Propriétaires : vous échapperez à la hausse de la CSG en 2026 sauf si...

Du chaos parlementaire a jailli une hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital (revenus du patrimoine et les produits de placements) de 1,4 % : le taux passera donc de 9,2 % à 10,6 % en 2026.

🥳Pour ne pas pénaliser les épargnants et l’investissement locatif, le Gouvernement a proposé et obtenu de « maintenir la CSG sur les revenus du capital à 9,2 % sur les revenus fonciers et plus-values immobilières, les revenus issus des contrats d’assurance de vie, les plans d’épargne logement et les contrats d’épargne logement ainsi que les plans d’épargne populaire ».

Revenus fonciers : pas de hausse de la CSG en 2026 !

Les revenus locatifs relavant de la catégorie des revenus fonciers sont assujettis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements de solidarité) au taux global de 17,2 % en 2025 ; ce taux n'augmentera pas en 2026. C'est une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs, notamment pour ceux qui louent des logements vides.

Revenus fonciers : des baisses d'impôt en 2026 ?

L'absence de hausse de la CSG ne suffira pas à relancer l'investissement locatif ni à promouvoir la location non meublée, ce qui est pourtant la volonté affichée des parlementaires et du Ministère du logement. Trois mesures sont donc en discussion dans le cadre du projet de budget pour 2026 « afin d’inciter les propriétaires à louer leur bien selon un bail vide ».

👉Un statut du bailleur privé pour relancer le logement neuf

En 2025, la production de logements neufs reste à un niveau dangereusement bas qui participe à la crise du logement. 

🆕L'idée est de créer un fort coup de pouce fiscal (un amortissement) pour les particuliers qui achèteront en 2026 un logement neuf ou ancien avec beaucoup de travaux pour le louer non meublé. Du caractère plus ou moins avantageux de l'avantage fiscal et du seuil de contraintes (plafonds de loyers, de ressources des locataires) dépendra le succès de cette mesure. Les arbitrages budgétaires pourraient aboutir à un « statut du bailleur privé » malheureusement moins ambitieux qu'espéré...

👉Le micro-foncier amélioré pour inciter à louer non meublé

Pour les particuliers qui font le choix de louer un logement vide, le régime forfaitaire, dit « micro-foncier », est en 2025 peu avantageux et peu concurrentiel si on le compare au « micro-BIC » dont bénéficient les loueurs de meublés.

🆕En 2026, l'abattement forfaitaire pourrait être porté à 50 %. Problème, à ce stade, le seuil d'éligibilité du micro-foncier resterait inchangé et seuls les petits bailleurs bénéficieraient de la réforme.

Taux de l'abattement forfaitaire et seuil du régime réel pour une location à l'année :

👉Le « Superdéficit » foncier pour améliorer le DPE

Jusqu'au 31 décembre 2025 seulement, vous pouvez diminuer fortement votre impôt sur le revenu en améliorant le diagnostic de performance énergétique (DPE) de vos locations. En effet, vous pouvez bénéficier d'un doublement du plafond de déductibilité du déficit foncier (21 400 €/an contre 10 700 €/an habituellement) s'agissant de travaux d'économie d'énergie.

🆕En 2026, la mesure pourrait être reconduite pour accompagner les propriétaires dans la transition écologique et énergétique et pour les aider à faire face à un calendrier d'interdictions de louer devenu irréaliste et un facteur aggravant de la crise du logement. 

Plus-values immobilières : vers une baisse d'impôt en 2026 ?

Le gel du montant de la CSG pourrait ne pas être la seule bonne nouvelle en matière d'imposition de la plus-value immobilière. 

👉Pas de hausse de la CSG sur les plus-values en 2026

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est soumise non seulement à l'impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 %, mais aussi aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce taux restera inchangé en 2026 puisque la plus-value immobilière échappe à la hausse de la CSG.

👉Vers une réforme de l'imposition des plus-values en 2026 ?

Au-delà du refus d'augmenter la CSG, les parlementaires souhaitent également, dans leur majorité, alléger l'impôt sur la plus-value ; en revanche ils ne sont pas encore d'accord sur la manière de réduire l'imposition ni surtout sur l'ampleur de cette baisse ! 

Une exonération d'impôt au bout de 17 ans seulement

En 2025, il faut détenir une résidence secondaire depuis plus de 22 ans pour être exonéré d'impôt sur le revenu et depuis plus de 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux et donc de toute taxation sur la plus-value.

🆕Les députés souhaiteraient que le délai de détention d'un logement qui permet d'être exonéré d'impôt sur la plus-value passe de 22 ans à 17 ans. Cela entraînerait également une baisse d'impôt pour ceux qui vendraient avant dix-sept ans.

Une forte baisse d'impôt mais la disparition des abattements pour détention ?

Aujourd'hui, plus la détention du logement ou du terrain est longue et plus la base imposable se réduit. Au bout de 30 ans de détention, l'abattement atteint 100 % et la plus-value est donc totalement exonérée. Pour les sénateurs, ce mécanisme « favorise la rétention immobilière, aggravant la pénurie de logements, notamment dans les zones à forts besoins ».

🆕Les sénateurs veulent réformer totalement le calcul de la taxation de la plus-value « pour sortir de la rétention foncière et fluidifier le marché ; il est nécessaire d’encourager la mobilisation des biens existants ou des terrains disponibles. ». La réforme :

• Supprimerait les abattements pour détention. La plus-value serait donc toujours taxable, même au-delà de 30 ans de détention ;
• Intégrerait l'érosion monétaire dans le calcul. En clair, le prix d'achat serait augmenté de l'inflation entre l’achat et la revente ;
• Abaisserait fortement le taux d'imposition qui passerait de 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvement sociaux) à seulement 15 % (9 % d'IR + 6 % de prélèvement sociaux).

🙋‍♀️La réforme permettrait, dans de nombreux cas, d’obtenir une imposition globalement plus faible qu'aujourd'hui. Autre avantage, avec cette réforme, les propriétaires n'auraient plus intérêt à retarder leur vente pour payer moins d'imimpôtsCe point est important car on peut espérer que la réforme provoque une hausse du nombre de ventes de terrains à bâtir, élément indispensable pour construire et donc lutter contre la crise du logement.

LMNP : les prélèvements sociaux sur les BIC passent de 17,2 % à 18,6 %

🆕Les loyers tirés d'un bail meublé, qu'il s'agisse d'un contrat de location meublée de longue ou de courte durée, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont en 2025 assujettis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements de solidarité) au taux global de 17,2 % ; ce taux augmentera de 1,4 % (hausse de la CSG) pour atteindre 18,6 % en 2026, soit une hausse de plus de 8 %.

Fiscalité 2026 : plus d'impôt pour la location meublée !

Depuis 2024, l'imposition des loyers meublés s'alourdit et cette tendance devrait se poursuivre en 2026.

Location meublée de longue durée : l'amortissement critiqué

Le propriétaire qui, avec les conseils d'un comptable, opte pour le régime réel, peut amortir une partie de la valeur du logement. Depuis février 2025, pour limiter l'attrait de ce régime, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la taxation de la plus-value, ce qui mécaniquement augmente l'imposition du vendeur.

🆕Dans le cadre de la discussion du budget 2026, certains députés souhaitent que le mode de calcul de l'amortissement soit revu pour le rendre moins avantageux (limiter l'amortissement à 2 %/an). Cette idée a été rejetée par le Sénat mais elle pourrait revenir dans le cadre des négociations pour aboutir au vote du budget 2026.

Meublé de tourisme : durcissement de la fiscalité

La loi « Le Meur » de novembre 2024 a d'une part diminué l'abattement forfaitaire appliqué sur les loyers et charges perçus et a d'autre part diminué le seuil à compter duquel le régime réel s'impose au propriétaire.

👉Taux de l'abattement forfaitaire

👉Seuil de loyer à partir duquel le régime réel est obligatoire

🆕Conséquence de la réforme « Le Meur », nombre de propriétaires vont en 2026 relever du régime réel, par obligation et non par choix !

💡Conseil. Les propriétaires qui pensent percevoir en 2025 de l'ensemble de leurs meublés de tourisme plus de 15 000 € de loyers et charges doivent idéalement consulter un comptable dès à présent pour anticiper les conséquences de ce changement de fiscalité et pour connaître les justificatifs de dépenses qu'ils doivent conserver précieusement.