Que contient le contrat de location meublée ?

Marthe Gallois
Mis à jour par & Nathalie Giraud
le 7 septembre 2022
Juriste chez PAP.fr
© PAP

Quel modèle-type de contrat pour une location meublée ?

Le contenu du contrat de location meublée a été fixé par un décret de la loi Alur depuis le 1er août 2015. Il convient donc d'utiliser un formulaire de contrat conforme à ce qu'il prévoit. Quant au contenu du bail mobilité, il a été fixé par la loi Elan qui l'a créé.

Par ailleurs, le bail meublé classique d'un an renouvelable et le bail étudiant de neuf mois contiennent une notice explicative que la propriétaire doit fournir au locataire avec le contrat de location. Cette notice n'est pas à fournir avec le bail mobilité.

Particulier à Particulier vous propose des modèles types de location meublée, de bail étudiant ou de bail mobilité conformes à ces contenus légaux :

Téléchargez le contrat de location adapté à votre situation :

Tous nos contrats de location

Vous pouvez également vous procurer sur PAP.fr l'ensemble des documents nécessaires à la location : état des lieux, acte de caution solidaire, inventaire du mobilier, grille de vétusté, quittance...

Sur PAP.fr, vous trouverez aussi des tutoriels pour vous aider à compléter vos contrats si besoin.

En location meublée, vous avez la possibilité de signer :

  • soit un contrat de location meublée de un an renouvelable ;
  • soit un contrat de location meublée pour étudiant de neuf mois ;
  • soit un bail mobilité. Ce contrat de location meublée a une durée modulable d'un à dix mois. Il peut être proposé aux personnes qui ont besoin ponctuellement d'un logement car elles sont en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre du service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.
    Notre modèle type de bail mobilité contient toutes les mentions prévues par la loi Elan qui l'a créé. Au moment où vous remplirez ce bail, vous devrez préciser le motif qui permet au locataire de signer un bail mobilité, et lui demander un justificatif en attestant.

En revanche, si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, mais un simple pied-à-terre, il faut alors opter pour un modèle type de contrat spécifiquement prévu, comme notre contrat-type pour résidence secondaire. En effet, ce type de location échappe aux conditions de locations prévues légalement pour les logements loués en tant que résidence principale du locataire.

Dans tous les cas, il suffit de remplir le contrat en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat, soit deux exemplaires au minimum (un pour le propriétaire et un pour le locataire).

S'il y a plusieurs locataires pour le même logement (des concubins ou des colocataires par exemple), chacun d'eux signe le contrat. Mais la loi n'oblige pas à remettre un exemplaire original du contrat à chaque colocataire.

Enfin, il est inutile de faire enregistrer le contrat, cette formalité n'est pas obligatoire.

Accessoirement au contrat de location, vous allez dresser un inventaire du mobilier précisant l'état du mobilier, ainsi qu’un état des lieux qui seront annexés à chacun des exemplaires du bail.

Vous pouvez également joindre au bail une grille de vétusté, comme celle proposée par Particulier à Particulier, ou bien une grille ayant fait l'objet d'un accord collectif de location.

Vous trouverez l'ensemble des modèles types de contrats de locations et leurs annexes sur notre site PAP.fr.

Les principaux éléments du contrat

Comme tous nos formulaires, le contrat de location meublée est assez simple à remplir. Il suffit, tout d'abord, d'indiquer le nom et l'adresse des personnes signataires, de mentionner l'adresse du local et sa description.

Puis viennent les clauses concernant la durée de la location, les possibilités de donner congé, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie.

La durée de la location

Si le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la durée du contrat de location meublée est réglementée : elle est en principe d'un an, renouvelable par période d'un an.
Toutefois, lorsque le locataire est étudiant, une dérogation est prévue : il est possible, dans ce cas, de proposer un bail de neuf mois non renouvelable à l'étudiant.

Avec le bail mobilité, la durée est ajustable d'un à dix mois selon les besoins du locataire en mobilité. Rappelons que ce bail ne peut être proposé qu'à un locataire étant dans l'une des situations autorisant de signer ce type de bail (voir ci-dessus) : formation, mutation, études... Le bail n'est pas renouvelable, il prend fin automatiquement une fois arrivé au terme prévu. Par exception, il peut être prolongé une fois en signant un avenant de prolongation s'il avait été conclu pour moins de dix mois. La durée totale du bail mobilité ainsi prolongée ne doit pas dépasser dix mois.

Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la durée de la location reste libre (c'est le cas pour un logement loué en tant que résidence secondaire). Dans ce cas, vous allez utiliser un modèle type de contrat différent, comme celui que nous proposons pour la location de résidence secondaire, et que vous pouvez téléchargez sur notre site PAP.fr.

L'habitation principale s'entend comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le locataire ou son conjoint. Les étudiants ou apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale là où ils doivent séjourner pour effectuer leurs études ou leur apprentissage et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents et qu’ils retournent très régulièrement chez eux lors de leurs week-ends et congés.

Le congé, la durée du préavis

Propriétaire et locataire peuvent mettre fin au bail, en donnant congé. Les conditions sont différentes selon que c'est le bailleur ou le locataire qui donne congé. Dans les deux cas, il y a un délai minimal à respecter pour prévenir du congé : le "délai de préavis". Ces modalités fixées par la loi sont rappelées dans le contrat. 

Avec le bail classique de un an renouvelable, le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour l'échéance du bail, au moins trois mois à l'avance et en motivant le congé.

Avec le bail meublé étudiant de neuf mois et le bail mobilité, le bailleur n'a pas à donner congé. La location s'arrête automatiquement à la date prévue dans le bail : au bout de neuf mois avec le bail étudiant et au terme fixé dans le bail avec le bail mobilité.

Si le locataire souhaite partir en cours de bail, il peut donner congé au propriétaire à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois, qu'il ait signé un bail d'un an renouvelable, un bail meublé étudiant ou un bail mobilité.

Qu'il soit donné par le propriétaire ou par le locataire, le congé doit être adressé par lettre recommandée AR, par huissier ou remis en main propre contre émargement.

Pour donner congé par courrier recommandé avec accusé de réception ou par remise en main propre, vous pouvez utiliser les modèles types de lettres de PAP.

Pour en savoir plus sur le congé, vous pouvez consulter nos articles :  Donner congé à son locataire en location meublée et pour le congé donné par le locataire : Résilier son bail en location meublée

Le loyer

Logements situés en zone tendue

Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le loyer à la relocation si le logement est situé en zone dite "tendue", c’est-à-dire dans l’une des 28 principales agglomérations françaises. Dans ces zones, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui du locataire précédent.

Les bailleurs qui entreprennent d’importants travaux peuvent, malgré tout, prendre en compte le coût des travaux qui ont apporté des améliorations à leur logement pour majorer le loyer à la relocation, en respectant les règles requises en la matière. De même, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire dispose également d’une option pour réévaluer le loyer du nouveau locataire. Enfin, si le loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an avec le précédent locataire, il peut également être révisé à l'aide du dernier indice de référence publié à la date de signature du nouveau bail.
Toutefois, ces augmentations ne sont désormais possible que pour les logements ayant une classe énergie située entre A et E. En revanche, si le logement a une classe énergie F ou G, le loyer du nouveau locataire reste plafonné au loyer du locataire sortant.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Vous pouvez consulter notre article "Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue" afin de fixer le loyer de vos locataires en zone tendue.

Si le logement n'était pas loué auparavant ou que le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, à moins que le logement ne soit situé dans une ville qui a décidé de mettre en place le plafonnement des loyers avec des loyers de référence majorés à ne pas dépasser. Si c'est le cas, le loyer est plafonné dès la première mise en location. 

Les plafonds de loyers dans certaines villes 

La loi Elan du 23 novembre 2018 permet de remettre en place le plafonnement des loyers dans la limite de loyers plafonds de référence à respecter, cette fois à l'échelle de chaque commune qui le décide.

La ville de Paris est la première à avoir décidé de remettre en place ces plafonds de loyers. Les loyers de référence majorés à respecter par mètre carré dans les quatre vingts quartiers de Paris, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble, figurent sur le site de la préfecture d'Ile-de-France. Depuis le 1er juillet 2019, les bailleurs doivent ainsi fixer le loyer dans la limite de ce loyer de référence majoré et de celui du locataire précédent.
Pour en savoir plus : Comment fixer le loyer à Paris ?

Il en est de même à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020, dans les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, dans les neuf villes d’Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021, à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Cet encadrement est mis en  place dans ces communes à titre expérimental pendant huit ans (le délai initial était de cinq ans mais il a été allongé par la loi 3DS). Il se cumule avec le plafonnement du loyer du locataire entrant avec le loyer du locataire précédent.

Logements situés hors de la zone tendue

En dehors des communes situées en zone tendue, le propriétaire peut fixer librement le loyer à la relocation, à condition, toutefois qu'il ait une étiquette énergie située entre A et E. En revanche si le logement a une étiquette énergie F ou G, le loyer du nouveau locataire reste plafonné au loyer du locataire sortant.

Ce loyer est ensuite révisé chaque année en fonction de la variation de l'Indice de référence des loyers, l'IRL, à condition, là encore, que le logement ait une étiquette énergie située entre A et E. En revanche l'indexation n'est plus possible en cours de bail depuis le 24 août 2022 pour les logements classés F ou G.

Seul l'IRL peut être utilisé pour l'indexation du loyer. Pour cela, vous devez compléter la clause d'indexation du contrat quand vous signez le bail, et indiquer le dernier indice publié par l'Insee.
Le bailleur en fait ensuite la demande formelle chaque année à son locataire, en utilisant, par exemple, le modèle de lettre d'Augmentation du loyer en fonction de l'IRL de Particulier à Particulier.

Les charges

Il s'agit d'une somme que le locataire doit payer en plus du loyer, et qui correspond au remboursement de dépenses payées par le propriétaire. Ainsi par exemple, le locataire se sert de l'ascenseur, de l'escalier qui est nettoyé et éclairé. Les charges recouvrent donc les dépenses que le propriétaire paie au syndic pour le compte du locataire et qui correspondent à des services ou équipements dont le locataire profite.

En maison individuelle, il y a très peu de charges car très peu de services communs.

En meublé, le propriétaire peut fixer le montant des charges de deux façons : forfaitairement ou au réel

Charges forfaitaires en location meublée :

Dans ce cas, le propriétaire détermine une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer principal à l'aide de l'indice de référence des loyers, si le contrat le prévoit (c'est le cas des contrats de PAP). Mais attention, ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réellement récupérable de charges par le bailleur !

Si vous signez un bail mobilité : les charges doivent être fixées au forfait. Vous ne pouvez pas demander de charges au réel au locataire sous forme de provisions.

Charges réelles en location meublée :

Dans ce cas, le locataire verse tous les mois une provision de charges et une fois par an, le propriétaire régularise cette provision en fonction des charges réelles arrêtées par le syndic. Dans l'hypothèse de ces charges "réelles", leur montant est établi d’après la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987  applicable également en matière de location vide.

Le dépôt de garantie

Il est usuel de demander un dépôt de garantie au locataire. En location meublée, si vous signez un bail d'un an renouvelable ou un bail de neuf mois étudiant : le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Vous l'aurez compris, il y a une différence avec la location vide pour laquelle le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, le montant est donc deux fois plus important, cela est justifié par le fait que le logement est garni de meubles.

Cependant, si vous signez un bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie au locataire. C'est le seul bail pour lequel cela n'est pas possible, et cela est rappelé dans le contrat de location.

En contrepartie, si vous signez un bail mobilité, vous pouvez opter pour la garantie Visale qui permet de vous garantir contre le risque d'impayé de loyer, et permet également dans ce cas, de couvrir la réparation d'éventuels dégâts laissés par votre locataire, dans la limite d'un montant représentant deux mois de loyer charges comprises, ce qui compense l'absence de dépôt de garantie.

La surface

Parmi les autres clauses du contrat de location, il y a aussi la surface habitable du logement à mentionner. Les diagnostiqueurs qui établissent le dossier de diagnostics techniques proposent systématiquement de la mesurer. C'est une sage précaution, car cette surface vous engage. De plus, si le logement est situé dans une ville où s'imposent les loyers de référence à respecter, le loyer plafond est fixé en multipliant la surface habitable du logement par le loyer de référence majoré établi par mètre carré par type de logement et par quartier, comme c'est le cas à Paris.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter nos dossiers :
Comment fixer le loyer à ParisComment fixer le loyer à Lille Hellemmes et Lomme, L’encadrement des loyers à Plaine Commune en vigueur depuis le 1er juin 2021 ; L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ; L’encadrement des loyers à Est Ensemble au 1er décembre 2021 ; L’encadrement des loyers à Montpellier depuis le 1er juillet 2022 ; L’encadrement des loyers à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.


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