision en fonction des charges réelles arrêtées par le syndic. Dans l'hypothèse de ces charges "réelles", leur montant est établi d’après la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987  applicable également en matière de location vide.

Le dépôt de garantie

Il est usuel de demander un dépôt de garantie au locataire. En location meublée, si vous signez un bail d'un an renouvelable ou un bail de neuf mois étudiant : le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Vous l'aurez compris, il y a une différence avec la location vide pour laquelle le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, le montant est donc deux fois plus important, cela est justifié par le fait que le logement est garni de meubles.

Cependant, si vous signez un bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie au locataire. C'est le seul bail pour lequel c'est interdit et cela est rappelé dans le contrat de location. En contrepartie, si vous signez un bail mobilité, vous pouvez opter pour la garantie Visale qui permet de vous garantir contre le risque d'impayé de loyer, et permet également dans ce cas, de couvrir la réparation d'éventuels dégâts laissés par votre locataire.

La surface

Parmi les autres clauses du contrat de location, il y a aussi la surface habitable du logement à mentionner. Les diagnostiqueurs qui établissent le dossier de diagnostics techniques proposent systématiquement de la mesurer. C'est une sage précaution, car cette surface vous engage. De plus, si le logement est situé dans une ville où s'imposent les loyers de référence à respecter, le loyer plafond est fixé en multipliant la surface habitable du logement par le loyer de référence majoré établi par mètre carré par type de logement et par quartier. C'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019 et à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter nos dossiers pour savoir : comment fixer le loyer à Paris, ou bien comment fixer le loyer à Lille Hellemmes et Lomme.

VIDEO : Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?

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VIDEO : Comment fixer les charges récupérables ?

Les charges récupérables (ou charges locatives), ce sont les sommes que le propriétaire paie pour le compte du locataire et dont il peut lui demander le remboursement.

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VIDEO : Location meublée : le locataire veut retirer des meubles...

Une location meublée, c’est une location dans laquelle toutes les pièces sont meublées et où le locataire peut vivre tout de suite en apportant seulement ses affaires perso. Il arrive parfois que le locataire demande au propriétaire de retirer des meubles.

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