Immobilier : le budget 2026 rejeté, les propriétaires (encore) sacrifiés ?

Alors que l'Assemblée nationale avait voté le 12 novembre dernier une hausse de la CSG sur les revenus du capital (produits de placement et patrimoine), le Sénat vient de supprimer la mesure. Cette bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs et les vendeurs est à relativiser : une hausse de la CSG reste encore possible en 2026.

Plus-values : pas de hausse d'impôt en 2026

Le Sénat revient sur une hausse de la taxation de la plus-value immobilière prévue pour 2026. Attention : le rejet du budget par l'Assemblée nationale annule également la baisse d'impôt qui devait bénéficier aux vendeurs...

😊Pas de hausse de la CSG sur la plus-value immobilière

Hors cas d'exonération, vente de la résidence principale notamment, la plus-value immobilière réalisée est taxée. La taxation se décompose en deux parties : l'impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et des prélèvements sociaux (dont la CSG) de 17,2 % pour une imposition globale de 36,2 % en 2025.

🆕 L'Assemblée nationale a voulu augmenter la CSG de 1,4 point, ce qui aurait fait passer les prélèvements sociaux à 18,6 % et la taxation globale à 37,6 %. Le Sénat ayant supprimé la mesure, la taxation prévue pour 2026 reste donc de 36,2 % comme en 2025.

☹️Pas de réduction du délai de détention pour être exonéré

Aujourd'hui, avant d'appliquer l'impôt sur le revenu à la plus-value réalisée, on applique un abattement qui augmente avec le nombre d'année de détention ; plus la détention du logement ou du terrain est longue et plus la base imposable se réduit. En 2025, la plus-value est diminuée d'un abattement fixé à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et à 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, l'abattement atteint 100 % et l'imposition disparaît.

🆕 L'Assemblée nationale avait décidé de ramener le délai de détention pour être exonéré d'impôt de 22 ans à 17 ans « pour relancer la mobilité résidentielle et répondre à la tension sur le logement ». Le rejet du projet de loi de finances pour 2026 le 21 novembre dernier annule cette baisse d'impôt et il faudra surveiller si elle fait son retour...

⏳Conclusion provisoire : mauvaise nouvelle pour les vendeurs...

Le rejet de la hausse de la CSG est désavantageusement contrebalancé par l'abandon de la réduction du délai de détention permettant d'être exonérée de taxation sur la plus-value.

📌Exemple de montant total de la taxation de l'imposition

Un logement acheté 100 000 € en septembre 2010 est vendu 200 000 € en janvier 2026. Dans cet exemple, les effets conjugués des deux réformes, réduction de l'impôt sur le revenu et hausse des prélèvements sociaux, aboutissaient pour le vendeur à une baisse d'impôt de 2 039 € en 2026 par rapport à la taxation 2025. Baisse d'impôt aujourd'hui annulée.

Revenus fonciers, LMNP : pas de hausse des prélèvements sociaux en 2026

L'absence de hausse de la CSG bénéficierait à tous les bailleurs en 2026. Mais les améliorations apportées à la fiscalité des revenus fonciers disparaissent avec le rejet du budget 2026...

😊Pas de hausse généralisée de la fiscalité des revenus locatifs

Les revenus locatifs, qu'il s’agisse de ceux tirés de la location vide (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices industriels et commerciaux « BIC »), sont non seulement soumis à l'impôt sur le revenu mais aussi à la CSG et autres prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

🆕Pour financer la dépense sociale, l'Assemblée nationale souhaitait augmenter la CSG d'1,4 point pour porter le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 %. Avec le rejet du projet de loi de finances par les députés, cette hausse disparaît et le taux global restera de 17,2 %, sauf nouveau vote qui n'est pas à exclure !

☹️Pas d'amélioration ciblée de la fiscalité des revenus fonciers

Si le rejet du budget permet à 100 % des bailleurs d'éviter, à ce jour, de payer plus de CSG en 2026 qu'en 2025, c'est aussi la disparition, peut être seulement provisoire, de trois bonnes nouvelles...

« Statut du bailleur privé » : parti pour rester ?

Même modeste, la création d'un « statut du bailleur privé », en réalité un nouvel investissement locatif dans le neuf et l'ancien avec travaux, avait le mérite d'augmenter le nombre de logements disponibles et de relancer le secteur du neuf en crise profonde. Son abandon est un mauvais coup porté à la lutte contre la crise du logement.

👉Les parlementaires, dans leur majorité, veulent améliorer la fiscalité des particuliers qui font construire ou réhabilitent pour louer, comme le recommande le rapport « Cosson Daubresse » de juin 2025. Une réforme de l'investissement est donc fortement espérée pour 2026 !

Micro-foncier amélioré : la volonté d'inciter à louer non meublé demeure

Aujourd'hui, la volonté est d'inciter les propriétaires à louer vide alors même que la fiscalité de la location meublée est en 2025 (beaucoup) plus attractive. Pour essayer de corriger ce hiatus, les députés avaient voté le rehaussement du taux de l'abattement du micro-foncier de 30 à 50 % pour qu'en 2026 il s'aligne sur celui du micro-BIC.

👉Avec le rejet du budget, le micro-foncier resterait peu avantageux mais la volonté de l'améliorer semble transpartisane et l'on peut espérer qu'elle revienne à court ou moyen terme.

« Superdéficit » foncier : améliorer son DPE est impératif !

Alors que le dérèglement climatique fait chaque jour la une de l'actualité, le coup de pouce fiscal qui aide à la rénovation thermique des logements loués doit prendre fin au 31 décembre 2025. Ce dispositif récompense pour quelques semaines encore les propriétaires bailleurs vertueux qui paient des travaux de rénovation énergétique par un rehaussement du déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 €/an à 21 400 €/an. Les députés voulaient proroger de deux ans cette mesure de bon sens mais le rejet du budget 2026 éloigne cette perspective. 

🚨Qu'il s'agisse de majorer le déficit foncier ou de toute autre mesure, il faudra nécessairement trouver des solutions de financement pour que le tout le parc locatif privé atteigne la décence énergétique. À défaut, l'interdiction au 1er janvier 2028 de louer des logements classés F réduira encore un peu plus un parc locatif privé déjà dangereusement insuffisant...

LMNP & LMP : plan d'amortissement avantageux maintenu en 2026 ?

Pour diminuer l'attrait de la location meublée et inciter à la location vide, les réformes se succèdent : loi « Le Meur » qui alourdit l'impôt sur les meublés de tourisme et loi de finances pour 2025 qui impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value du LMNP, le tout en l'espace d'un an seulement. 

👉Pour poursuivre dans cette voie, les députés voulaient modifier les règles actuelles de calcul de l'amortissement du LMNP et du LMP, très avantageuses et qui permettent de défiscaliser pendant au moins une décennie, en limitant à compter de 2026 l'amortissement à 2 %/an. Le rejet du budget par les députés écarte cette réforme mais pas la volonté de favoriser la location vide. À suivre !

🤳Pour en savoir, notre vidéo sur le sujet