L’encadrement des loyers à Plaine Commune en 2025

Parmi les soixante-neuf communes qui appliquent en 2025 l'encadrement des loyers, on dénombre les neuf communes de Plaine Commune. Dans ces neuf villes s'impose depuis le 1er juin 2021 un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué en Île-de-France à Paris et à Est ensemble.

💡 Le but de l'encadrement des loyers est de maîtriser le niveau des loyers pour maintenir la mixité sociale et permettre aux familles, travailleurs, étudiants et retraités de se loger alors que les prix et loyers de la proche banlieue parisienne ont beaucoup augmenté lors des dernières années.

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers à Plaine Commune ?

La totalité des neuf villes de Plaine Commune, une intercommunalité de Seine-Saint-Denis située en proche banlieue parisienne juste au nord de la capitale, sont concernées par l'encadrement des loyers :

Aubervilliers	Épinay-sur-Seine	L'Île-Saint-Denis
La Courneuve	Pierrefitte*	Saint-Denis*
Saint-Ouen	Stains	Villetaneuse

Quelles sont les locations concernées par l’encadrement des loyers à Plaine Commune

Sur tout le territoire des neuf villes de Plaine Commune sont concernées les locations suivantes :

Type de location	Encadrement des loyers
Location vide à usage de résidence principale du locataire	✅
Location meublée à usage de résidence principale du locataire	✅
Bail mobilité	✅
Bail « Code civil »*	❌
Bail saisonnier pour un meublé de tourisme	❌

Comment calculer son loyer avec l'encadrement des loyers à Plaine Commune ?

L'encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer maximal à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le loyer de référence majoré est fixé pour chaque logement en fonction des caractéristiques suivantes :

Caractéristiques du logement	Détails
Type de logement	Maison ou appartement
Nombre de pièces principales	1 pièce/2pièces/3 pièces/4 pièces et plus
Époque de construction	Avant 1946/1946-1970/1971-1990/ après 1990
Type de location	Meublé/non meublé
Période*	Date de signature du bail
Adresse**	Adresse postale exacte

En renseignant ces critères caractéristiques sur le simulateur de PAP ou sur le site de La Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL), on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Quels sont les plafonds de loyer à respecter à Plaine Commune ?

Les plafonds de loyer sont fixés annuellement par le préfet pour la période du 1er juin eu 31 mai. Les loyers de référence aujourd'hui en vigueur le sont depuis le 1er juin 2025 et sont valables jusqu’au 31 mai 2026 ; de nouveaux plafonds s'appliqueront aux baux signés à compter du 1er juin 2026.

Exemples d'encadrement des loyers à Saint-Denis pour un contrat signé depuis le 1er juin 2025

1️⃣ Plafonds de loyer pour un trois pièces de 70 m² construit avant 1946 situé rue Pinel à Saint-Denis :

Type de location	Loyer de référence majoré	Loyer plafond*
Appartement vide	18 €/mois	1 260 €/mois
Appartement meublé	18,50 €/mois	1 295 €/mois
Maison louée vide	20,40 €/mois	1 428 €/mois
Maison louée meublée	20,90 €/mois	1 463 €/mois

2️⃣ Plafonds de loyer pour un studio de 20 m² construit avant 1946 situé rue Pinel à Saint-Denis :  

Type de location	Loyer de référence majoré	Loyer plafond*
Appartement vide	27 €/mois	540 €/mois
Appartement meublé	27,70 €/mois	548 €/mois

Un simulateur pour calculer son loyer

Pour savoir quel plafond de loyer s'applique à votre logement, vous devez utiliser le simulateur proposé par PAP ou celui de la DRIHL.

Louer plus cher à Plaine commune en appliquant un complément de loyer

L'emplacement particulièrement privilégié du logement ou son confort exceptionnel peuvent justifier de dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer.

Qu'est-ce qu'un complément de loyer ?

Un dépassement du plafond de loyer est permis par l'application d'un « complément de loyer », terme qui désigne la somme qui excède le loyer de référence majoré. Extraordinairement peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

• 1️⃣elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• 2️⃣elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• 3️⃣elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire.

Comment justifier un complément de loyer ?

👉🏻L'application d'un complément de loyer est donc délicate et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles, c'est-à-dire qu'on ne retrouve que rarement, et déterminantes ; elles ne doivent pas être accessoires :

Caractéristiques du logement	Complément de loyer ?*
Duplex/triplex	✅
Grand balcon avec une jolie vue	✅
Grande terrasse	✅
Mezzanine	✅ Oui si surface non comptabilisée dans la surface habitable.
Jardin	✅ Oui dans un quartier qui en compte peu.
Dépendance (emplacement de stationnement, cave)	✅ Oui si peu fréquent dans l'immeuble/le voisinage immédiat.
Décoration ou luminosité du logement	❌
Placards de rangement	❌
Équipements luxueux	✅
Des travaux de réparation/d'entretien	❌
Peinture neuve	❌
Parquet en chêne en pointe de Hongrie	❌

Comment contester un complément de loyer ?

Le locataire peut contester le complément de loyer pendant les trois premiers mois du bail devant la Commission départementale de conciliation. À ce jour, les recours sont bien rares ; toutefois, nous conseillons d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à limiter le risque de litige et à « fidéliser » le locataire.

❌Quand le complément de loyer est-il abusif ?

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :  

Caractéristiques du logement	Complément de loyer ?
Sanitaires sur le palier	⛔
Signes d'humidité sur certains murs	⛔
Fenêtres laissant anormalement passer l'air	⛔
Un vis-à-vis à moins de dix mètres	⛔
Infiltrations/inondations provenant de l'extérieur du logement	⛔
Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois	⛔
Installation électrique dégradée	⛔
Mauvaise exposition de la pièce principale	⛔
DPE F ou G	⛔

⛔Complément de loyer interdit pour les passoires énergétiques

Pour lutter contre le dérèglement climatique, la loi impose une montée en gamme à l'immobilier résidentiel ; c'est la lutte contre les « passoires thermiques ». Cette lutte passe par une incitation aux travaux de rénovation énergétique, une interdiction de louer les logements classés G, un gel des loyers des logements F ou G ainsi qu'une interdiction du complément de loyer pour les passoires énergétiques : 

Classe du DPE	Complément de loyer
A, B, C, D ou E	✅ Oui si caractéristiques de confort/localisation exceptionnelles
F	⛔
G	⛔

👉🏻Pour les logements F ou G le loyer ne doit donc pas excéder le loyer de référence majoré.

Comment savoir si mon loyer respecte l'encadrement des loyers à Plaine Commune ?

Pour fixer votre loyer dans le respect des règles et en toute sérénité vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par PAP :

⚖️Le non-respect de l'encadrement des loyers : des sanctions prévues

Pour favoriser son respect, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. En effet, lorsque les règles de fixation du loyer ne sont pas respectées :

Interlocuteurs	Décisions/sanctions
Mairie/préfecture	Mise en demeure de diminuer le loyer
Mairie/préfecture	Mise en demeure de reverser au locataire du trop-perçu
Mairie/préfecture	Condamnation à une amende administrative*
Commission départementale de conciliation (CDC)	Tentative de conciliation
Justice	Condamnation à diminuer le loyer + dommages et intérêts

Comment fixer son loyer sans prendre de risque ?

🚨Si en 2025 les litiges relatifs à la bonne/mauvaise fixation du loyer restent très peu fréquents, nous recommandons au propriétaire la probité et la prudence :

Sujets	Conseils de PAP
Modèle type de bail	Utiliser systématiquement un modèle de contrat à jour.
Rédaction du contrat	Compléter rigoureusement l'intégralité de la clause « Loyer ».
Plafond de loyer	Identifier le bon loyer de référence majoré avec notre outil.
Complément de loyer	Fixer un montant raisonnable et crédible.
Complément de loyer	Mentionner dans le bail toutes les caractéristiques du logement qui le justifient*.
Litige avec le locataire	Privilégier le dialogue. Faire un geste sur le loyer si vous êtes en tort.

🎥 Vidéo : pour tout comprendre du complément de loyer