Investissement immobilier : investir dans l'ancien

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On ne s'improvise pas propriétaire-bailleur ! Entre la fiscalité, le choix des locataires et les charges, c'est un investissement qui réclame du temps et quelques connaissances immobilières.

 Valeur refuge pour les uns. Placement de bon « père de famille » pour les autres... Depuis longtemps, la pierre présente l'image d'un investissement sûr. Et ce ne sont pas les récentes fluctuations des marchés boursiers qui vont provoquer l'effet contraire. Pour autant, ce type de placement demande rigueur, attention et bonne information. Du type de bien au choix du locataire en passant par la gestion et les formalités, rien ne doit être négligé. Ce dossier, qui balise les principales étapes de l'investissement locatif dans l'immobilier ancien, vous aidera à y voir plus clair.

La bonne stratégie. Pour être véritablement rentable et suffisamment sûr, l'investissement dans l'immobilier locatif doit être envisagé sur du long terme. L'objectif est en effet de percevoir des loyers pour augmenter ses revenus, mais aussi de miser sur la valorisation du bien. Il faut également tenir compte de l'imposition sur les plus-values lors de la revente, sachant que plus la durée de détention est longue, plus le montant de taxe à payer diminue.

La gestion locative. Elle demande rigueur et vigilance. Il faut acheter un logement bien placé, trouver des locataires, encaisser les loyers, payer les charges, déclarer les revenus fonciers en location vide ou les recettes locatives en location meublée... Bref, c'est une activité qui ne s'improvise pas. Mais elle n'a rien d'insurmontable. Des dizaines de milliers d'investisseurs gèrent leur bien eux-mêmes sans rencontrer de difficultés particulières. Et puis, une fois le rythme pris, c'est un placement qui présente de multiples atouts. Voici quelques conseils pour vous aider à réussir vos premiers pas de propriétaire-bailleur.

Quel logement choisir ?

Tous les biens immobiliers conviennent à l'investissement locatif. A condition qu'ils respectent les critères de décence et d'habitabilité prévus par la loi. Qu'est-ce qu'un logement décent ?

En location vide, l'appartement à louer doit offrir une surface d'au moins 9 m2, une hauteur sous plafond de 2,20 m, un coin cuisine, une installation permettant un chauffage normal, la présence de matériaux sains (pas de plomb accessible, ni d'amiante), des installations de gaz et d'électricité assurant la sécurité des utilisateurs.

En location meublée, d'autres critères de décence s'ajoutent (sanitaires, w-c...). Mais dans les deux cas, les logements doivent assurer « le clos et le couvert ». C'est-à-dire posséder des murs, un toit, une porte et des fenêtres en bon état de fonctionnement. La notion de décence figure dans la loi du 13 décembre 2000. Si elle n'est pas respectée, le locataire peut demander la mise en conformité du logement à son propriétaire. En cas de refus, il peut se retourner vers une commission départementale de conciliation, puis présenter le dossier devant une juridiction.

Quelle surface ?

Studios et chambres de bonne. Les petites surfaces présentent beaucoup d'avantages. Un prix d'achat peu élevé, un rendement excellent (4 à 7 % par an en fonction des adresses en général) et une demande locative presque toujours supérieure à l'offre, notamment dans les villes universitaires. Revers de la médaille, c'est sur ce type de bien que la rotation des locataires est la plus fréquente (en moyenne 29 mois contre 60 en maison individuelle). Vous devrez gérer les départs, retrouver des occupants et donner un « coup de propre » entre chaque locataire.

Deux ou trois pièces. C'est le meilleur compromis en terme de rendement et d'investissement financier au départ, notamment parce que le ticket d'entrée reste abordable. De plus, ce sont les biens les plus recherchés par les couples ou les jeunes familles, traditionnellement plus stables que les jeunes ou les étudiants.

Les grandes surfaces Les cinq pièces et les maisons sont prisés par les familles. Elles ont tendance à « s'approprier » les lieux et à bien les entretenir. Elles restent plus longtemps dans les lieux ce qui sécurise davantage le versement des loyers. Mais le ticket d'entrée pour investir est élevé. Alors, à vous de trouver le juste équilibre entre la somme à dépenser au départ et les loyers perçus ensuite.

Quel emplacement ?

Un logement bien situé se loue toujours mieux et plus rapidement qu'un autre. Il a également davantage de chances de prendre de la valeur au fil du temps et il résiste mieux à une baisse des prix de l'immobilier. Alors, autant choisir son emplacement avec soin.

Petite ou grande ville ? Plus que la commune en elle-même, c'est l'état du marché locatif qui devra vous guider. Existe-t-il une véritable demande ? Quels sont les logements proposés ? Qui sont les locataires (des étudiants, des familles) ? Ensuite, assurez-vous que le secteur n'est pas saturé en petites surfaces. A Paris, Montpellier, Nantes... pas de problème ! Les universités et le dynamisme économique attirent chaque année de nouveaux arrivants qui doivent se loger. En revanche, ce n'est pas toujours le cas en deuxième ou troisième couronne des villes moyennes. Vérifiez qu'il n'y ait pas eu trop de programmes neufs construits au même endroit. L'offre en logements ne doit pas être supérieure à la demande.

Priorité à l'emplacement L'emplacement est un critère primordial pour réussir un investissement immobilier. Sélectionnez-le avec autant de soin que si vous alliez y vivre vous-même. Commencez par étudier la desserte. La proximité d'une gare, d'un métro ou d'un tramway sont des atouts appréciés par les locataires. A contrario, une artère bruyante ou très polluée pourra être rédhibitoire. Les commerces apportent aussi un plus. L'agrément du quartier, la présence d'espaces verts et d'équipements sportifs constituent des arguments supplémentaires. Pensez également aux écoles et aux crèches, surtout si vous souhaitez louer à une famille. Au final, c'est la réunion de tous ces facteurs qui facilitera la location mais aussi la revente au moment venu.

Louer vide ou meublé ?

On ne loue pas de la même manière un logement vide ou meublé. Alors, autant connaître les réglementations en vigueur avant de se décider.

Qu'est-ce qu'un logement meublé ? Il s'agit d'un bien garni avec suffisamment de meubles pour en assurer l'habitabilité (table, chaises, lit, armoire, équipements électroménager...). Le locataire doit pouvoir arriver avec ses effets personnels et s'y installer sans autre aménagement. La loi Alur a fixé précisément les équipements à fournir par le propriétaire-bailleur. En règle générale, les locations meublées plaisent aux étudiants venant passer une année universitaire dans une ville, aux familles d'expatriés qui s'installent le temps d'une mission professionnelle, aux cadres supérieurs ayant besoin d'un pied-à-terre dans une grande ville...

Le bail en location vide. Les logements vides bénéficient d'un bail d'une durée minimale de trois ans quand le bailleur est une personne physique (six ans lorsque le bailleur est une société). Ce bail se renouvelle par tacite reconduction, par tranches de trois ans (ou de six ans dans le deuxième cas).

Le bail en location meublée. La durée de la location est d'un an. Elle peut être de neuf mois si le propriétaire loue à un étudiant. A l'expiration du bail, ce dernier est tacitement reconduit pour un an, aux mêmes conditions, à défaut de congé. Lorsque la location constitue la résidence secondaire du locataire, le bailleur peut prévoir librement la durée du bail, qui peut être déterminée ou indéterminée.

Congé et préavis en location vide. le locataire peut résilier son bail sans motif et à tout moment, en respectant un délai de trois mois pour prévenir le propriétaire. Dans certaines situations, le délai est ramené à un mois. Pour les connaître, consultez notre article sur le préavis réduit en location vide.

Congé et préavis en location meublée. Le locataire peut partir à tout moment, moyennant un préavis d'un mois. Le bailleur ne peut quant à lui donner congé au locataire qu'au terme du bail ou de chacun de ses renouvellements, en respectant un préavis de trois mois et en motivant son congé (soit par sa décision de reprendre le logement ou de le vendre, soit par un motif légitime et sérieux).

Attention aux questions fiscales. A chaque système locatif, son imposition. Les locations vides sont assujetties à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les locations meublées sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour en savoir plus sur ces questions, voir notre article sur la fiscalité immobilière.

Location : comment fixer le loyer ?

Percevoir un loyer ! C'est le but ultime de tout investissement dans la pierre. Mais avant d'en profiter, vous devrez fixer son prix, gérer la répartition des charges et peut-être même vous assurer contre les impayés.

Le juste prix. En tant que propriétaire, vous êtes libre de demander le loyer que vous voulez. Il n'existe aucun plafond. Sauf si vous investissez via des systèmes de défiscalisation ou que l'appartement est déjà occupé... Dans les autres cas, les prix sont libres (les dispositifs d'encadrement des loyers à Paris et à Lille ont été retoqués par la justice).

S'informer sur les loyers. Pour trouver et conserver des locataires, mieux vaut pratiquer des tarifs réalistes. Pour les connaître, menez une petite enquête de voisinage. Existe-t-il des biens similaires au vôtre dans le quartier ou dans l'immeuble ? A quel prix sont-ils proposés ? Dans quel état sont-ils ? Autant d'éléments qui vous aideront à fixer un prix.

La répartition des charges. Le propriétaire ne paie qu'une partie des charges du logement. C'est ce qu'on appelle les charges non récupérables. Elles concernent tout ce qui est directement lié à la possession du bien, comme la taxe foncière, les frais pour gros travaux... L'autre partie est due par l'occupant : ce sont les charges récupérables. Celles-ci concernent tout ce qui touche à l'usage du logement et à la jouissance de la copropriété comme l'entretien des espaces verts, le nettoyage des parties communes, les factures d'eau...

Et si le locataire ne paie pas ? C'est la hantise des propriétaires-bailleurs. D'abord, parce que ça fait perdre de l'argent, ensuite parce que cela peut entraîner une procédure juridique longue. Heureusement, avant d'en arriver là, il existe des solutions. Vous pouvez, par exemple, demander une caution solidaire (une tierce personne s'engage à payer en cas de défaillance du locataire), souscrire à la garantie des risques locatifs (GRL) ou encore prendre une assurance contre les loyers impayés auprès de votre assureur.

Trouver un locataire

Il n'y a pas d'investissement locatif sans locataire ! Mais encore faut-il savoir comment trouver un locataire solvable, sérieux et fiable, pour minorer le risque d'impayés de loyers.

Passer une annonce. C'est le moyen le plus rapide et le moins onéreux. Sur www.pap.fr, par exemple. Vous pouvez également acheter deux contrats de location (un pour vous, un pour le locataire) et deux états des lieux qui vous seront envoyés chez vous par la Poste. Si vous préférez le bouche-à-oreilles, vous ne payerez rien mais l'opération sera plus longue. Si vous passez par une agence, vous versez une commission.

Les justificatifs à fournir. Pour limiter les risques d'impayés, assurez-vous que le locataire ait des revenus suffisants. Vous pouvez lui demander ses fiches de paie, son dernier avis d'imposition, ses dernières quittances EDF... Vous pouvez aussi solliciter une lettre de son employeur stipulant qu'il ne fait pas l'objet d'une procédure de licenciement. Vous pouvez également réclamer les coordonnées de son bailleur actuel pour vérifier la régularité des paiements.

Question de garanties. Si les revenus du locataire vous semblent insuffisants, vous pouvez exiger qu'une tierce personne se porte garante du paiement du loyer. Cette personne, dénommée « la caution », doit alors signer un contrat de caution solidaire qui l'engage pour la durée de la location. Vous pouvez demander à la caution les mêmes justificatifs de revenus qu'au locataire.

Ce qu'il est interdit de demander. S'assurer que le locataire possède des revenus suffisants, c'est normal. Mener une enquête sur sa vie privée, ses opinions politiques ou religieuses, c'est absolument interdit par la loi. En cas de discrimination avérée, sachez que vous encourez trois ans d'emprisonnement et 45.000 euros d'amende !

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