Location : la réforme choc de 2026 (baisse d’impôt, mais pas que !)

La réforme de la fiscalité locative promise pour 2026 par un rapport parlementaire* de juin 2025 va dans le bon sens ! Toutefois, les rapporteurs soulignent aussi que pour relancer l’investissement locatif, c’est tout un écosystème qui doit être repensé pour redonner confiance aux propriétaires bailleurs et futurs investisseurs. Des charges locatives au DPE en passant par l'encadrement des loyers et les loyers impayés, il faut moderniser, simplifier et assouplir !

🚨 L'urgence d'une réforme est absolue : la réduction du parc locatif privé, qui affole les élus, rend l'accès au logement, notamment des étudiants, plus pénible que jamais ; « il est de plus en plus difficile pour un locataire de trouver un logement à la location » déplore le rapport.

Charges récupérables : un texte à moderniser !

Les charges locatives sont des dépenses relatives à un logement donné en location, que le propriétaire paie (charges de copropriété, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et dont il demande le remboursement à son locataire, d'où le nom de « charges récupérables ». Ces charges sont listées de manière exhaustive par un texte jugé aujourd'hui partiellement obsolète et trop limitatif.  Le rapport* souhaite une refonte du texte pour permettre la récupération de nouvelles charges sur le locataire.

Loyers impayés : mieux prévenir et mieux guérir

🗣️Les rapporteurs reconnaissent : « le risque d’impayés, et plus particulièrement les difficultés pour un propriétaire bailleur de faire face à une situation d’impayés comme un élément particulièrement dissuasif. » 

Même si les loyers impayés sont rares dans le parc privé, c'est encore en 2025 la hantise des propriétaires et un frein à l'investissement locatif. Malgré l'apport de Visale, aucun mécanisme universel ne permet aujourd'hui de sécuriser totalement le propriétaire. Si le rapport ne préconise aucune solution, il faudrait des dispositifs de protection (Visale, assurance, cautionnement) plus efficaces et des procédures de recouvrement beaucoup plus rapides.

Encadrements des loyers : un dispositif en sursis ?

Le rapport le dit clairement : « l’encadrement des loyers dans les grandes villes limite la rentabilité attendue, surtout pour des biens chers à l’achat. » Les rapporteurs souhaitent que cette mesure, dont l’expérimentation arrive à son terme en novembre 2026, soit questionnée. Ce sera très vite le cas puisque plusieurs rapports d'évaluation sont prévus dans les prochains mois !

🗣️ Pour Corinne Jolly, présidente de PAP, « Le rapport bénéfice / coûts de l'encadrement des loyers est mauvais. C'est un dispositif complexe, aussi bien dans la fixation des loyers de référence que dans les règles d'application, et dont l'efficacité est limitée. Et pendant qu'on polémique sur ce sujet, on ne traite pas le problème à la racine : le déséquilibre entre l'offre et la demande (+ de 1 000 demandes sur des studios à Paris) ».

DPE : assouplissements et simplification sont indispensables

En quelques années, le diagnostic de performance énergétique est devenu très (trop) important en matière de location malgré de vives critiques.

👉 Le DPE va être amélioré

👉 Un meilleur DPE pour le chauffage électrique en 2026

La première amélioration du DPE sera la moindre pénalisation de l'électricité par rapport au gaz ; résultat, les logements au « tout-électrique » vont automatiquement gagner une lettre ou deux, sans travaux... Et sans avoir à faire revenir le diagnostiqueur !

❌ L'interdiction de louer une passoire thermique va être assouplie

Parce que l'interdiction de louer les logements G depuis le 1er janvier 2025 et la perspective que vienne le tour des F (en 2028) puis des E (en 2034) inquiète les propriétaires et participe à la réduction du parc locatif privé, une diminution des contraintes/sanctions est impérative ! C'est l'objet d'un texte en cours de discussion qui devrait permettre de louer une passoire dans bien des cas, par exemple si des travaux d'isolation sont prévus. La réforme est prévue pour l'automne 2025.

Réforme de la fiscalité locative en 2026 : des avancées bienvenues

🗣️ Les rapporteurs écrivent qu'« il s’agit de reconnaître le rôle économique et social tenu par les propriétaires bailleurs, qui logent près du quart des Français. Les propriétaires bailleurs sont des acteurs économiques et sociaux importants et c’est pour cette raison que le cadre dans lequel ils interviennent doit être cohérent avec cette activité. »

👉🏻 L'idée est de créer un « statut du bailleur privé », c’est-à-dire un cadre juridique et fiscal propice à l’augmentation du nombre de logements en location.

Une réforme des revenus fonciers

Pour inciter à la location vide de longue durée, le rapport recommande d'améliorer la fiscalité des revenus fonciers.

❌ Pas d'IFI pour les logements loués en résidence principale

Pour inciter à l'investissement locatif de longue durée dans le cadre des revenus fonciers (location non meublée) ou des BIC (location meublée), le rapport préconise de sortir ces biens de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Plus-value exonérée au bout de 20 ans

L'idée est de ramener la durée de détention à partir de laquelle la plus-value immobilière est exonérée de toute taxation de 30 à 20 ans. Par ailleurs, pour favoriser la location vide, le calcul de la plus-value s'effectuerait sans réintégration des amortissements ! Cela aboutirait à un résultat plus avantageux que le LMNP (location meublée) qui suppose, depuis le 1er janvier 2025, la réintégration des amortissements en cas de vente.

Une réforme fiscale limitée et incertaine

Le projet de réforme est clairement favorable à l'investissement locatif mais attention, il faut aussi ne pas en oublier les limites :

1. Le nouveau régime fiscal ne concernera que les nouveaux investissements locatifs ;
2. Pour bénéficier du nouveau coup de pouce fiscal, il faudra probablement un engagement de location longue durée, parfois des plafonds de loyers, et sûrement un niveau de performance énergétique minimal.

Incertitudes politiques. Entre l'impératif de réduction du déficit et les menaces de censure, il est encore trop tôt pour dire ce que sera réellement la fiscalité locative en 2026 !