Visiter un appartement : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Vous avez fait une sélection d'appartements ? Il ne reste plus qu'à les visiter. Cette étape essentielle dans votre parcours d'acquéreur doit être réalisée avec soin et méthode. Achat, revente, surcote, décote… des notions qu'il vaut mieux connaître avant de se lancer.

La visite doit d'abord s'organiser selon plusieurs niveaux d'échelles : l'appartement bien sûr, mais aussi l’immeuble, la rue et enfin le quartier. Elle doit se faire carnet de notes et appareil photo en main. Regardez tout : l’agencement des pièces, l’exposition, l’état des murs et des plafonds, la toiture, le tableau et les prises électriques, le système de ventilation, l’ouverture des portes et des fenêtres… ne vous contentez pas d’admirer la décoration.

Comment se déroule la visite pour l'achat d'un appartement ?

Pas besoin d’être un expert. Dès que vous franchissez les portes de l’appartement, en étant un peu attentif, vous pouvez facilement vérifier les points importants.

La vue fait partie des critères différenciants

A tel point que certains en profitent pour « amplifier » la réalité. Surtout, n’hésitez pas à admirer la vue depuis le balcon ou la terrasse pour vous rendre compte par vous-même. Ne négligez pas non plus le vis-à-vis qui exigera l’ajout de rideaux ou de tonnelles pour préserver votre intimité.

Les prises électriques, plus il y en a, mieux c'est !

Les Français possèdent en moyenne près de cent appareils électriques chez eux. Même s’ils ne les utilisent pas tous en même temps, cela illustre bien la nécessité de posséder suffisamment de prises dans le logement. Lors de la visite, assurez-vous qu’elles sont situées à des endroits pratiques et stratégiques dans l’appartement et, notamment, qu’elles sont aux normes. Elles n’ont pas de tige métallique ? Il faudra les changer, car cela signifie qu’elles ne sont pas reliées à la terre.

Profitez-en aussi pour jeter un coup d’œil sur le tableau électrique. Il doit être en bon état et l’étiquetage par pièce lisible. La présence des disjoncteurs différentiels, qui permettent de couper l’alimentation, est également recommandée.

Un conseil : traquez les traces d'humidité sur les sols, murs et plafonds

Au-delà de l’aspect décoratif, vérifiez surtout s’ils sont en bon état. Une peinture écaillée n’exigera pas de travaux trop lourds, par contre, si vous remarquez des traces d’humidité, cela peut se révéler plus coûteux. N’oubliez pas d’inspecter le plafond dans la même logique.

Demandez-vous également si le revêtement choisi correspond bien à la pièce dans laquelle il se trouve. Un exemple ? Vous adorez le parquet dans la chambre, mais si vous avez des enfants en bas âge, ils risquent de faire du bruit pour vos voisins. Les carreaux dans une salle de bains peuvent se révéler très glissants pour des personnes âgées.

Le chauffage et la ventilation

Posez les bonnes questions sur le mode de chauffage : s’agit-il d’un chauffage au gaz ou électrique ? Est-il collectif ou individuel ? Quel est son rang sur le DPE ? Un A et un B restent un gage d’économie d’énergie, un E, un F ou G risquent par contre de vous coûter cher, car ce classement indique que le logement n'est pas bien isolé.

Vérifiez aussi l'ancienneté de la chaudière collective. Interrogez-vous également sur l’emplacement des radiateurs et leur nombre, mais aussi sur leur état de fonctionnement. Toutes ces informations joueront un rôle sur le montant de vos factures. La ventilation constitue un autre équipement essentiel, car elle garantit la qualité de l’air que vous respirez, en renouvelant l'air ambiant. Son bon fonctionnement et son entretien demeurent indispensables.

L’isolation phonique ou thermique est déterminante

Pas facile de se rendre compte du niveau d’isolation d’un appartement lors d’une visite, mais il existe tout de même quelques astuces pour essayer d’en prendre la mesure. D'abord, sachez que les immeubles construits avant 1974 sont dépourvus d'isolants. Ensuite, demandez si les fenêtres sont équipées d’un simple ou d’un double vitrage. Des menuiseries récentes sont également un gage de qualité, car les professionnels sont désormais soumis à un bon niveau de performance. En hiver, vous pourrez aussi essayer de repérer les éventuels courants d’air.

Enfin, ne négligez pas l’isolation acoustique. Pour bien en prendre la mesure, visitez le logement à des moments différents de la journée et de la semaine. Et surtout, soyez attentif aux bruits de l’appartement : sonnettes, ascenseur, local poubelles, chaudière qui se déclenche, ventilation…

Vous rêvez d'un logement lumineux

Préférez une exposition est-ouest ou sud à une exposition plein nord. En plus de la lumière, votre facture de chauffage s’en trouvera allégée. Pour contrôler cette exposition, rapprochez-vous des fenêtres lorsque vous vous trouvez dans les pièces à vivre et tentez d’observer le ciel. Mais si le soleil n’est pas de la partie le jour de la visite, d’autres astuces existent. Procurez-vous le plan de l’immeuble et fiez-vous à la rose des vents pour vous situer géographiquement (pour rappel, sur une rose, le nord est en haut donc le sud sera en bas, l’ouest à gauche et l’est à droite). Enfin, n’hésitez pas à utiliser un smartphone équipé d’une application boussole.

Quelles questions poser lors d'une visite d'appartement ?

• Depuis combien de temps le logement est-il sur le marché ?
• Quelle est la surface habitable du logement ?
• Y a-t-il des travaux à prévoir dans la copropriété ? 
• Quel est le montant des charges mensuelles ?
• Les équipements électriques et les installations sanitaires ont-ils été vérifiés récemment ?
• Y a-t-il des problèmes de fuites ou d'humidité dans la copropriété ?

Comment vérifier la qualité de l'immeuble ?

La façade du logement à vendre doit être entretenue

Premier constat visuel, la façade. Mérite-t-elle un ravalement ? Remarquez-vous des fissures ? Les garde-corps des balcons sont-ils en bon état ? Les volets ont-ils besoin d’être remplacés ou d’un simple coup de peinture ? Autre élément important à vérifier, l'état de la toiture.

Soyez attentif aux accès du bâtiment

Prochaine étape, vérifiez les équipements qui assurent la sécurité d'accès : digicode, interphone, vidéophone… L'état des parties communes (boîtes aux lettres, hall, cage d'escalier, jardin, moquette…) doit aussi vous interpeler. Il reflète l'entretien général de l'immeuble. La présence ou non d’un ascenseur se révèle pratique pour les étages les plus élevés, mais il rime également avec charges supplémentaires. Le moment venu, demandez si des travaux sont prévus et votés.

Renseignez-vous sur l'état des finances de la copropriété

Si la qualité du logement est importante, les comptes de la copropriété qui lui sont liés le sont tout autant. N'oubliez pas de demander à votre vendeur le « pré-état daté ». Ce document est destiné à vous fournir l'état des futures charges de copropriété. Il comporte le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente, le montant de la part du fonds de travaux rattachée à l'appartement et le montant de la dernière cotisation versée par votre vendeur pour ce fonds.

Enfin, vous connaîtrez les sommes que vous seriez susceptibles de devoir au syndicat de copropriété, ainsi que celles dont le vendeur serait débiteur et l'état global des éventuels impayés de charges au sein de la copropriété. Il peut également s'avérer judicieux de demander à consulter le dernier procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété pour connaître la façon dont la copropriété est gérée.

Explorez votre futur quartier

Un quartier fixe en partie la valeur de l'appartement. Dans une même ville, certains sont recherchés, d'autres pas. Et il ne faut jamais oublier que vous revendrez peut-être votre logement dans quelques années. Renseignez-vous sur les projets d'infrastructures ou d'aménagements à venir. Acheter à proximité d'une future gare du Grand Paris ou la création d'une ligne de tramway peut être judicieux. A terme, la valeur de votre futur logement augmentera certainement. Y a-t-il des commerces, des écoles, des transports à proximité ? Commencez par Internet, puis rendez-vous sur place ; vous aurez la réponse à de nombreuses questions que vous vous posez.

La rue dans laquelle se situe l'immeuble a aussi de l’importance. Là encore, il est intéressant de la parcourir dans les deux sens pour se faire une idée aussi précise que possible de l'environnement immédiat de l'appartement. Y a-t-il des espaces verts ? Quel est le niveau de circulation ? Y a-t-il du bruit ? Peut-on se garer facilement ? Y a-t-il des commerces ? Sachez par exemple qu'une rue piétonne avec des bars et des terrasses peut-être particulièrement bruyante l'été.

Comment faire bonne impression lors d'une visite d'appartement ?

Cet aspect peut vous paraître dérisoire, mais il ne l'est pas tant que ça, car si l'appartement vous plaît, vous allez devoir engager des démarches d'achat auprès du vendeur et notamment formuler une offre d'achat. Cette offre peut être refusée par le propriétaire vendeur lorsqu'elle n'est pas faite au prix, ce qui justifie notamment le fait de faire bonne impression. De plus, il est important d'établir une communication optimale entre vendeur et acheteur afin d'obtenir toutes les informations dont vous avez besoin rapidement et efficacement. Dans la bonne humeur, c'est encore mieux.

Pour faire bonne impression au propriétaire vendeur, il n'est pas nécessaire de faire grand-chose : contentez-vous d'être souriant, de poser les questions aimablement, de prendre le temps d'échanger, mais également de démontrer votre sérieux et votre motivation. Rien n'est plus anxiogène pour un propriétaire vendeur que d'avoir affaire à un acquéreur qui ne serait pas solvable, alors n'hésitez pas à aborder vos démarches auprès de la banque ou d'un courtier, rassurez-le quant à votre capacité d'emprunt, votre apport, etc. N'hésitez pas à lui montrer un dossier complet pour qu'il soit rassuré.

Prévoyez une contre-visite du bien immobilier

Si la première visite que vous avez effectuée dans l'appartement s'est avérée concluante, il est généralement très judicieux de demander un second rendez-vous pour une seconde visite de l'appartement. 

Prévoyez une check-list pour ne rien oublier

L'idéal serait même de venir à ce moment-là avec un dossier comprenant une check-list des points à vérifier de nouveau, avec les documents qui attestent de votre capacité d'emprunt si vous envisagez de faire une offre d'achat afin de convaincre le vendeur, etc. Mais outre ce dossier qui va vous permettre de consolider votre projet, vous pouvez également vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment qui peut vous aider à confirmer l'état général du logement et qui pourra vous donner des conseils sur les éventuels travaux à effectuer le cas échéant, etc.

Quels documents et que demander au propriétaire lors de la contre-visite ?

Il est important lors de la contre-visite d'un appartement pour l'achat de demander les factures d'eau et d'électricité afin de pouvoir anticiper votre consommation et la facturation qui en découle. Il est également recommandé de demander les derniers procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires pour avoir une meilleure idée de l'état de la copropriété.

Autre point, vous pouvez demander au vendeur son dernier avis d'imposition afin de connaître le montant de la taxe foncière, un élément important lors d'un achat immobilier.