Budget 2026 : les propriétaires sacrifiés, sauf si…

Contretemps. L'absence de majorité au Parlement rend impossible l'adoption d'un budget d'ici le 31 décembre. Ce sont donc les règles fiscales applicables en 2025 qui continueront de s'appliquer début 2026.

🗣️Espoir. Les débats reprendront dès début janvier 2026 et certaines des mesures envisagées ces dernières semaines finiront par s'appliquer prochainement. « La majeure partie du travail est faite. En janvier les choses devraient aller beaucoup plus vite. (...) Le budget est à portée de main. » a déclaré au Parisien le 20 décembre Philippe Juvin, député (Droite Républicaine) et rapporteur général du budget à l'Assemblée nationale.

👉Des plus-values à l'investissement locatif, voici un panorama des mesures favorables espérées au premier trimestre 2026.

Plus-values immobilières : moins d'impôt pour « fluidifier le marché »

Les députés comme les sénateurs veulent alléger l'imposition des plus-values immobilières mais de manière différente.

Diminuer la durée de détention pour une exonération d'impôt plus rapide

En 2025, il faut détenir sa résidence secondaire/son investissement locatif depuis plus de 22 ans pour être exonéré d'impôt sur le revenu et depuis plus de 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux et donc de toute taxation sur la plus-value.

👉Les députés souhaiteraient une exonération d'impôt au bout de 17 ans de détention d'un logement seulement. Cette réforme permettrait également une baisse d'impôt pour ceux qui vendraient avant dix-sept ans.

Une vraie baisse d'impôt MAIS taxer les détentions de plus de 30 ans 

Les sénateurs ont opté pour une solution plus radicale qui réforme en profondeur les règles de taxation. L'idée est de « désinciter à la rétention foncière » comme le disent les technocrates, bref de dissuader les propriétaires de garder leurs résidences secondaires et surtout leurs terrains à bâtir le plus longtemps possible pour payer le moins d'impôts possible. La réforme :

• Ferait disparaître tout abattement pour durée de détention. La plus-value serait donc toujours taxable, même au-delà de 30 ans de possession ;
• Prendrait en compte l'érosion monétaire. En clair, le prix d'achat serait augmenté de l'inflation entre l’achat et la revente ;
• Diminuerait beaucoup le taux d'imposition qui passerait de 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvement sociaux) à seulement 15 % (9 % d'IR + 6 % de prélèvement sociaux).

🙋‍♀️La réforme aboutirait, dans de nombreux cas, à une imposition globalement plus faible qu'aujourd'hui. La réforme pourrait aussi favoriser un « choc d'offres » de terrains à bâtir propice à la construction de logements.

Conseil de PAP : les propriétaires de logements et de terrains détenus depuis plus de 30 ans ont tout intérêt à mettre en vente dès maintenant car une réforme pourrait les rendre imposables prochainement ! 

Revenus fonciers : moins d'impôt pour favoriser la location vide

L'ambition est de relancer l'investissement locatif à l'année, aujourd'hui sinistré. Pour cela, une des idées est d'améliorer la fiscalité des revenus fonciers, peu avantageuse, surtout lorsqu'on la compare à celle des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée. Si les propositions des sénateurs et surtout des députés n'ont pas été aussi ambitieuses que ne le laissait espérer le rapport « Cosson Daubresse » de juin dernier, une amélioration du régime forfaitaire ( « micro-foncier ») est largement envisageable dans les tous prochains mois.

« Statut du bailleur privé » : relancer l'investissement locatif dans le neuf

La volonté de la plupart des députés et sénateurs et de relancer l'investissement locatif dans le neuf et l'ancien réhabilité (travaux de rénovation énergétique essentiellement). Pour y parvenir, l'idée est de créer un coup de pouce fiscal (un amortissement), appelé de manière prétentieuse « statut du bailleur privé », pour les particuliers qui achèteront en 2026 un logement neuf ou ancien avec beaucoup de travaux pour le louer non meublé.

❓Si l'idée générale semble actée, ses contours précis demeurent flous :

• Quelle durée d'engagement : 9 ou 12 ans ?
• Quels plafonds de loyers, de ressources des locataires ? Autrement dit, l'investissement locatif doit-il avoir une forte contrepartie sociale ?
• Les amortissements déduits doivent-ils être réintégrés dans le calcul de la taxation de la plus-value ? 

Ce nouvel avantage fiscal est très attendu par les promoteurs et les constructeurs qui ne cessent d'alerter sur un niveau de production de logements neufs dramatiquement bas ; les arbitrages budgétaires seront scrutés de très près !

« Superdéficit foncier » : moins d'impôt pour améliorer le DPE

Jusqu'au 31 décembre 2025, la loi récompense propriétaires bailleurs qui louent non meublé et investissent dans des travaux de rénovation énergétique de leurs locations. En effet, ces propriétaires peuvent choisir d'imputer leur déficit foncier sur leur revenu global à hauteur de 21 400 €, contre 10 700 € habituellement, ce qui réduit leur impôt sur le revenu.

👉En 2026, la mesure devrait être reconduite pour soutenir les propriétaires dans la transition écologique et énergétique et pour les aider à respecter un calendrier d'interdictions de louer draconien qui aggrave la crise du logement.  

CSG : le LMNP frappé au portefeuille

En 2025, les revenus du capital (revenus du patrimoine et les produits de placements) sont soumis à la CSG et autres prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % dont de 9,2 % de CSG.

🆕En 2026, le taux de la CSG augmente de 1,4 point pour atteindre 10,6 % ce qui porte le taux global à 18,6 %. Heureusement, revenus fonciers et plus-values immobilières sont exemptés de hausse ! En revanche, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) verront leurs loyers et charges soumis à la hausse de la CSG, ce qui mécaniquement baissera la rentabilité de leurs investissements.

Taux global de la CSG et des autres contributions 

LMNP : un sursis pour l'amortissement

En 2025, le régime fiscal le plus avantageux pour un particulier qui loue un logement est celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel. En effet, ce mécanisme permet d'amortir le bien est de réduire, voire de ramener à zéro, le résultat locatif, et ce jusqu'à une dizaine d'années.

🥵Pour limiter l'attrait jugé excessif de ce dispositif, les députés ont envisagé de limiter le taux d'amortissement à 2 %/an contre au moins 4 %/an aujourd'hui les premières années. L'absence de budget repousse ce coup de rabot mais attention : la location meublée reste dans le viseur de bien des parlementaires...