Comment vendre un appartement en copropriété ?

Michel Lechenault
Publié par Michel Lechenault
le 21 février 2024
Directeur éditorial web chez PAP.fr

En quoi la vente d'un logement situé dans une copropriété diffère-t-elle de celle d'une maison individuelle ? Y a-t-il des démarches particulières à effectuer ? Des documents spécifiques doivent-ils être réunis ? Quels diagnostics faut-il réaliser ? Pas de panique, voici la marche à suivre pour vendre - sans stresser - votre appartement en copropriété.

Lorsqu'il vend son bien, un copropriétaire doit respecter des obligations.
Lorsqu'il vend son bien, un copropriétaire doit respecter des obligations. © DanieleSchneider/GettyImages

La vente d'un lot de copropriété présente quelques particularités. En tant que vendeur d'un appartement en copropriété, vous devez, notamment, respecter certaines obligations.

Appartement en copropriété : définition

Avant de nous intéresser aux spécificités de la vente d'un bien immobilier en copropriété, il peut être utile de préciser ce qu'est un appartement en copropriété. Il s'agit d'un logement situé dans un immeuble qui appartient à plusieurs personnes : les copropriétaires. Chacun de ces copropriétaires dispose - en propre - de parties privatives, mais aussi d'une quote-part (« tantièmes de copropriété » des parties communes (escaliers, couloirs, caves, ascenseurs, hall d'entrée, etc.

Ça se passe comment, une vente en copropriété ?

Bien que la vente d'un appartement en copropriété présente beaucoup de similitudes avec la vente d'une maison individuelle, elles ne sont pas identiques. Les différences qui les opposent sont liées à la présence d'éléments spécifiques tels que l'existence d'un syndic, d'un conseil syndical, d'un règlement de copropriété, de charges de copropriété et - last but not least - d'autres copropriétaires.

👉 Par ailleurs, lorsque le propriétaire d'un appartement situé dans une copropriété vend son bien, un certain nombre d'informations relatives aux caractéristiques du logement doivent apparaître dans l'annonce :

  • son prix de vente ;
  • le nombre de lots dont se compose l'immeuble ;
  • le montant annuel des charges de copropriété ;
  • les dépenses à prévoir dans le cadre du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ;
  • les procédures relatives aux difficultés financières auxquelles serait éventuellement confrontée la copropriété ;
  • la mention du site georisques.gouv.fr si l'emplacement du bien nécessite que soit réalisé un état des risques naturels et technologiques.

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Quels documents obligatoires pour la vente d'un appartement en copropriété ?

Une fois que vous aurez accepté l'offre d'achat qui vous aura été adressée, il vous faudra sceller :

  • votre engagement (via la signature d'une promesse unilatérale de vendre) ;
  • l'engagement de l'autre partie (via la signature d'une promesse unilatérale d'achat) ;
  • ou vos engagements réciproques (via la signature d'un compromis de vente). 

👉 Vous devrez ensuite remettre à l'acquéreur certains documents. Cette remise devra avoir lieu au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente. Voici la liste des documents qu'il vous faudra réunir :

  • le règlement de copropriété ;
  • un état descriptif de l'indivision de l'immeuble ;
  • une fiche synthétique présentant le fonctionnement, l'organisation, ainsi que les caractéristiques techniques et financières de la copropriété ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
  • le plan pluriannuel de travaux (ou, à défaut, son projet) ;
  • une notice d'information relative aux droits et aux obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
  • le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • les conclusions figurant, le cas échéant, dans le DTG (Diagnostic Technique Global) ;
  • le montant des charges courantes - liées au budget prévisionnel - et des charges - hors budget prévisionnel - payées par le propriétaire vendeur dans les 2 années qui ont précédé la vente ;
  • l'état global des impayés au sein du conseil syndical ainsi que des dettes vis-à-vis des fournisseurs ;
  • les sommes dues - le cas échéant - par l'acheteur au syndicat des copropriétaires ;
  • le montant du fonds de travaux et de la quote-part attachée au lot vendu ;
  • le montant de la dernière cotisation payée par le propriétaire vendeur.

Les diagnostics obligatoires pour vendre un appartement en copropriété

En plus des documents précités, un certain nombre de diagnostics techniques devront eux aussi être réalisés avant d'être remis à l'acheteur - au plus tard - le jour de la signature du compromis de vente, Il s'agit :

  • du Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • du Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
  • de l'état mentionnant la présence (ou l'absence) d'amiante ;
  • de l'état de l'installation intérieure de l'électricité (si l'installation remonte à plus de 15 ans) ;
  • de l'état de l'installation intérieure du gaz (si l'installation a plus de 15 ans) ;
  • de l'état de l'installation d'assainissement non collectif (si la copropriété n'est pas raccordée au réseau) ;
  • du rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif (mais seulement dans les 71 communes d'Île-de-France concernées) ;
  • de l'état relatif à la présence de termites dans la partie privative ;
  • de l'état relatif au risque de mérule (si la zone où est situé l'immeuble est dite à risques) ;
  • de l'état des risques et pollutions ;
  • d'un Diagnostic Bruit (si l'immeuble est situé en zone « Bruit ») ;
  • d'un certificat attestant que l'appareil de chauffage au bois est conforme aux règles préfectorales d'installation et d'émission (si la localisation de l'immeuble l'exige) ;
  • du Carnet d'Information du Logement (CIL) ;
  • de la surface privative du lot de copropriété (en loi Carrez).

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Qui paye les frais et les charges de copropriété en cas de vente ?

La vente d'un appartement ou d'une maison en copropriété va occasionner des frais. De quelle nature sont-ils ? Quel est leur montant ? Et à qui ces frais incombent-ils ?

L'état daté, un indicateur clé

Si vous le souhaitez, vous pouvez vous rapprocher du syndic afin de lui demander qu'il édite puis qu'il transmette un état daté au notaire. Ce document indique d'une part, les sommes que vous restez devoir au syndicat des copropriétaires et d'autre part, les sommes que le syndicat des copropriétaires doit vous verser. En consultant l'état daté, l'acquéreur d'un bien situé dans un immeuble en copropriété pourra se faire une idée précise des sommes qu'il devra payer.

Les frais et les charges liés à la vente d'un lot de copropriété

La chronologie des votes (avant la promesse de vente ? Entre la promesse et l'acte de vente ?) dont auront fait l'objet tel frais, telle charge ou telle dépense en assemblée générale de copropriétaires détermine qui, du vendeur ou de l'acheteur, devra s'acquitter de leur paiement. La règle veut que l'appel de fonds émis par le syndic soit fait auprès de la personne - qu'il s'agisse du vendeur ou de l'acheteur - ayant la qualité de copropriétaire à la date de l'appel de fonds. La répartition des charges dépend donc essentiellement du moment de l'appel des fonds. No stress, on vous explique comment vous y retrouver et savoir qui doit payer les charges de copropriété :

👉 si des travaux ont été votés avant la signature de la promesse de vente, ils sont à la charge du vendeur. En effet, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au propriétaire vendeur.

👉 si des travaux ont été votés entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte authentique de vente, ils sont alors à la charge de l'acquéreur. C'est, en effet, à celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé de prendre en charge les provisions des dépenses ne figurant pas au budget prévisionnel. Le propriétaire vendeur devra toutefois lui avoir donné son pouvoir, de sorte que l'acheteur puisse assister à l'assemblée générale de copropriété.

👉 si l'approbation des comptes lors de l'assemblée générale laisse apparaître un trop-perçu ou, au contraire, un moins-perçu, c'est le compte de la personne étant copropriétaire au moment de l'approbation des comptes qui sera, selon les cas, crédité ou débité.

⚠️ Attention, le vendeur et l'acheteur peuvent, s'ils le désirent, conclure un accord prévoyant une répartition différente. Il est toutefois à noter que cet accord n'a valeur de loi qu'entre les parties. En clair, il n'est pas opposable au syndic.

Dès que l'acte authentique de vente aura été signé, le syndic devra être informé - par le vendeur, par l'acquéreur ou par le notaire lui-même - du changement de propriétaire.

Peut-on vendre un bien en copropriété sans syndic ?

La nomination par le syndicat des copropriétaires d'un syndic (professionnel ou non) chargé de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, de faire appliquer les décisions prises en assemblée générale et d'administrer l'immeuble est obligatoire. Pour autant, force est de constater que certaines copropriétés en sont dépourvues… Mais alors, en quoi l'absence de syndic peut-elle impacter la vente d'un logement en copropriété ?

Concrètement, cette absence aura pour conséquence que le vendeur sera dans l'incapacité de réunir certains documents (les procès-verbaux des assemblées générales, par exemple) pourtant obligatoires. Pour pallier cette carence, le vendeur devra en informer expressément l'acheteur. Celui-ci pourra alors choisir, en connaissance de cause mais aussi à ses risques et périls, d'accepter - ou de refuser - de s'engager sans avoir pu vérifier ni l'état général de l'immeuble ni la situation financière de la copropriété.


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