Quels sont les frais à prendre en compte quand on vend sa maison ?

Vendre sa maison est-il payant ?

La vente d'un logement, quel qu'il soit, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, génère des frais de différents types : juridiques, administratifs, fiscaux, bancaires, liés à la réalisation de diagnostics techniques ou d'éventuels travaux, etc. C'est la raison pour laquelle il est important de connaître ces frais afin de les anticiper et de les évaluer lorsque l'on envisage de vendre son habitation.

Quels sont les frais à anticiper lors de la vente de sa maison ?

Plusieurs postes de dépenses sont liés à la vente d'un bien immobilier. Parmi les frais annexes induits par la vente de votre maison, on citera, par exemple :

• les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, Crep...) ;
• le remboursement par anticipation de votre prêt immobilier (si la vente se fait avant le terme du crédit) ;
• les frais de notaire (droits de mutation, frais de débours, émoluments...) :
• les éventuels travaux (réparation, rénovation, amélioration…) ;
• la taxation de la plus-value immobilière (si le bien vendu n'est pas votre résidence principale) ;
• les frais d'agence (si vous confiez la vente de votre habitation à un professionnel de l'immobilier) ;
• le coût de votre déménagement (recours à des déménageurs, location d'un camion, d'un garde-meubles…).

Les frais de notaire

Injustement appelés « frais de notaire », les frais d'acquisition viennent s'ajouter au prix de vente de votre maison. Ces frais se composent essentiellement de taxes (publicité foncière, droits d'enregistrement) prélevées pour être ensuite reversées à l'État. Ils ne finissent donc pas dans leur intégralité dans la poche du notaire...

À combien s'élèvent les frais de notaire pour la vente d'une maison ?

Le montant des frais de notaire diffère selon que la vente porte sur de l'immobilier ancien (on parle ici d'un logement de plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une mutation) ou sur de l'immobilier neuf. Dans l'ancien, les frais d'acquisition oscillent entre 7 et 8 % du prix de vente du bien. Et ils varient entre 2 et 3 % dans le neuf.

Quels sont les frais de notaire pour le vendeur d'une maison ?

L'article 1593 du Code civil dispose que « les frais d'acte et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acquéreur ». C'est donc à l'acquéreur de votre maison de s'acquitter du paiement des frais de notaire. Et non à vous.

👉 Dans le cadre d'une vente dite « acte en main », le vendeur peut toutefois - et à condition que l'acte de vente le stipule expressément - s'engager à prendre à sa charge les frais de notaire.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

❌ Non, les droits de mutation sont incompressibles. Le notaire ne peut donc pas les revoir à la baisse. Dans certains cas, il pourra toutefois consentir à une remise sur sa rémunération. Un autre moyen d'obtenir une réduction des frais d'acquisition consiste pour votre acquéreur à dissocier la valeur du mobilier (équipements intérieurs, cuisine équipée, salle de bains, électroménager...) du prix de vente de la maison afin de l'en déduire.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Les frais de vente d'une maison incluent également les différents diagnostics immobiliers qui doivent être réalisés. Et c'est au vendeur d'assumer leur coût. Les tarifs pratiqués par les diagnostiqueurs étant susceptibles de varier considérablement d'un professionnel à l'autre, n'hésitez pas à demander plusieurs devis et à faire jouer la concurrence pour effectuer le dossier de diagnostic technique.

👉 Si vous vendez votre maison, voici les diagnostics que vous devrez remettre à l'acheteur et annexer au compromis de vente :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• État mentionnant la présence (ou l'absence) d'amiante ;
• État de l'installation intérieure de l'électricité (si l'installation a plus de 15 ans) ;
• État de l'installation intérieure du gaz (si l'installation date de plus de 15 ans) ;
• État de l'installation d'assainissement non collectif ;
• État relatif à la présence de termites ;
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) ;
• Diagnostic bruit ;
• Audit énergétique (si la maison est étiquetée F ou G au DPE) ;
• Carnet d'information du logement (Cil). 

👉 Si votre maison se trouve dans une zone à risque, vous devrez aussi fournir à l'acheteur un diagnostic mérule. Surnommée la peste des maisons, la mérule est un champignon xylophage.

Les frais de remboursement anticipé

Si vous avez emprunté pour acheter votre maison et que vous décidez de la vendre avant d'avoir fini de rembourser votre prêt immobilier, vous devrez régler le capital restant dû à votre banque et celle-ci ne manquera pas de vous appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Concrètement, plus tôt vous vendez, plus les frais de remboursement dont vous devrez vous acquitter seront élevés.

Les frais d'imposition sur la plus-value immobilière

En cas de vente d'un bien immobilier, la fiscalité applicable à la plus-value immobilière dont vous pourriez profiter varie selon la nature du logement. S'il s'agit de votre résidence principale, c'est-à-dire, fiscalement parlant, de l'endroit où vous habitez « effectivement et habituellement », vous ne serez pas imposé sur une éventuelle plus-value. En revanche, si vous revendez votre résidence secondaire plus cher que vous l'avez achetée, la plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 9 % et aux prélèvements sociaux au taux de 5,5 %.

La plus-value en 3 points clés

1. Si le prix de vente de votre logement dépasse son prix d'achat, vous avez fait une plus-value.
2. À l'inverse, si le prix de vente est inférieur à celui auquel vous avez acquis votre maison ou votre appartement, c'est alors une moins-value que vous avez réalisée.
3. La plus-value d'une résidence secondaire est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention.

Les frais de déménagement

Il est important de préciser que les dépenses dont il doit être tenu compte lorsque l'on vend sa maison ou son appartement incluent non seulement les frais liés au déménagement en lui-même (recours à un déménageur, location d'un camion, frais de transport...) mais aussi les frais liés à la logistique (location d'un monte-charge, d'un garde-meubles, achat de cartons...).

🔨 Les frais liés à d'éventuels travaux dans la maison

Que ce soit pour créer le coup de cœur chez l'acquéreur (via du home-staging), valoriser votre habitation (en surélevant votre maison ou en la dotant d'une extension), lui (re)donner un coup de jeune (en refaisant les peintures, par exemple), améliorer ses performances énergétiques ou encore la remettre en (bon) état, vous pouvez décider de réaliser des travaux avant de vendre. Dans tous les cas, c'est à vous qu'il appartiendra de financer ces travaux, mais leur coût pourra être répercuté sur le prix de vente de votre maison. De plus, sachez que des aides financières existent (Certificats d'économie d'énergie, MaPrimeRénov'...).

Les frais d'agence immobilière

Selon un rapport publié par l'Autorité de la Concurrence en juin dernier, les honoraires des agences immobilières atteignent, en moyenne, 5,2 % (HT) du prix de vente d'un logement. On vous laisse le soin de calculer l'économie que vous réaliserez en vendant votre maison sans recourir aux services d'une agence immobilière... En effet, contrairement aux frais de notaire qui sont, dans la grande majorité des cas, supportés par l'acheteur, les frais d'agence, quant à eux, peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

👉 Si le paiement de ces frais incombe au vendeur, le bien sera vendu frais d'agence inclus (FAI) et la mention « honoraires à la charge du vendeur » figurera dans l'annonce. Si c'est à l'acheteur de s'acquitter du paiement des frais d'agence, leur montant sera alors précisé en pourcentage du prix de vente.

Qui paye les frais de vente d'une maison ?

Un rapide bilan s'impose afin de savoir qui, de l'acheteur ou du vendeur, paye quoi. No stress, voici - poste de dépense par poste de dépense - de quoi vous aider à vous y retrouver :

• frais d'acquisition (à la charge de l'acheteur sauf mention expresse du contraire) ;
• frais d'agence immobilière (à la charge du vendeur ou de l'acheteur) ;
• diagnostics techniques obligatoires (à la charge du vendeur) ;
• remboursement anticipé du prêt immobilier (à la charge du vendeur) ;
• déménagement (à la charge du vendeur) ;
• travaux (à la charge du vendeur, mais leur coût sera inclus dans l'estimation du bien) ;
• imposition de la plus-value immobilière (à la charge du vendeur).