Statut du bailleur privé : vraie réduction d’impôt en 2026… ou piège fiscal ?

Déception. Alors qu'une amélioration de la fiscalité semblait nécessaire à tous pour relancer l'investissement locatif aujourd'hui en sommeil, le résultat parlementaire est bien peu ambitieux. Entre volonté de trouver un compromis politique avec la gauche et finances publiques exsangues, c'est finalement beaucoup plus un nouvel investissement locatif dans le neuf qu'un véritable « statut du bailleur privé » qu'a voté l'Assemblée nationale.

Un « statut du bailleur privé » limité et sous contraintes

En 2025, la fin du dispositif Pinel, l'accumulation des contraintes (DPE, permis de louer, encadrement des loyers) et la concurrence de la location touristique aboutissent à un parc locatif privé en décrue sévère, ce qui aggrave la crise du logement. C'est pour cela qu'était évoquée depuis plusieurs mois une réforme choc pour une relance durable de l’investissement locatif en 2026 avec la création d'un véritable « statut du bailleur privé ».

🆕En 2026, la réforme de la fiscalité locative devrait finalement être limitée car circonscrites aux seuls nouveaux investissements, dans le neuf et l'ancien avec travaux et sous certaines conditions. Le Gouvernement vante la création d'un avantage fiscal vertueux qui crée de nouveaux logements, relance la construction, rénove l’ancien et traite les passoires thermiques.

🗣️« C’est un levier gagnant pour tous : gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l'environnement. » Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement.

Les investissements éligibles au statut du bailleur privé

La réforme ne vise qu'à soutenir le neuf et la location vide. Sont donc notamment exclus tous les investissements réalisés avant 2026, tous ceux qui louent en meublé (LMNP et LMP) ainsi que l'ancien sans gros travaux d'amélioration. Dans le neuf, seul l'habitat collectif est éligible ; la location d'une maison neuve ne pourra donc pas bénéficier de l'avantage fiscal. 

Statut du bailleur privé : amortissement de 80 % du coût du logement

L'avantage fiscal tiré de ce nouvel investissement locatif consiste en un amortissement c’est-à-dire la possibilité chaque année de déduire des loyers une partie de la valeur du logement, ce qui mécaniquement diminue fortement le montant des revenus fonciers soumis à l'impôt voire le réduit à zéro.

👉Montant de l'amortissement

👉Exemple d'amortissement

Un particulier achète en 2026 un appartement sur plans d'une valeur de 200 000 € et le loue en respectant un plafond de loyer intermédiaire.

💰Le micro-foncier amélioré : 50 % d'abattement en 2026

En 2025, le propriétaire bailleur qui loue un logement vide bénéficie d'un régime d'imposition simplifié dit « micro-foncier ». En pratique, tous les frais et charges supportés pour louer sont représentés par un abattement de 30 % appliqué au revenu brut (loyers + charges), sans aucune autre déduction possible. Le micro-foncier n'est toutefois applicable que jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers/an ; au-delà, le régime réel s'impose.

🆕En 2026, l'abattement forfaitaire devrait être porté à 50 %. Ce coup de pouce fiscal a pour objectif de « rééquilibrer les avantages fiscaux des locations meublées et des locations nues afin d’inciter les propriétaires à louer leur bien selon un bail vide ». Problème, le seuil d'éligibilité du micro-foncier n'est lui pas rehaussé et resterait de 15 000 € ; seuls les petits bailleurs pourraient donc bénéficier de la réforme.

Micro-foncier VS micro-BIC : l'issue du match restera favorable à la location meublée en 2026

En 2025, le micro-foncier n'est jamais plus favorable que le micro-BIC ; la fiscalité de la location vide n'est donc aujourd'hui jamais incitative.

🆕En 2026, le micro-foncier ne serait plus favorable que le micro-BIC que s'agissant des loueurs de meublés de tourisme non classés. S'agissant de la location à l'année, louer vide deviendrait aussi attractif fiscalement que louer meublé, mais uniquement pour ceux qui génèrent au maximum 15 000 € de loyer + charges/an. Au-delà de ce seuil, les propriétaires qui louent vide devront toujours déclarer au réel alors que ceux qui louent meublé pourront toujours continuer de bénéficier du forfait, sauf à choisir librement de déclarer au réel avec l'aide d'un comptable.

Taux de l'abattement forfaitaire et seuil du régime réel selon le type de location

LMNP & LMP : coup de frein sur l'amortissement !

Jusqu'en 2024, les propriétaires bailleurs qui investissaient dans un logement ancien loué meublé pouvaient en amortir le coût selon des normes comptables avantageuses et sans avoir, s'agissant du LMNP, à réintégrer les amortissements dans le calcul de la taxation de la plus-value lors de la vente.

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de l'imposition de la plus-value du LMNP, ce qui, mécaniquement, alourdit l'impôt.

🆕En 2026, pour encore réduire l'avantage fiscal de la location meublée et inciter à la louer vide*, l'amortissement du logement resterait possible pour le LMNP et le LMP mais selon un taux d’amortissement de seulement 2 %/an, contre au moins 4 %/an actuellement (et souvent plus les premières années) pour les loueurs de meublés soumis au régime BIC réel.

👉Avec cette réforme, l'amortissement serait plus avantageux dans le cadre du statut du bailleur privé que dans le cadre du LMNP !

« Superdéficit » foncier : 2 ans de plus pour améliorer votre DPE !

En 2025, la loi récompense les propriétaires bailleurs vertueux qui paient des travaux de rénovation énergétique par un rehaussement du déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 €/an à 21 400 €/an. Cette mesure permet de faire baisser vos impôts.

🆕Alors que ce coup de pouce fiscal temporaire devait disparaître en fin d'année, les députés ont décidé de le proroger de deux ans, soit jusqu’à fin 2027. L'idée est de soutenir la réalisation de travaux alors que la lutte contre les passoires thermiques s'intensifie et que se profile, à compter du 1er janvier 2028, l’interdiction à la location des logements classés F par le diagnostic de performance énergétique.

🤳Pour en savoir, notre vidéo sur le sujet