Quels sont les risques lorsqu'on vend un bien sans passer par une agence ?

Michel Lechenault
Publié par Michel Lechenault
le 9 avril 2024
Directeur éditorial web chez PAP.fr

« On n'est jamais mieux servi que par soi-même. » Mais ce célèbre dicton s'applique-t-il aussi à la vente de son logement ? Autrement dit, vaut-il mieux vendre son appartement ou sa maison par ses propres moyens ou faire appel à une agence immobilière ? Quels sont les points à scruter et les écueils à éviter quand on vend son bien immobilier entre particuliers ? On vous répond.

Vendre un bien entre particuliers ne présente aucun risque.
Vendre un bien entre particuliers ne présente aucun risque. © pap

Que ce soit pour éviter de devoir payer des frais d'agence, par souci de maîtriser chacune des étapes du processus ou encore par goût du contact humain, à l'ère du DIY (do it yourself en VO = fais-le toi-même en VF), beaucoup de Français font le choix de vendre leur logement de particulier à particulier.

Vendre son bien entre particuliers : quels risques ?

Bon, au risque de « spoiler » (ou de « divulgâcher » comme le diraient nos cousins du Québec), le reste de cet article, vous ne courez absolument aucun risque en vendant votre appartement ou votre maison sans passer par une agence immobilière ! Vous avez même tout à y gagner ! En revanche, vendre un bien immobilier entre particuliers nécessite d'être attentif à certains points.

Gérez efficacement votre temps

Tout d'abord, entre l'annonce à rédiger, les visites à organiser et les diagnostics à réaliser, vendre soi-même sa maison est une tâche qui peut parfois s'avérer chronophage. Pas de panique : parce que nous savons que votre temps est précieux, PAP a mis en place des outils et des ateliers pour vous accompagner.

Estimez votre maison à son juste prix

Par ailleurs, lorsque l'on vend sa maison sans agence, il peut être compliqué de l'estimer à son juste prix. En effet, l'estimation d'un bien immobilier doit être à la fois réaliste, compétitive et en adéquation avec le marché immobilier local. Or, fixer un prix de vente qui soit objectif pour un bien dans lequel on a vu grandir ses enfants n'est pas une tâche aisée. Et si le prix demandé pour un bien immobilier est trop élevé, il est à craindre que visites et offres d'achat au prix ne brillent par leur rareté…

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Ne bradez pas votre bien immobilier

👉 À l'inverse, vous pourriez vous apercevoir, après coup, que votre maison ou que votre appartement valait en réalité plus que la somme que vous en avez obtenue. Sachez que l'article 1 674 du Code civil vous autorise à intenter - dans les 2 ans qui suivent la vente - une action en rescision pour lésion si le prix de vente de votre bien immobilier est inférieur aux 5/12 de sa valeur réelle. Cette action se soldera par le versement d'une compensation financière par l'acheteur, voire par l'annulation de la vente.

📏 Prenez les bonnes mesures

De même, si le logement que vous souhaitez vendre est situé dans une copropriété et qu'il fait au moins 8 m², vous devrez calculer sa superficie en loi Carrez, c'est-à-dire en tenant compte des combles (même non aménagés), des greniers, des remises, des sous-sols et des vérandas. Or, en cas d'erreur de calcul de plus de 1/20 entre la superficie réelle et la superficie annoncée, l'acquéreur peut vous demander de diminuer proportionnellement le prix de vente.

Votre protection est assurée

Vous l'aurez compris, à chaque problème, sa solution. Et pour ce qui est des risques que vous prendriez en vendant un bien immobilier sans faire appel aux services d'une agence, force est de constater qu'ils s'apparentent à des peurs que l'on pourrait qualifier d'irrationnelles tant elles sont infondées… Et pour cause, que vous vendiez votre logement par vos propres moyens ou que vous vous adressiez à un agent immobilier, la protection dont vous bénéficiez - notamment de la part du notaire - est la même !

🙋‍♀️ Garant de la bonne information et de la transparence des transactions immobilières, le notaire procédera aux vérifications nécessaires et s'assurera que tout est en règle avant de rédiger l'acte authentique de vente.

Réservé aux particuliers

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Pourquoi vendre seul sa maison ou son appartement ?

Les raisons ne manquent pas qui font qu'un particulier aura tout intérêt à s'occuper lui-même de la vente de son bien plutôt que de demander à un agent immobilier de s'en charger à sa place. Dans les traités d'économie, cette démarche consistant à privilégier les circuits courts porte même un nom : il s'agit du modèle « direct au consommateur ».

0 % de commission

👉 On ne va pas se mentir, lorsque l'on vend un logement de particulier à particulier, le premier avantage qui vient à l'esprit, est d'ordre économique ! En effet, lorsque l'on confie la vente d'un bien immobilier - via la signature d'un mandat - à une agence, celle-ci va prendre une commission. Le montant de ces frais d'agence oscille le plus souvent entre 5 et 10 % du prix de vente. Avouez que l'absence de commission constitue une économie à côté de laquelle il serait dommage de passer, non ?

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Mieux armé pour répondre à la négociation

Un autre avantage dont il est permis de profiter lorsque l'on vend son logement entre particuliers et donc qu'aucune commission n'est payée à un agent immobilier, c'est qu'en cas de négociation, celle-ci s'en trouvera considérablement facilitée. Pourquoi ? Parce que le prix de vente affiché n'aura pas été artificiellement « gonflé » par l'ajout de frais d'agence.

Une parfaite connaissance de votre bien et de votre quartier

Selon un proverbe anglo-saxon, « too many cooks ruin the broth », ce qui pourrait se traduire par « trop de cuisiniers gâtent la sauce ». Faire l'impasse sur une agence en faisant le choix de vendre seul son logement permet de piloter son projet immobilier sans intermédiaire et d'être en prise directe avec les acquéreurs potentiels. Il est alors plus facile d'organiser et de caler les visites (même le soir ou pendant le week-end). S'affranchir d'un intermédiaire permet aussi de gagner du temps.

👉 En effet, vous pourrez répondre du tac au tac aux questions que ne manqueront pas de vous poser les acheteurs potentiels. Ceux-ci pourront d'ailleurs profiter pleinement de votre « expérience utilisateur ». Car qui mieux que vous connaît non seulement votre maison, mais aussi votre quartier (qualité des écoles, proximité des commerces, des médecins et des transports, etc.) ? Bref, l'expert, c'est vous !

Un investissement total

Il peut aussi arriver qu'un agent immobilier avec lequel n'aura été conclu qu'un mandat simple (et non un mandat exclusif) ne s'investisse que superficiellement dans la vente du bien, se sachant en concurrence non seulement avec d'autres agences, mais aussi avec le propriétaire.

🤝 Développer une relation avec l'acheteur de votre maison

Enfin, il est important de rappeler qu'au-delà du fait que vendre seul sa maison permet de ne pas payer de frais de commission à une agence, l'aspect affectif de cette démarche ne saurait être négligé. Vendre entre particuliers permet, en effet, de développer une relation entre le vendeur du logement et son acquéreur. Chaque habitation a son histoire chargée d'émotion(s). Le fait de transmettre sa maison n'est donc pas anodin et revêt incontestablement un côté affectif. C'est pourquoi beaucoup de propriétaires ne confieraient pour rien au monde à quelqu'un d'autre le soin de vendre leur bien.

Comment vendre sa maison ou son appartement tout seul ?

S'il est obligatoire de passer par la case « notaire » lorsque l'on vend un bien immobilier, le passage par la case « agence immobilière », en revanche, est facultatif. Mais au-delà du prix de vente qui doit être - rappelons-le - à la fois réaliste et compétitif, quelle est la marche à suivre pour vendre - rapidement et au prix du marché - un logement entre particuliers ?

📃 Quels documents réunir pour vendre soi-même sa maison ?

La vente d'un bien immobilier - de la rédaction du compromis de vente à la signature de l'acte authentique chez le notaire - implique que le propriétaire ait rassemblé un certain nombre de documents :

  • titre de propriété ;
  • permis de construire ;
  • plans du bâtiment ;
  • liste des travaux et des modifications dont le bien a fait l'objet ;
  • attestation d'assurance dommages-ouvrage si les travaux remontent à moins de 10 ans ;
  • dernier avis d'imposition,
  • dernière taxe foncière ;
  • procès-verbal de bornage (si besoin) ;
  • modalités de servitudes (le cas échéant) ;
  • relevé des compteurs (eau, électricité…).

👉 Si la vente porte sur un bien en copropriété doivent aussi être fournis par le vendeur :

  • les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales ;
  • le règlement de copropriété ;
  • le carnet d'entretien de la copropriété ;
  • le montant des charges courantes ;
  • le coût des travaux réalisés 2 ans avant la vente ;
  • le coût des travaux prévus ;
  • le montant du dernier appel de fonds ;
  • l'état des comptes du vendeur.

Quelles démarches réaliser pour vendre de particulier à particulier ?

Que vous vendiez votre logement avec ou sans agence, vous êtes dans l'obligation d'effectuer un certain nombre de démarches. Vous devez notamment veiller à ce que soient réalisés :

  • un DPE (Diagnostic de performance énergétique) ;
  • un Diagnostic d'état des risques et pollutions (ERP) ;
  • un diagnostic Termites (si le bien se trouve dans une zone à risques) ;
  • un diagnostic Électricité et un diagnostic Gaz (si le logement a plus de 15 ans) ;
  • un diagnostic Plomb (si la construction date d'avant 1949) ;
  • un diagnostic Amiante (si la construction remonte à avant le 1er juillet 1997) ;
  • un diagnostic Mérule (si un arrêté préfectoral le prévoit) ;
  • un contrôle des installations d'assainissement non collectif pour les logements qui ne sont pas raccordés au réseau de collecte des eaux usées.

✋ PAP vous aide à vendre votre logement

Voilà, vous savez tout. Comme nous vous l'avons expliqué, vendre soi-même sa maison ou son appartement ne vous fera courir aucun risque. D'une part, le notaire veille au grain et fait office de véritable tour de contrôle. D'autre part, PAP a mis en place des solutions pour vous aider à vendre vite et bien :

  • du coaching immo (visite virtuelle, photographies de qualité professionnelle, estimation du prix de vente, filtrage des contacts…) ;
  • des ateliers (comment estimer/vendre son bien immobilier ?) ;
  • des panneaux à vendre (pour cibler de nouveaux acheteurs potentiels…).

Tous les diagnostics que nous avons listés plus haut figurent au DDT (Dossier de diagnostics techniques).

Sur quel site vendre sa maison sans agence ?

Sans gloriole ni fausse modestie, allez, on se lance : avec plus de 350 000 propriétaires qui l'ont déjà choisi, plus de 3 millions de visiteurs chaque mois, des avis certifiés par milliers, 45 années d'expérience et quelque 200 collaborateurs dévoués, PAP fait figure d'incontournable pour qui envisage de vendre seul son bien immobilier. Notre site constitue donc une alternative avantageuse, mais aussi réaliste, aux agences immobilières. Et oui, ce n'est pas pour rien que nous sommes le numéro 1 de l'immobilier entre particuliers.

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