Premier investissement locatif, mode d'emploi

Mis à jour par
le 11 août 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Vous voulez investir dans l'immobilier, vous êtes novice et vous connaissez mal ce placement ? Pas de problème ! De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux en passant par le choix du logement et du locataire, nos conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire-bailleur.

© Pascal Bastien

Vous misez sur la pierre et plus précisément sur l'immobilier résidentiel locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Vous allez acheter un bien durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps, vous encaisserez des loyers qui viendront arrondir vos fins de mois, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux parfois substantiels et vous profiterez d'un rendement locatif attractif. Pour autant, votre investissement immobilier, comme tous les placements, ne doit pas s'improviser. C'est une affaire sérieuse, qui impacte vos finances, votre fiscalité et votre patrimoine. Ce dossier détaille le parcours du primo-investisseur et vous donne de nombreux conseils pour réaliser un placement immobilier l'esprit serein. Suivez le guide !

Précautions avant d'investir dans l'immobilier

Ne vous lancez pas tête baissée dans une opération improvisée au risque de subir certains déboires (difficultés pour louer, nécessité de revoir le loyer à la baisse d'où une perte de rendement et un impact sur le plan de financement, etc.). Votre priorité : bien vous informer. Vous vous pencherez sur le type de logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier la gestion locative.

Un investissement bien ciblé. Vous commencerez par dresser un bilan patrimonial. Faites le point sur ce que vous détenez déjà, sur vos moyens financiers, sur votre imposition. En fonction de ce bilan, définissez vos objectifs. L'idée, c'est de savoir ce que vous comptez faire en investissant dans l'immobilier locatif. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement, ni la même adresse que si vous désirez loger vos enfants.

N'oubliez pas les aspects patrimoniaux de votre investissement. Penchez-vous sur le régime juridique de l'achat si vous investissez en couple. N'oubliez pas les questions liées à la transmission du patrimoine (droits de succession notamment) si vous comptez donner le bien à vos enfants ou petits-enfants. Votre notaire saura vous conseiller sur ces aspects.

La bonne stratégie pour un bon investissement

Investir dans l'immobilier, c'est se poser les bonnes questions pour définir les bons objectifs et la bonne stratégie : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d'ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value dix ou quinze ans après l'opération ? Envisagez-vous d'y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?

Logement locatif : les bonnes cibles. C'est en fonction des réponses que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l'emplacement et le type de logement. Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire. Si vous optez pour une stratégie défensive, vous achèterez dans une ville très prisée, donc chère, avec un faible rendement locatif. Mais vous viserez la sécurité, comme si vous placiez des lingots d'or dans votre armoire à linge.

Immobilier : bien placé, c'est obligé. Dans tous les cas, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment  à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value. Bref, choisissez un marché immobilier porteur.

Immobilier locatif : choisir un bon emplacement

Pour bien choisir l'adresse de votre investissement locatif, faites comme si c'était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c'était vous le locataire. On l'a dit, vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

Pensez toujours à la revente. Lorsque vous remettrez votre investissement sur le marché, il devra trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une adresse de qualité. En jargon immobilier, cela s'appelle la profondeur du marché et c'est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n'a rien d'évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre. Surtout en cas de retournement du marché immobilier.

Visitez ! Rendez vous toujours sur place pour vous assurer des qualités de l'emplacement. Un tour à la mairie pour connaître les projets d'urbanisme est toujours utile pour connaître le devenir de l'adresse que vous convoitez. Notez que les opérations de rénovation urbaine vont valoriser votre investissement.

Un marché locatif porteur. L'emplacement n'est pas le seul critère de choix. Veillez à sélectionner un marché porteur, dans lequel la demande des locataires est bien réelle. L'Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif, les zones frontalières, les secteurs dynamiques sur le plan économique  vous permettront de louer votre bien sans difficulté et avec un loyer vous assurant un bon rendement locatif.

Location : menez l'enquête. Dans certains quartiers où beaucoup de logements neufs ont été bâtis, l'offre de T2 ou de T3 (les produits préférés des investisseurs) l'offre peut être supérieure à la demande. De même, certaines communes sont pénalisées par un fort taux de logements vacants. Ce qui signifie que la demande locative y est faible. Bref, passez au crible le marché locatif de la ville choisie. Renseignez-vous sur l'état de l'offre et de la demande, sur le niveau et l'évolution des loyers, sur le parc de logements vacants (sur ce dernier point, vous pouvez vous baser sur le comparateur de territoires créé par l'Insee). Jetez un œil sur les projets d'immobilier de bureau ou de zones d'activité, qui drainent des salariés donc des locataires potentiels. Pour en savoir plus, consultez notre dossier comment choisir un bon emplacement.

Dans quel logement investir ?

Principe de base de l'investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. Ainsi, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais avec ces biens, vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires. A la clé : un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquentes. Pour les grandes surfaces, c'est l'inverse. Leur rendement locatif est plus bas puisque le risque est moins important. Le plus souvent, ce sont des familles qui louent ces biens. Elles y restent plus longtemps, diminuant la vacance. Et elles portent une attention toute particulière à l'entretien de leur habitation, ce qui réduit les frais pour le propriétaire-bailleur. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Ce sont d'ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif.

Assurez ! Souscrivez une assurance propriétaire non-occupant. En cas de problème entre deux locations, vous serez couvert en responsabilité civile mais aussi contre des sinistre comme les dégâts des eaux. Notez que les primes sont fiscalement déductibles des loyers.

Attention à la performance énergétique ! Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique seront interdis à la location en 2025. En 2028, ce sera le tour des biens classés F, une échéance portée à 2034 pour les logements E. Si vous vous tournez vers ce type de logement, vérifiez absolument s'il sera possible de réaliser les travaux, notamment en copropriété. Le plus sécurisant, c'est de choisir des maisons ou des appartements classés A, B, C ou D. Le neuf est forcément catégorisé A ou B.

A qui louer ? Raisonnez également en fonction de votre cible de locataire. Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués. Pour une famille, vous miserez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle. Un deux pièces ou un trois pièces conviendront à un jeune couple. Dans tous les cas, vous choisirez une adresse qui cadre avec les besoins de vos locataires. Pour une famille, on l'a dit, la proximité des crèches, des écoles mais aussi des espaces verts est la bienvenue. Pour un étudiant, vous pouvez miser sur un studio proche du campus ou sur une petite surface en centre-ville, les étudiants appréciant ces adresses pour leurs services et leur animation.

Immobilier locatif : neuf ou ancien ? Sur le marché, vous trouverez deux grandes familles de biens : le neuf et l'ancien. Le premier est en général 20 à 30 % plus cher que le second. Mais en termes de loyers, la différence n'est pas aussi importante. En clair : le neuf rapporte moins que l'ancien. Un écueil compensé dans une large mesure par d'importants avantages fiscaux comme le dispositif Pinel (réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% du prix du logement sur six, neuf ou douze ans) et par des charges moins élevées. Attention également aux travaux de rénovation à effectuer pour l'ancien classé G ou F sur le DPE. Pour en savoir plus, voir notre dossier Immobilier : neuf ou ancien ?

Investir autrement. Vous pouvez vous pencher sur des placements alternatifs comme les biens à rénover, les places de parking, voire les murs de boutique. Autre option : investir dans un logement déjà occupé. Avantages : une décote sur le prix d'achat et un locataire déjà en place et qui verse des loyers.

Investissement, budget et financement

Choisir le logement, c'est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous investirez dans une chambre de bonne (de plus de 9 mètres carrés et vingt mètres cubes, c'est obligatoire pour respecter la loi sur le logement décent) ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces. Pour les investisseurs fortunés, le choix est évidemment bien plus large. Il est ainsi possible de mixer les surfaces, le neuf et l'ancien, etc.

Effort d'épargne. Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu'en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l'apport personnel dans l'opération (voir plus loin). Autre point important : gardez de la trésorerie. Vous pourrez prendre en charge les travaux éventuels (si la chaudière de votre locataire tombe en panne, vous devez avoir les moyens de la faire réparer) et vous pourrez payer votre emprunt en cas de vacance locative.

Payez à crédit. Gros avantage de l'immobilier locatif : il vous permet d'acquérir un important patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire et le cas échéant par les avantages fiscaux.

Déductions fiscales et financement. Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu'en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux. Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l'échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l'argent au pot : c'est l'effort d'épargne. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

Avec ou sans apport personnel ? Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d'épargne en plaçant de l'apport personnel dans l'opération. La banque vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d'intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements ce qui sera plus confortable pour vos finances.

La bonne durée. Autre possibilité : allonger la durée de remboursement. Vous réduirez les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui là encore diminuera, voire supprimera, votre effort d'épargne. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage. Prenez votre âge en compte : emprunter sur 25 ans à 50 ans lorsque l'on souhaite partir à la retraite à 65 ans n'a guère d'intérêt. Si vous en avez les moyens, vous pouvez payer cash votre investissement locatif. Vous ne déduirez pas les intérêts d'emprunt mais vous encaisserez l'intégralité des loyers dès le premier mois de location.

Testez votre investissement. Pour bien mesurer les tenants et les aboutissants du financement, faites réaliser des simulations par la banque AVANT de lancer votre projet. Choisissez toujours des hypothèses réalistes en termes de hausses de loyers et de valorisation du logement à terme. Pour en savoir plus, voir financer un investissement locatif.

Investissement locatif : les critères d'emprunt. Vous devrez disposer d'un apport personnel au moins égal à 10 % du prix sans compter les frais annexes (droits de mutation notamment). La durée du crédit ne dépassera pas vingt ans (vingt-cinq ans pour la résidence principale). Les banques vous demanderont de garder une épargne résiduelle, autrement dit une marge de manœuvre financière. Une somme qui vous permettra de faire face à des travaux, à des réparations, mais aussi de continuer à payer votre crédit en cas de vacance locative voire de loyers impayés.

Des banques strictes pour les investisseurs. Les banques n'aiment pas les plans de financement trop tendus. Sans épargne résiduelle, vous aurez du mal à trouver un crédit, sauf à disposer d'un patrimoine financier ou immobilier qui garantiront votre investissement. Votre taux d'effort ne dépassera pas 35% de vos revenus compte tenu de vos autres charges (remboursement de la résidence principale notamment). Pour des revenus de 5.000 € par mois, ces 35% représentent 1.750 €. Si vous remboursez 1.200 € par mois pour votre résidence principale, vous pourrez consacrer 550 € par mois à votre investissement locatif. D'une façon générale, les banques intègrent 70% des loyers dans le plan de financement. Avec un loyer de 600 €, vous ajouterez donc 420 € à votre effort d'épargne de 550 €. Votre mensualité de prêt ne pourra pas dépasser 970 €. Attention : certaines banques ne prêtent pas aux investisseurs, d'autres ne financeront votre projet que si vous avez remboursé votre résidence principale. 

Préparez bien votre projet, notamment votre plan de financement. Consultez votre banque pour connaître ses conditions concernant l'investissement locatif. Vous pouvez recourir aux services d'un courtier pour découvrir la politique et les critères de prêt d'autres établissements, sachant que certains sont plus souples que d'autres sur les conditions de crédit immobilier.

Immobilier : louer vide ou meublé ?

Louer vide ou meublé, c'est l'une des principales questions que se posent les candidats à l'investissement immobilier. Ce qu'il faut savoir : la location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l'investisseur mais son fonctionnement est moins souple que celui de la location meublée. Cette dernière bénéficie par ailleurs d'une fiscalité plus favorable mais plus complexe.

La location vide

Vous signez un bail de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, pour une période de trois ans. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, limité à un mois dans certains cas (mutation professionnelle subie, perte d'emploi, etc.).

La fiscalité. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : régime micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15.000 € et régime réel au delà de 15.000 €. Dans le cadre du régime réel, si vous dégagez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d'imposition.

Réduire vos impôts. Si vous subissez un déficit foncier, ce dernier s'impute sur vos revenus globaux à hauteur de 10.700 € par an. Si vous faites des travaux, par exemple, vous déduisez leur montant de vos loyers lorsque vous les déclarez. Si un déficit apparaît, vous le reportez sur vos revenus globaux qui du coup baissent, ce qui diminue vos impôts. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

La location meublée

En location meublée, le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants, dix mois maximum non renouvelables pour le nouveau bail mobilité). Le dépôt de garantie est d'un mois. Le logement doit être bel et bien meublé : une table et des chaises ne suffisent pas, le logement devant être immédiatement habitable. Pour en savoir plus : la liste des meubles obligatoires en location meublée.

Au forfait ou au réel ? Vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les Bic. Ce qui vous laisse deux options : le régime forfaitaire (vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel. Avec ce dernier, vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Du coup, elles diminuent ce qui minore votre imposition.

Avantages fiscaux. En vide comme en meublé, vous pouvez bénéficier de nombreux mécanismes pour faire baisser vos impôts : le dispositif Loc'Avantages (l'ancien Louer Abordable amélioré), le déficit foncier, le dispositif Pinel, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)...

Choisir le locataire et fixer le loyer

En matière d'investissement immobilier, le locataire est primordial. Si vous ne louez pas, vous ne percevez pas de loyers et vous ne pouvez pas rembourser votre prêt ! Mais attention : pas question de le choisir au petit bonheur la chance. Votre objectif : sécuriser la location en sélectionnant un locataire fiable et calculer un loyer qui permet de louer facilement tout en obtenant une bonne rentabilité.

Le locataire. Pour le trouver, vous pouvez passer une annonce. Vous lui demanderez de justifier ses revenus. Ces derniers devront représenter au moins trois fois le montant du loyer. N'oubliez pas que votre locataire doit continuer à vivre une fois son dû acquitté ! Pour sécuriser la location, vous pouvez lui demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer ou une caution solidaire. Un tiers se portera alors garant du paiement des loyers.

Le loyer. Il est fixé librement entre les parties, en location vide comme en location meublée. Pour évaluer le vôtre, vous pouvez vous baser sur nos annonces immobilières pour des biens similaires. Restez raisonnable dans votre évaluation : vous trouverez plus facilement votre locataire et vous le fidéliserez. Attention : dans certaines villes comme Paris, un dispositif d'encadrement des loyers est en vigueur. Pour en savoir plus, voir notre dossier Propriétaire : comment fixer le loyer.

Les charges. En tant que propriétaire, vous ne paierez que celles relatives à la possession du bien (gros travaux, etc.). parmi ces charges figure la taxe foncière, un impôt dû par tous les propriétaires, y compris les investisseurs en locatif. Elle représente en moyenne deux mois de loyers et parfois plus dans certaines villes. Renseignez-vous auprès de votre vendeur dans l'ancien. Dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle sur les parts départementales et communales pendant deux ans. Notez que la taxe foncière est déductible des loyers en location vide comme en location meublée. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur les charges locatives.

Comment gérer l'investissement locatif ?

Vous gérez vous-même votre logement. Cela n'a rien d'insurmontable, bien au contraire. Ce n'est pas un hasard si des dizaine de milliers de bailleurs s'occupent eux-même de leur logement. Dans ce cas, vous devez bien vous informer sur tous les aspects de l'investissement locatif (fixation et perception du loyer, choix du locataire, entretien, fiscalité, etc.). Vous réalisez des économies puisque vous ne payez pas d'intermédiaire. Du coup, vous augmentez votre rentabilité.

Vous choisissez la gestion déléguée. Vous devrez être vigilant quant à la prestation effectivement fournie par le gestionnaire. Vous lirez le contrat proposé avec attention avant de signer pour connaître la portée de votre engagement, mais aussi les prestations et les garanties fournies par le professionnel. Le prix, à titre indicatif, varie de 3 à 12% des loyers hors charges en fonction des services fournis, ce qui fait forcément diminuer le rendement locatif. Pour en savoir plus, voir notre dossier sur la gestion locative.

Protégez-vous. Si vous souhaitez sécuriser davantage votre investissement locatif, souscrivez une assurance loyers impayés. Vous pouvez également opter pour la garantie Visale. Ces conseils sont valables pour la gestion en solo ou déléguée.


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