Où les prix immobiliers vont-ils baisser en 2023 ?

Corinne Jolly
Publié par Corinne Jolly
le 2 mai 2023
Présidente chez PAP.fr

La question de la baisse des prix immobiliers est sur toutes les lèvres, que l'on soit acheteur ou vendeur. Pour mieux anticiper les fluctuations du marché et prévoir où et de combien les prix immobiliers peuvent baisser, il faut comprendre les facteurs qui entraînent une hausse ou une baisse du marché immobilier.

Rien ne vous empêche de vendre, il faut juste vous attendre à ce que les délais de vente soient un peu rallongés.
Rien ne vous empêche de vendre, il faut juste vous attendre à ce que les délais de vente soient un peu rallongés. © CavanImages/GettyImages

Hausse des taux, inflation : les acheteurs ont moins de financement

Principal phénomène qui tend à faire baisser les prix immobiliers un peu partout : les acheteurs ont un budget inférieur à cause de la hausse des taux de crédit et de l'inflation. 

Les conditions d’accès au crédit se sont dégradées

60 % des acheteurs financent leur achat avec un crédit immobilier. Les conditions d’accès aux crédits ont à la fois un impact sur le nombre d’acheteurs, et sur leur budget. Et sur ces deux aspects, la situation s’est dégradée en un an.

Tout d’abord, les taux d'intérêt ont augmenté, passant de 1,5 à 3 % en un an. Cette hausse a pour conséquence de réduire le budget des acheteurs en augmentant le coût du crédit immobilier. Prenons l'exemple d'un acheteur ayant un budget de 300 000 € avec un taux d'intérêt de 1,5 % : avec un taux de 3 %, son budget est réduit à environ 260 000 €, soit une diminution de 40 000 €.

Ensuite, les banques ont resserré leurs critères d'octroi de crédit, limitant ainsi le nombre d'acheteurs potentiels sur le marché immobilier. Parmi les exigences actuelles, on trouve un apport personnel d'environ 20 % du prix d'achat, ce qui constitue un obstacle important pour les primo-accédants (ceux qui n'ont jamais acheté un bien immobilier). 

Enfin, dans un contexte de hausse rapide des taux d'intérêt, de nombreux crédits ont été bloqués à cause du taux d'usure. Ce taux est le seuil maximal au-delà duquel il est interdit d'accorder un crédit, et il inclut le coût du crédit ainsi que l'assurance emprunteur. Des profils solvables, tels que des quarantenaires disposant d'un bon salaire et d'un emploi stable, se sont retrouvés dans l'incapacité d'emprunter à cause du dépassement du taux d'usure. Cette difficulté est toutefois en train de se résorber, grâce à une correction du taux d’usure.

L'inflation pèse sur le budget des acheteurs

L'inflation participe également à diminuer la capacité d'emprunt : les banques imposent un taux d'endettement maximal de 35 % et un « reste à vivre » (la somme restante après le paiement de la mensualité) plus important qu'auparavant, en raison de la hausse du coût de la vie liée à l'inflation. En clair, les banques estiment - à juste titre - qu'avant de rembourser votre crédit, vous devez pouvoir payer des factures d'énergie, des dépenses liées aux transports, plus importantes qu'auparavant.

À court terme, l'inflation contribue à diminuer les capacités de financement des acheteurs. Mais il est aussi très probable qu'elle aboutisse à une hausse des salaires ! Le SMIC a été réindexé plusieurs fois en 2022 pour suivre l'inflation, et les entreprises, qui ont des difficultés à recruter, vont certainement être obligées de faire monter les salaires. Et cela tendra alors à faire monter la capacité d'emprunt ! À long terme, l'inflation aurait donc plutôt tendance à faire monter les prix immobiliers. 

Moins d’emprunteurs, moins de capacité d’emprunt : les nouvelles conditions d’accès au crédit touchent l'ensemble du territoire et tendent à faire baisser les prix immobiliers. Mais l’impact est modéré, car d’autres phénomènes tendent encore à les faire monter.  

Combien pouvez-vous emprunter en avril 2024 ?

Mais le marché immobilier manque structurellement d'offres 

La pénurie de logements en France est un problème persistant qui contribue à la hausse des prix immobiliers.

Entre 1968 et 2022, la population française a augmenté, passant de 50 millions d'habitants à environ 68 millions. Parallèlement, le nombre de personnes par logement a diminué, passant de 3,08 à 2,19. Cette diminution s'explique en partie par l'augmentation de l'espérance de vie, qui engendre une hausse du nombre de ménages composés d'une seule personne, et par la progression des divorces. À elles seules, ces évolutions démographiques demandent 300 000 logements supplémentaires par an.

Le nombre de logements vacants a également très fortement augmenté. En cinquante ans, nous sommes passés d’environ 500 000 logements vacants à presque 3 millions. Le nombre de résidences secondaires a également explosé, passant de 700 000 à 3,6 millions. Pour compenser la perte de ces logements, il aurait fallu environ 120 000 logements supplémentaires par an.

Au total, entre 1968 et 2022, il aurait donc fallu construire environ 420 000 logements par an. Qu’a-t-on fait en réalité ? Nous avons construit 350 000 logements par an. Le compte n’y est pas, et la pénurie de logements s’est donc accrue. Et aujourd’hui, il faut en plus ajouter à cela une pénurie de terrains dans la plupart des zones attractives.

Cette situation explique pourquoi le marché français semble toujours manquer d’offres… et pourquoi les prix montent. Les conditions d’accès au crédit ont beau se dégrader, la tension sur l’offre reste réelle, et n’est pas près de s’arrêter.

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Tendances locales : les zones attractives évoluent (un peu)

Les deux phénomènes dont nous venons de parler ont un impact national. Mais les variations locales sont importantes pour anticiper l'évolution des prix.

Baisse des prix immobiliers à Paris, Bordeaux et dans les métropoles

Depuis des décennies, les migrations en France se dirigent principalement vers les métropoles et les zones économiquement dynamiques, où les opportunités d'emploi sont plus nombreuses. Les régions telles que l'Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d'Azur et certaines villes d'Occitanie sont ainsi caractérisées par une demande de logements plus forte et un taux de vacance plus faible. À l'inverse, les zones rurales et les villes en déclin économique, comme le Limousin et l'Auvergne, présentent des taux de vacance plus élevés.

Pourtant, la crise sanitaire de la Covid-19 a provoqué un bouleversement majeur : le télétravail. Celui-ci n’a pas déplacé les emplois : les zones économiquement dynamiques restent prisées pour les opportunités professionnelles qu’elles proposent. Mais les salariés peuvent désormais habiter plus loin de leur lieu de travail. Les prix élevés, ainsi que la densité de population incitent les acheteurs à chercher des alternatives, sans quitter la région en général, car rares sont ceux qui télétravaillent à plein temps.  

On observe ainsi une baisse des recherches à Paris et dans plusieurs villes limitrophes très onéreuses (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly sur Seine, etc.). Les prix immobiliers se tassent aussi à Lyon, Bordeaux, qui avaient particulièrement monté au cours des dernières années. Il ne s’agit pas là d’un effondrement, et il faut modérer le phénomène : ces grandes villes restent prisées, mais leurs prix ayant explosé au cours des dernières décennies, il n’est pas surprenant d’assister désormais à une correction.

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Les agglomérations périphériques et les villes moyennes gagnent en attractivité

Ce désamour des très grandes villes profite aux agglomérations périphériques et aux villes moyennes. On observe un étalement urbain plus important, vers des zones qui étaient jusqu’à présent moins chères. Ainsi, autour de l’Île-de-France, la Seine-et-Marne, l’Oise ont été particulièrement recherchées après la crise sanitaire.

Cet étalement va jusqu’à des villes moyennes qui peuvent être assez éloignées du pôle économique, mais facilement accessibles en train. Angers, Le Mans, Pau, Perpignan, Laval, Chartres, Dijon… Toutes ces villes dont les prix sont encore accessibles comparés aux grandes métropoles voient encore leur prix progresser.

En revanche, les zones rurales, qui ont été « tendance » un moment après la crise sanitaire, restent confrontées à la dure réalité : dépendance à la voiture, manque d’accès aux écoles, aux services de santé, font qu’il reste compliqué de s’y installer pour beaucoup d’acheteurs.

Les recherches de maisons ont également quasiment retrouvé leur niveau d’avant-crise sanitaire, preuve que le réalisme a repris le dessus. Certains acheteurs se sont rendu compte que derrière l’image de carte postale, une maison, c’était beaucoup plus d’entretien qu’un appartement, et que cela n’était pas fait pour eux.

En résumé, le dynamisme économique reste un facteur important pour déterminer l’attractivité d’une zone, mais le télétravail, la recherche de prix plus abordables et d’une meilleure qualité de vie emmènent simplement les acheteurs un peu plus loin.

Les zones touristiques continuent de monter

Les zones touristiques constituent une autre catégorie de zones attractives, où les prix immobiliers ont fortement augmenté. Ce phénomène s'accentue avec la popularité croissante des locations saisonnières, qui permettent de rentabiliser les résidences secondaires. Il est probable que cette tendance se poursuive, car la clientèle ciblée, souvent composée de retraités, est moins concernée par les difficultés d'accès au crédit immobilier. En effet, ces retraités ont généralement un fort pouvoir d'achat immobilier, car ils sont devenus propriétaires il y a longtemps, à une époque où les prix étaient plus bas.

En somme, bien que les métropoles et les zones économiquement dynamiques continuent d'attirer les populations, les changements récents dans les modes de travail et les préférences en matière de qualité de vie ont entraîné une évolution des zones attractives en France. Les agglomérations périphériques, les villes moyennes et les zones touristiques bénéficient désormais d'une demande accrue, avec un impact potentiel sur les prix immobiliers dans ces zones.

Paris n'est pas la ville la plus chère de France !

Saint-Jean-Cap-Ferrat (06) est à 12 653 €/m², et Val-d'Isère (73) est à 11 036 €/m². De nombreuses villes touristiques ont vu leur prix exploser, à la montagne et sur le littoral. Saint-Tropez (83), Lège-Cap-Ferret (33), Courchevel (73), Megève (74), Chamonix (74), Le Touquet (62) ; toutes ces villes affichent un prix au m² supérieur à 8 000 €, et ne sont pas en baisse pour le moment !

De combien l'immobilier va-t-il baisser en 2023 ?

Difficultés de financement, manque de logements, baisse d'attractivité des métropoles... Comment cela va-t-il impacter le marché en 2023 ? Nous n'avons pas de boule de cristal, mais il est probable que la baisse des prix soit légère (bien inférieure à ce que la hausse des taux pourrait laisser penser). 

Quelle évolution pour les prix immobiliers en France ? 

Certes, il y a moins d’acheteurs et leur budget a baissé depuis l’année dernière. Mais il y a aussi de nombreux acheteurs (ceux qui ont acheté il y a plusieurs années) qui ne sont pas trop impactés par les difficultés d'accès aux crédits. Et les salaires devraient progresser en 2023 (pour compenser l’inflation). Enfin, la demande, bien qu’elle ait légèrement évolué depuis la crise sanitaire, reste supérieure à l’offre autour des zones économiquement dynamiques et touristiques.

Tous les indicateurs le montrent, on peut s’attendre à une baisse des prix de l'ordre de 2 à 3 % en moyenne en 2023. La baisse sera un peu plus forte là où les prix ont flambé ces dernières années à cause des taux d’intérêt très bas. Et certaines zones vont continuer de progresser. 

Le prix du mètre carré en France est actuellement de 2 740 €. La situation est très disparate selon les zones. Paris reste actuellement au-dessus de 10 000 €/m², suivis par les Hauts-de-Seine (92), à 7 240 €/m², le Val-de-Marne (94), à 5 110 €/m² et les Alpes-Maritimes (06) à 4 380 €/m². En bas du classement, on retrouve la Creuse (23), la Nièvre (58), l'Indre (36), la Meuse (55) ou la Haute-Marne (52) dont les prix sont autour de 1 000 €/m². 

Baisse du nombre de ventes immobilières

En revanche, il va certainement y avoir une véritable baisse du volume de transactions. Mais il faut se souvenir que les années précédentes ont été des années records, avec plus de 1,1 million de ventes par an. Le nombre de ventes devrait repasser sous la barre du million, ce qui est plutôt normal.

Pour rappel, en 2015 et en 2016, il y a eu entre 800 000 et 850 000 ventes par an. En 2017 et en 2018, il y a eu 950 000 ventes par an et personne ne considérait à ce moment-là que le marché était en crise.

Peut-il y avoir une vraie chute des prix immobiliers ?

On pourrait croire qu'une baisse de 20 % du nombre de ventes entraîne une baisse analogue des prix immobiliers : c'est parfaitement faux.

Petit retour sur la crise de 2008 : En 2007, il y a eu 830 000 transactions. La crise de 2008 a provoqué une baisse des ventes, qui ont atteint leur niveau le plus bas en 2009 avec 564 000 transactions, soit 32 % de ventes en moins. Il y a donc véritablement eu un effondrement du nombre de ventes. Pour autant, les prix n’ont baissé que de 10 % environ... et sont rapidement repartis à la hausse. En 2007, le prix moyen était d’environ 2 500 € par m². En 2015, le prix moyen était de 2 800 €/m². La crise n’a pas impacté durablement les prix immobiliers anciens.

La dernière véritable chute des prix date des années 1990

Qu'est-ce qui s'est passé à l'époque ? Il y a eu un afflux d'offre soudain, lié à une forte construction dans les années précédentes, et à la mise sur le marché d'un ensemble de biens par des institutionnels. Dans certaines zones (Ile-de-France, Côte d'Azur), les prix ont baissé de 30 %. Cela étant, il faut noter que la situation s'est rétablie au bout de 3 ou 4 ans (le temps d'absorber cette offre), et qu'à la fin des années 90, les prix au m² étaient repassés au-dessus de leur niveau d'avant la crise.

Étant donné le faible niveau de construction de ces dernières années, il est improbable qu’il y ait aujourd'hui un effondrement du marché (bon, si la guerre en Ukraine finit par se transformer en troisième guerre mondiale, nous reverrons nos prédictions, si nous sommes encore là). 

Un afflux de ventes pourrait toutefois déstabiliser le marché. Si de nombreux propriétaires décident simultanément de se débarrasser de leur bien, on pourrait se retrouver dans la situation des années 90. Or, ce risque n'est pas exclu, notamment du côté des investisseurs et des passoires thermiques. Les contraintes réglementaires pourraient pousser les propriétaires à se débarrasser de leur bien, entrainant une hausse brutale de l'offre, et une chute des prix.   

Est-ce le moment d'acheter en 2023 ?

Il est probable que la baisse des prix ne compense pas la hausse des taux. C'est d'ailleurs ce qu'on observe depuis un an : les taux de crédit ont doublé, la capacité d'emprunt a diminué de 20 %, et les prix baissent légèrement. Plus vous empruntez une part importante de votre prix d'achat, plus vous avez intérêt à acheter.

De plus, il ne faut surtout pas oublier que la décision d'acheter ou non dépend essentiellement de votre projet, et notamment des aspects suivants :

  • la localisation : étudiez le marché local et son évolution. Si le marché baisse, comparez la baisse à la hausse du coût du crédit, pour voir s'il est intéressant d'attendre. À ce stade, il n'y a aucune commune dans laquelle la baisse est suffisamment importante pour compenser la hausse du coût du crédit.
  • la durée de détention du bien : On l'oublie souvent, et il s'agit pourtant là de la principale erreur lors d'un achat immobilier. Un achat n'est rentable que si on conserve le bien plusieurs années (pour rentabiliser le paiement des frais de notaire). Plus vous pouvez garder le bien longtemps, plus votre achat sera intéressant.
  • la classe énergie : La classe énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE) est actuellement un léger facteur de décote, aussi bien en résidence principale qu'en investissement locatif, et cela devrait s'accentuer au cours des prochaines années. Si vous achetez une passoire thermique, attendez-vous à devoir effectuer les travaux de rénovation un jour ou l'autre.

💡 Un conseil si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez financer votre achat par la revente d'un bien : vendez avant d'acheter ! Cela vous permettra de disposer des fonds pour acheter et d'avoir un excellent dossier de financement pour votre achat.

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Est-ce le moment de vendre en 2023 ? 

Rien ne vous empêche de vendre en 2023, il faut juste vous attendre à ce que les délais de vente soient un peu rallongés par rapport aux années précédentes. Rien d'alarmant : les délais de vente sont au niveau des années 2017 - 2018, qui n'étaient pas considérées comme des années de crise. Pour ne pas que votre vente traîne trop, il est en revanche important de ne pas surestimer votre bien, et d'appliquer des décotes réalistes par rapport à ses défauts.

Vous allez également devoir être vigilant au plan de financement des acheteurs. Ce n'est pas très compliqué, car les acheteurs doivent normalement préciser leur financement lorsqu'ils font une offre d'achat. D'après la dernière étude menée par PAP, 1 acheteur sur 5 achète comptant : il s'agit généralement de ceux qui ont revendu un bien avant d'en acheter un nouveau, et c'est extrêmement sécurisant pour le vendeur. 3 acheteurs sur 5 achètent avec un crédit, et il est dans ce cas préférable qu'ils aient déjà effectué une simulation de crédit et obtenir un accord de principe.

Le cas des passoires thermiques

Vous êtes propriétaire d'une passoire thermique et vous n'avez absolument pas envie de vous occuper des travaux ? On vous comprend, c'est un parcours du combattant ! Et cela sera complexe aussi pour votre acheteur. Une rénovation globale, c'est un budget, du temps, et de l'incertitude : tenez-en compte sérieusement dans la fixation de votre prix. Et n'oubliez pas que depuis le 1er avril 2023, pour les ventes de biens en monopropriété classés F ou G, vous devez fournir un audit énergétique à l'acheteur !

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