Peut-on vendre une maison sans l'accord de son conjoint ?

Dans un couple, force est de constater que l'on n'est pas toujours d'accord sur tout. La symbiose parfaite, ça n'existe pas. Tout est affaire de compromis. D'aucuns estiment même qu'il faut savoir être en désaccord pour s'aimer. Pour autant, si l'un des époux décide de vendre un bien immobilier alors que l'autre s'y oppose, les choses se compliquent…

Est-ce qu'un mari peut vendre sans l'accord de sa femme (et inversement) ?

La vie n'est pas un long fleuve tranquille… Et avec huit mariages au compteur, ce n'est pas Elizabeth Taylor qui aurait dit le contraire. Après vous être aimés, voilà que vous vous séparez. C'est la vie. Mais lorsque l'on a acheté un bien en commun, certaines règles doivent être suivies quant au devenir de son patrimoine immobilier.

Comment se séparer quand on a un bien immobilier en commun ?

Dans un couple, la question peut se poser de savoir s'il est possible de vendre un bien immobilier avec ou sans l'accord de son conjoint. Deux cas de figure peuvent se présenter selon que le logement est un bien propre ou un bien commun.

Peut-on vendre un bien propre en étant marié ?

👉 S'agissant d'un bien propre, c'est-à-dire d'un logement qui - comme en dispose le Code civil dans son article 1 405 alinéa 1 - appartenait déjà à l'un des époux avant le mariage ou dont la propriété lui a été transmise pendant le mariage à la suite d'une succession, d'une donation ou d'un legs, la vente est possible - même sans l'accord du conjoint - à la double condition :

• que l'habitation n'ait pas été inscrite au contrat de mariage ;
• qu'il ne s'agisse pas de la résidence principale (la jurisprudence parle aussi de domicile conjugal) du couple.

Si le bien qu'il est question de vendre constitue la résidence principale du couple, l'accord du conjoint non propriétaire devra alors figurer dans la promesse de vente ainsi que dans l'acte authentique de vente. En effet, l'article 215 du Code civil accorde une protection particulière au logement familial. À compter du jour où il aura eu connaissance de la vente de la résidence de la famille, le conjoint qui n'aura pas donné son consentement à l'acte aura un an pour exercer une action en nullité.

🙋‍♀️ Par ailleurs, il est important de noter que l'exigence de cet accord ne s'applique pas aux concubins ni aux couples pacsés quand bien même il s'agirait de leur résidence principale.

Peut-on vendre un bien commun sans l'accord du conjoint ?

👉 S'agissant d'un bien commun au sens de l'article 1 401 du Code civil, autrement dit d'un logement dont les deux époux ont fait l'acquisition lors du mariage, la vente sans l'accord du conjoint est impossible sauf si ce refus compromet l'intérêt de la famille. En clair, s'il s'agit d'un bien commun appartenant aux deux époux, chacun doit consentir à sa vente. Mais dans son article 217, le Code civil dispose qu'une exception existe. Et que l'un des époux pourra vendre seul un bien immobilier détenu en commun à la double condition :

1. que son conjoint s'oppose à la vente ou soit dans l'incapacité de manifester sa volonté ;
2. que le refus ne soit pas justifié par la préservation de l'intérêt de la famille.

Séparation : et si l'un des époux refuse de vendre ?

Il peut arriver qu'un couple divorce et que l'un des ex-conjoints décide de vendre un bien acheté en commun alors que l'autre s'y oppose ou se trouve dans l'incapacité de racheter sa part (on parle de « rachat de soulte »). Un notaire devra alors intervenir. Mais l'ex-conjoint désireux de vendre devra patienter jusqu'au prononcé du divorce. Car entretemps, le juge ordonnera probablement une mesure provisoire visant à maintenir l'autre conjoint dans ses murs jusqu'à ce que le divorce soit prononcé. Or, s'il s'agit d'une procédure contentieuse, plusieurs mois, voire plusieurs années pourront s'écouler.

⚠️ Si aucune solution n'est trouvée, alors le juge prononcera le divorce sans trancher sur le sort du bien acheté en commun. Et à terme, une mise en enchères pourra être décidée afin de forcer le partage du bien. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est essentiel d'amorcer (et de maintenir !) le dialogue entre futurs ex-époux.

Que deviennent les biens communs en cas de divorce ?

En cas de séparation, la réponse à la question de savoir ce qu'il adviendra d'un bien commun varie selon que les futurs ex-époux optent pour une procédure amiable ou contentieuse.

👉 Dans le cas d'une procédure amiable, le sort du logement acheté en commun devra être réglé avant de divorcer.

👉 Dans le cas d'une procédure contentieuse, le sort du bien ne sera pas scellé pendant la procédure mais il pourra l'être une fois que le divorce aura été prononcé. Concrètement, que deviennent les biens immobiliers communs en cas de divorce ? Quatre issues sont possibles :

• vendre le bien ;
• racheter la part de l'autre ;
• procéder à une donation ;
• rester en indivision.

Concubinage : revendre sa maison après une séparation

Si un couple non marié - propriétaire d'une maison - vient à se séparer, l'un d'eux peut-il racheter la part de l'autre ? Et si la maison ou l'appartement est vendu, comment se répartir le prix de vente ? Lorsqu'un couple non marié, un couple marié en séparation de biens ou encore des partenaires pacsés achètent un bien immobilier, celui-ci se trouve soumis au régime de l'indivision. Et c'est alors à la convention d'indivision - qui aura été rédigée chez le notaire - qu'il convient de se référer.

👉 Si les deux concubins n'ont pas payé la même chose (le titre de propriété précise que l'un a réglé 60 % du prix du bien et l'autre les 40 % restants, par exemple), on devra réaliser l'estimation du logement, vendre le bien puis rapporter ce que chacun des deux a payé et enfin répartir équitablement (c'est-à-dire au prorata de la quote-part respective telle qu'indiquée dans l'acte d'achat, NDLR), le prix de vente de la maison. En cas de rupture entre deux concubins, trois possibilités peuvent par conséquent être envisagées :

• conserver le logement (sous le régime des biens indivis) ;
• réaliser l'estimation de l'habitation, la vendre et se partager le prix à proportion de la part de chacun ;
• attribuer le bien à l'un des ex-concubins, à charge pour lui de racheter la part de l'autre.

Séparation d'un couple non marié : que devient le crédit en cours ?

Si un crédit immobilier a été souscrit par un couple non marié et que ce dernier se sépare, le prêt devra faire l'objet d'un remboursement au prorata des parts de chacun. Chaque ex-concubin est non seulement co-emprunteur mais aussi solidairement responsable du remboursement de l'emprunt immobilier dans sa totalité. Il est également à noter qu'en cas de séparation, le fait que l'un des concubins cesse de payer ses mensualités alors que l'autre continue à le faire autorise ce dernier - à terme - à invoquer un « trop payé » au moment de la répartition du prix de vente du logement.

Qui a le droit de garder la maison lors de la séparation ?

En cas de désaccord, c'est le juge aux affaires familiales qui décidera lequel des deux ex-conjoints pourra conserver le logement. S'il s'agit d'une famille, le bien sera le plus souvent attribué à celui ou à celle qui aura obtenu la garde des enfants. Enfin, et à l'instar des protagonistes du film La Guerre des Rose, les deux ex-époux peuvent se résoudre à cohabiter. Cette solution risque toutefois de causer davantage de problèmes qu'elle n'en résoudra…

Vendre sa maison lors d'une séparation : comment faire ?

Que diriez-vous d'un petit récapitulatif sur ce qu'il advient d'un bien acheté en commun lorsqu'un couple (marié, non marié ou pacsé) se sépare ?

👉 Mariés sous le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts

Dans ce cas de figure, le produit de la vente de votre maison ou de votre appartement sera réparti à 50/50, et cela indépendamment du montant de l'apport de chacun. Et procéder au rachat de la soulte de l'autre partie reviendra à lui verser 50 % du prix de vente du bien.

👉 Mariés sous le régime matrimonial de la séparation des biens

Suite à l'estimation - dans un premier temps - du prix de vente du bien immobilier puis à la vente dudit bien, chacun des ex-époux se payera sur la somme obtenue au prorata de ce qu'il avait investi.

👉 En concubinage ou pacsés

Le logement se trouvant en situation d'indivision, chacune des parties en est propriétaire à hauteur de la somme d'argent qu'il a injecté dans l'achat immobilier. Suite à la vente de la maison ou de l'appartement (à laquelle les deux indivisaires auront nécessairement consenti), chacun touchera une quote-part proportionnelle à ce qu'il aura investi. Faute de trouver un terrain d'entente, le bien restera en indivision et une procédure judiciaire sera alors nécessaire pour qu'il soit vendu. Dans tous les cas, les ex-partenaires devront solliciter l'aide d'un notaire.