Premier investissement locatif

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Vous voulez investir dans l'immobilier, vous êtes novice et vous connaissez mal ce placement ? Pas de problème ! De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux en passant par le choix du logement et du locataire, nos conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire-bailleur.

Vous misez sur la pierre et plus précisément sur l'immobilier résidentiel locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Vous avez raison. Vous allez acheter un bien durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps, vous encaisserez des loyers qui viendront arrondir vos fins de mois, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux parfois substantiels et vous profiterez d'un rendement locatif attractif. Pour autant, votre investissement immobilier, comme tous les placements, ne doit pas s'improviser. C'est une affaire sérieuse, qui impacte vos finances et votre patrimoine. Ce dossier détaille le parcours du primo-investisseur et vous donne les clés pour mener l'opération à bon port. Suivez le guide !

Précautions avant d'investir dans l'immobilier

Ne vous lancez pas tête baissée dans une opération improvisée au risque de subir certains déboires (difficultés pour louer, nécessité de revoir le loyer à la baisse d'où une perte de rentabilité et un impact sur le plan de financement, etc.). Votre priorité : bien vous informer. Vous vous pencherez sur le type de logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier la gestion locative.

Un investissement bien ciblé. Vous commencerez par la définition de vos objectifs. L'idée, en fait, est de savoir ce que vous comptez faire de votre investissement. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement, ni la même adresse que si vous désirez reprendre la maison ou l'appartement pour y vivre ou y loger vos enfants dans quelques années.

N'oubliez pas les aspects patrimoniaux de votre investissement. Penchez-vous notamment sur le régime juridique de l'achat si vous investissez en couple. N'oubliez pas les questions liées à la transmission du patrimoine (droits de succession notamment) si vous comptez donner le bien à vos enfants ou petits-enfants.

La bonne stratégie pour un bon investissement

Investir dans l'immobilier, c'est se poser les bonnes questions : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d'ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d'y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?

Les bonnes cibles. C'est en fonction des réponses à ces questions que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l'emplacement et le type de logement. Si vous désirez y habiter d'ici une dizaine d'années pour votre retraite, vous le sélectionnerez comme s'il s'agissait de votre résidence principale. Vous pourrez par exemple investir dans une ville recherchée du littoral. Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire.

Bien placé, c'est obligé. Dans tous les cas, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. .

Immobilier locatif : choisir un bon emplacement

Pour bien choisir l'adresse de votre investissement locatif, faites comme si c'était vous qui alliez habiter dans le logement. Vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

Pensez toujours à la revente. Si vous remettez le bien sur le marché, il doit trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une bonne adresse. En jargon immobilier, cela s'appelle la profondeur du marché et c'est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n'a rien d'évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre.

Un marché locatif porteur. L'emplacement n'est pas le seul critère de choix. Veillez à sélectionner un marché porteur, dans lequel la demande des locataires est bien réelle. L'Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif, les zones frontalières vous permettront de louer votre bien sans difficulté et avec un loyer vous assurant une bonne rentabilité.

Location : menez l'enquête. Attention : dans certaines communes moyennes, beaucoup de logements neufs ont été bâtis à l'époque de la défiscalisation Robien. L'offre locative y est supérieure à la demande et les loyers restent peu attractifs. Passez au crible le marché locatif de la ville choisie. Renseignez-vous sur l'état de l'offre et de la demande, sur le niveau et l'évolution des loyers. Jetez un oeil sur les projets d'immobilier de bureau ou de zones d'activité, qui drainent des salariés donc des locataires potentiels. Vous voulez en savoir plus ? Consultez notre dossier Immobilier locatif : comment choisir un bon emplacement.

Dans quel logement investir ?

Principe de base de l'investissement immobilier locatif, les petites surfaces rapportent davantage mais le risque est plus élevé : vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires avec des remises en état à la clé. Pour les grandes surfaces, c'est exactement l'inverse. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Après, tout est question de choix personnel mais aussi de moyens financiers.

A qui louer ? Raisonnez également en fonction de votre cible de locataire. Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués. Pour une famille, vous miserez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle. Dans les deux cas, vous choisirez une adresse qui cadre avec les besoins de vos locataires. Pour une famille, la proximité des crèches et des écoles est la bienvenue.

Immobilier locatif : neuf ou ancien ? Sur le marché, vous trouverez deux grandes familles de biens : le neuf et l'ancien. Le premier est en général 20 à 30 % plus cher que le second. Mais en termes de loyers, la différence n'est pas aussi importante. En clair : le neuf rapporte moins que l'ancien. Un écueil compensé par d'importants avantages fiscaux comme le dispositif Pinel (réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% du prix du logement sur six, neuf ou douze ans) et par des charges moins élevées.

Vous pouvez vous pencher sur des placements alternatifs comme les biens à rénover, les places de parking, voire les murs de boutique. Pour en savoir plus : Où investir pour moins de 100.000 € ?

Investissement, budget et financement

Choisir le logement, c'est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous miserez sur une chambre de bonne (de plus de 9 mètres carrés et vingt mètres cubes, c'est obligatoire) ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces. Pour les investisseurs fortunés, le choix est évidemment bien plus large. Il est ainsi possible de mixer les surfaces, le neuf et l'ancien, etc.).

Effort d'épargne. Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu'en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l'apport personnel dans l'opération (voir plus loin).

Payez à crédit. Gros avantage de l'immobilier locatif : il vous permet d'acquérir un important patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire.

Déductions fiscales et financement. Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu'en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux. Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l'échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l'argent au pot : c'est l'effort d'épargne. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

Avec ou sans apport personnel ? Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d'épargne en plaçant de l'apport personnel dans l'opération. La banque vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d'intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements ce qui sera plus confortable pour vos finances.

La bonne durée. Autre possibilité : allonger la durée de remboursement. Vous réduirez les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui là encore diminuera, voire supprimera, votre effort d'épargne. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage. Prenez votre âge en compte : emprunter sur 25 ans à 50 ans lorsque l'on souhaite partir à la retraite à 65 ans n'a guère d'intérêt. Si vous en avez les moyens, vous pouvez payer cash votre investissement locatif. Vous ne déduirez pas les intérêts d'emprunt mais vous encaisserez l'intégralité des loyers dès le premier mois de location.

Pour bien mesurer les tenants et les aboutissants du financement, faites réaliser des simulations par la banque. Mais choisissez toujours des hypothèses réalistes en termes de hausses de loyers et de valorisation du logement à terme. Pour en savoir plus, voir financer un investissement locatif.

Immobilier : louer vide ou meublé ?

La location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l'investisseur mais son fonctionnement est moins souple que celui de la location meublée. Cette dernière bénéficie par ailleurs d'une fiscalité plus favorable. Et le rendement locatif n'est pas le même.

La location vide

Vous signez un bail de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, pour une période de trois ans. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, limité à un mois dans certains cas (mutation professionnelle subie, perte d'emploi, etc.).

La fiscalité. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : régime micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15.000 € et régime réel au delà de 15.000 €. Dans le cadre du régime réel, si vous dégagez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d'imposition.

Réduire vos impôts. Si vous subissez un déficit foncier, ce dernier s'impute sur vos revenus globaux à hauteur de 10.700 € par an. Si vous faites des travaux, par exemple, vous déduisez leur montant de vos loyers lorsque vous les déclarez. Si un déficit apparaît, vous le reportez sur vos revenus globaux qui du coup baissent, ce qui diminue vos impôts. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

La location meublée

En location meublée, le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants). Le dépôt de garantie est d'un mois. Le logement doit être bel et bien meublé : une table et des chaises ne suffisent pas, le logement devant être immédiatement habitable. Pour en savoir plus : Quels meubles pour une location meublée ?

Au forfait ou au réel ? Vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les Bic. Ce qui vous laisse deux options : le régime forfaitaire (vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel. Avec ce dernier, vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Du coup, elles diminuent ce qui minore votre imposition.

En vide comme en meublé, vous pouvez bénéficier de nombreux mécanismes pour faire baisser vos impôts : le dispositif Louer Abordable (Cosse Ancien), le déficit foncier, le dispositif Pinel, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)...

Choisir le locataire et fixer le loyer

Votre objectif : sécuriser la location en sélectionnant un locataire fiable et calculer un loyer qui permet de louer facilement tout en obtenant une bonne rentabilité.

Le locataire. Pour le trouver, vous pouvez passer une annonce. Vous lui demanderez de justifier ses revenus. Ces derniers devront représenter au moins trois fois le montant du loyer. N'oubliez pas que votre locataire doit continuer à vivre une fois son dû acquitté ! Pour sécuriser la location, vous pouvez lui demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer ou une caution solidaire. Un tiers se portera alors garant du paiement des loyers.

Le loyer. Il est fixé librement entre les parties, en location vide comme en location meublée. Pour évaluer le vôtre, vous pouvez vous baser sur nos annonces immobilières pour des biens similaires. Restez raisonnable dans votre évaluation : vous trouverez plus facilement votre locataire et vous le fidéliserez. Pour en savoir plus, voir notre dossier Propriétaire : comment fixer le loyer.

Les charges. En tant que propriétaire, vous ne paierez que celles relatives à la possession du bien (taxe foncière, gros travaux, etc.). Le locataire s'acquittera des charges récupérables, qui concernent l'usage du logement (taxe d'habitation, menues réparations, etc.).

Comment gérer l'investissement locatif ?
Pour la gestion de votre bien deux solutions. Soit vous la prenez intégralement en charge, soit vous la déléguez à un professionnel. Quelques clés pour bien choisir.
Vous gérez vous-même le bien. Vous devez bien vous informer sur tous les aspects de l'investissement locatif (fixation et perception du loyer, choix du locataire, entretien, etc.). Vous réalisez des économies puisque vous ne payez pas d'intermédiaire. Du coup, vous augmentez votre rentabilité.
Vous choisissez la gestion déléguée. Vous devrez être vigilant quant à la prestation effectivement fournie par le gestionnaire. Vous lirez le contrat proposé avec attention avant de signer. Le prix, à titre indicatif, varie de 3 à 12% des loyers hors charges en fonction des services fournis, ce qui fait forcément diminuer la rentabilité. Pour en savoir plus, voir notre dossier sur la gestion locative.

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