Budget 2026 : les propriétaires (enfin) avantagés, sauf si…

La discussion sur le projet de loi de finances reprend cette semaine pour donner à la France un budget pour 2026. En matière de logement et d’immobilier, le budget doit idéalement répondre à trois défis majeurs : construire, loger et s’adapter au dérèglement climatique. Même si un big bang législatif n’est pas en vue, déficit budgétaire oblige, des petits pas sont (très) attendus.

💰Favoriser les vendeurs : baisse d’impôt sur la plus-value

Cela fait maintenant plus de 12 ans qu'a eu lieu la dernière baisse de la taxation des plus-values immobilières des particuliers. Depuis lors, l'imposition globale n'a fait qu'augmenter pour atteindre, en janvier 2026, 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de CSG, CRDS et autres prélèvements sociaux). Par ailleurs, il faut atteindre aujourd'hui 30 ans de détention pour être exonérée de toute imposition.

Résultat : le mécanisme actuel incite à repousser une vente pour payer moins d'impôts ce qui pénalise le marché immobilier et surtout la construction car des terrains à bâtir restent inutilisés.

Pour remédier deux types de réformes alternatives sont envisagées

1️⃣Réduire un peu l'imposition en augmentant les abattements pour durée de détention

L'idée est d'accélérer les abattements pour :

• Être exonéré d'impôt plus tôt, au bout de 17 ans contre 22 ans aujourd'hui ; 
• Payer un impôt moindre qu'aujourd'hui en cas de vente pendant les 17 premières années de détention.

🚨Cette réforme ne concernerait que la part d'impôt de la taxation de la plus-value (19 %) ; les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, resteraient dus pendant 30 ans. Cette réforme aboutirait néanmoins à diminuer l'impôt de plusieurs milliers d'euros pour chaque vente ! 

2️⃣Réduire beaucoup l'imposition des plus-values en changeant les règles

L'idée est de supprimer tout abattement pour durée de détention, ce qui permettrait de taxer un bien détenu depuis 50 ans, mais de baisser fortement la taxation à la ramenant à 15 % contre 36,2 % à ce jour. Par ailleurs, le coefficient d'érosion monétaire serait utilisé pour tenir compte de l'inflation, permettant ainsi de limiter l'ampleur de la plus-value à taxer.

👉Si cette réforme aurait le mérite de fluidifier le marché en dissuadant les propriétaires d'attendre le plus possible pour vendre, elle semble trop favorable aux vendeurs pour être adoptée, alors que le déficit budgétaire est abyssal et le Gouvernement cherche un compromis avec la gauche parlementaire.

Soutenir les propriétaires bailleurs : micro-foncier plus avantageux

Aujourd'hui, les propriétaires se détournent de la location vide. Si les raisons de cette désaffection sont multiples, la fiscalité moins attractive que celle des locations meublées en est une.

🆕 Pour atténuer le différentiel entre les deux types de location, il est question d'augmenter le taux d'abattement du micro-foncier, aujourd'hui de 30 %, pour le porter à 50 %, à l'identique du micro-BIC. 

Bémol : le seuil d'éligibilité du micro-foncier pourrait rester de seulement 15 000 €/an et ce régime continuerait de ne concerner que les « petits bailleurs ».

Relancer l'investissement locatif dans le neuf : le « statut du bailleur privé »

Aujourd'hui, la production de logements neufs est au plus bas, la rénovation énergétique patine et le parc locatif privé est exsangue. 

🆕 Pour remédier à cette situation, il va être créé un « statut du bailleur privé ». Attention : derrière ce terme un peu pompeux, c'est beaucoup plus un nouvel investissement locatif dans le neuf et l'ancien réhabilité qu'un dispositif fiscal bénéficiant à tous les bailleurs !

👉L'avantage fiscal : l'amortissement du prix du logement 

L'idée est de permettre aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs loyers une partie de la valeur du logement, jusqu'à 4 %/an pour les logements acquis neufs et 3,5 %/an pour les logements anciens, avec un maximum de déduction de 10 000 €/an.

👉Les conditions pour bénéficier de l'amortissement

Le « statut du bailleur privé » vise à soutenir le neuf et l'ancien avec travaux, la location vide et incite à la location à des loyers modérés (sans y obliger). 

❌Sont donc notamment exclus tous les investissements réalisés avant 2026, tous ceux qui louent en meublé (LMNP et LMP) ainsi que l'ancien sans gros travaux d'amélioration.

Améliorer le DPE : un « superdéficit foncier » pour réaliser des travaux

Aujourd'hui, un propriétaire bailleur qui réalise beaucoup de travaux dans ses locations peut imputer son déficit foncier sur son revenu global, et donc réduire son impôt sur le revenu, à hauteur de 10 700 €/an. Or, ce seuil a été au cours de ces trois dernières années rehaussé à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique qui améliorent le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; une baisse d'impôt pour les propriétaires vertueux en résumé.

🆕 En 2026, il est envisagé de prolonger ce coup de pouce fiscal qui a pris fin pour aider à la rénovation des « passoires thermiques ». C'est indispensable si l'on considère l'inquiétant calendrier des interdictions de louer, les DPE G depuis 2025, le F en 2028, et ce même si des assouplissements, notamment pour les locations en copropriété, sont attendus en 2026. 

🏠Pour une France de propriétaires : améliorer le prêt à taux 0 %

Le prêt à taux zéro (PTZ) aide les primo-accédants à financer une partie de leur résidence principale. Il s’applique aux acquisitions de logements neufs sur tout le territoire, y compris la construction de maison individuelle. Dans l'ancien, le PTZ finance l'achat d'un logement sous condition de travaux dans les villes petites et moyennes.

🆕Pour 2026, afin de poursuivre la relance de l’accession à la propriété, et ainsi réduire la pression sur le marché locatif, il est envisagé :

• D'augmenter le montant du PTZ pour que plus de particuliers puissent acheter ;
• D'ouvrir le PTZ aux acquéreurs successifs d’un bail réel solidaire (BRS) ; 
• D'étendre l’éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien avec travaux à la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et La Réunion, territoires où le parc immobilier privé est souvent dégradé et où la vacance est importante. 

Punir le LMNP : hausse de la CSG et menace sur l'amortissement

Après la loi Le Meur de 2024 qui a alourdi la fiscalité des meublés de tourisme et la loi de finances pour 2025 qui a imposé la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value du LMNP, la tendance à pénaliser la location meublée se poursuit en 2026. L'idée est toujours la même : orienter les particuliers et investisseurs vers la location vide.

👉Hausse de la CSG pour le LMNP : + 1,4 %

🆕Il s'agit de la seule disposition fiscale définitivement actée : le taux de la CSG passe en 2026 de 9,2 à 10,6 % pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que le taux reste inchangé pour la location vide (revenus fonciers). Cela correspond à une hausse de plus de 8 % de l'imposition des loyers et charges !

2026 : taux global des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement solidarité) selon le type de location 

👉Amortissement : coup de frein en 2026 ?

Aujourd'hui, le régime fiscal du LMNP au réel est prisé car très avantageux fiscalement. En effet, en plus des frais et charges habituellement déductibles (travaux, taxe foncière, etc.), le propriétaire peut déduire des loyers et charges une partie de la valeur du logement (c'est l'amortissement). Or, les taux d'amortissement actuels, souvent supérieurs à 4 % les premières années, sont jugés trop élevés/avantageux par certains parlementaires.

🆕En 2026, la remise en cause du principe de l'amortissement n'est pas d'actualité mais celle de son taux est envisageable. L'objectif est toujours le même : « résorber le déséquilibre existant entre les régimes fiscaux applicables à la location nue et à la location meublée non professionnelle ».

Il a été question un temps de fixer l'amortissement à un montant de 2 % par an de la valeur du bâti, ce qui diminuerait énormément l'attrait du LMNP. Plus probablement il est possible que le taux d'amortissement soit aligné sur celui qui sera fixé dans le cadre du « statut du bailleur privé » (3 ou 4 %).