Investir dans un studio

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Rentabilité élevée, forte demande locative, ticket d'entrée abordable, fiscalité favorable : le studio offre quantité d'atouts pour un investisseur dans l'immobilier. Mais le taux de rotation des locataires est plus important et les remises en état plus fréquentes.

Gros atout des studios : leur rentabilité locative est supérieure à celle des moyennes et des grandes surfaces. Une tendance observable partout en France, avec toutefois des différences en fonction des spécificités de chaque marché immobilier, comme le montrent les exemples réels (nous avons vérifié) que nous mentionnons ci-dessous.

  • A Paris XVIIIe (quartier des Grandes Carrières), un studio de 22 m² dans un immeuble haussmannien est acheté 200.000 €. Il se loue 660 € par mois hors charges. Rentabilité locative brute : 3,9 %.
  • Dans le même quartier de Paris, un T2 de 40 m², toujours dans un immeuble haussmannien, est acheté 380.000 €. Il se loue 1.040 € hors charges par mois compte tenu du dispositif d'encadrement des loyers (loyer de référence majoré). Rentabilité locative brute : 3,2 %.
  • Dans le centre de Nantes (44), un studio de 24 m² est acheté 85.000 €. Il  se loue 380 € hors charges par mois. Rentabilité locative brute : 5,03 %.
  • Dans le même quartier nantais, un T2 de 40 m² est acquis 130.000 €. Le loyer mensuel brut hors charges s'établit à 490 €. Rentabilité locative brute : 4,50 %.

La rentabilité plus élevée des studios compense des durées de location plus courtes, des locataires moins stables et des remises en état  plus fréquentes que pour les moyennes et grandes surfaces.

Studios : une forte demande locative

Dans de nombreuses villes universitaires, les étudiants éprouvent de grandes difficultés à se loger. Lorsqu'ils trouvent un toit, ils signent fréquemment des baux de longue durée pour être certains d'avoir un toit à la rentrée universitaire suivante. D'autres catégories cherchent à louer des studios, comme les salariés mutés temporairement ou les jeunes qui se lancent dans la vie active.

Cette forte demande locative se rencontre essentiellement dans les grandes métropoles, les bassins d'emploi dynamiques et les pôles universitaires. Selon l'Insee, « Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy concentrent la moitié des jeunes de dix-huit à vingt-quatre ans, mais seulement un tiers de la population totale ». Les zones frontalières d'Alsace, du Doubs, de l'Ain et de la Haute-Savoie séduisent nettement les vingt-cinq/vingt-neuf ans.

Pour louer facilement, ciblez votre recherche vers les secteurs porteurs en termes de demande locative. Si vous comptez louer à un étudiant, misez sur les quartiers proches des universités ou des centres-villes. La desserte doit être performante, ces locataires ne souhaitant pas être coupés du monde.

Pénurie sur le marché des studios

La demande locative pour les studios va rester forte, du moins dans les grandes agglomérations et les villes universitaires. Ce segment de marché immobilier est marqué par la pénurie et ce type de bien est assez rare à la vente. Surtout, les choses ne vont pas s'arranger : la France construit très peu de studios.

Selon le Commissariat général au développement durable (CGDD), les studios représentent environ 8 % de l'offre de logements neufs, contre 32 % pour les deux pièces, 40 % pour les trois pièces, 20 % pour les quatre pièces et plus. Les raisons ? « Beaucoup de collectivités locales demandent aux promoteurs de placer davantage de moyennes et grandes surfaces dans les programmes neufs, nombre de communes imposent la réalisation de deux places de parking pour la création d'un logement, alors que ce besoin n'existe pas pour les studios », explique la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Avec un marché marqué par la pénurie, un studio bien placé a toutes les chances de prendre de la valeur au fil du temps. Ainsi, à la forte rentabilité locative s'ajoute la perspective d'engranger une plus-value au moment de la revente.

Studios : des prix abordables

Pour une vingtaine de mètres carrés, les studios démarrent à 60/80.000 € dans les grandes métropoles régionales. A Paris, pour une superficie similaire, il faut compter dans les 160.000 € en prix de départ dans les arrondissements de l'est, tandis que dans des secteurs comme le XIVe, le XVe ou le XVIe, les prix débutent à 180.000 €. Sur les adresses les plus recherchées de la capitale, un studio peut dépasser les 300.000 €.

Le ticket d'entrée moins élevé des studios permet de décrocher plus facilement le prêt qui va financer l'investissement locatif. Pour accorder le crédit, les banques se basent sur la capacité résiduelle d'endettement. Elles additionnent toutes les charges (impôts, remboursement de l'emprunt pour la résidence principale, crédits à la consommation, etc.). Elles déterminent ensuite le reste à vivre (c'est la somme qu'il vous reste lorsque vous avez payé toutes vos charges). Sur cette base, elles dégagent un montant de mensualité qui servira de base au calcul de l'emprunt.

Vous gagnez 6.000 € par mois. Vos charges comptent pour 1.800 € par mois. Le reste à vivre est donc de 4.200 € par mois. Si vous pouvez consacrer 600 € par mois au remboursement du crédit qui finance votre investissement locatif, vous pouvez emprunter 94.586 € à 1,90 % sur quinze ans assurance incluse. De quoi acheter un studio bien placé dans une métropole régionale ou une ville universitaire.

Studio : louer vide ou meublé ?

La location meublée est bien adaptée aux studios. Les locataires n'ont, en général, pas l'intention de s'y établir sur de longues durées. Etudiants ou salariés temporairement mutés n'ont pas de meubles. Autres atouts : les loyers sont un peu plus élevés en location meublée et la fiscalité est plus attractive. Pour en savoir plus sur la rentabilité locative en location vide et en location meublée, cliquez ici.

Attention : en location meublée, vous devez réellement équiper le logement de meubles : le locataire doit pouvoir s'installer dans le studio et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Pour connaître la liste des meubles obligatoires, cliquez ici. Par ailleurs, le bail meublé obéit à des règles particulières, notamment une durée limitée à un an ou à neuf mois si vous louez à un étudiant.

Investir dans une résidence étudiante
Si vous achetez un studio dans une résidence étudiante neuve, vous signez un bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Il s'assure du remplissage locatif, de l'entretien et il vous garantit les loyers. Ces programmes étant assortis de services para-hôteliers, vous récupérez la TVA versée lors de l'achat. Côté fiscalité, deux options. Avec le dispositif Censi-Bouvard, vous déduisez 11 % du prix pendant les neuf premières années de location. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un mécanisme de déduction des charges et d'amortissements rend les recettes locatives non imposables.

Si vous préférez la stabilité, optez pour la location vide. Le bail dure trois ans, ce qui vous permet de toucher les loyers avec davantage de régularité sur le long terme. Et vous limitez le risque de vacance locative. Veillez simplement à fournir un logement en bon état, de manière à séduire des locataires toujours vigilants sur cette question. Pour en savoir plus sur le bail en location vide, cliquez ici.

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