Comment vendre un terrain rapidement ?

Obligatoire depuis le mois d'octobre 2020 dans les zones concernées, l'étude géotechnique des sols constitue l'une des phases qui jalonnent le processus de vente d'un terrain. Découvrez en quoi consiste cette étude, dans quels cas on doit la réaliser et aussi quelles sont les différentes phases qui émaillent le processus de vente d'un terrain.

Vente d'un terrain : pourquoi réaliser une étude de sol ?

La nécessité d'effectuer une étude de sol part du constat suivant : les sinistres liés à la sécheresse, déjà importants, devraient continuer à croître avec l’évolution du climat.

👉 L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou de forte, soit environ 48 % du territoire. En France, c'est donc près d'un terrain sur deux qui est concerné par le phénomène du retrait-gonflement des argiles (RGA).

Les ventes concernées par l’étude de sol

Mise en place par la loi Elan du 23 novembre 2018, l'étude de sol est obligatoire - depuis le 1er octobre 2020 - dans les zones caractérisées par des sols argileux en cas :

• de vente d'un terrain à bâtir ;
• de travaux de construction ou d'extension d'une maison individuelle.
  Concrètement, si le terrain - constructible - que vous souhaitez vendre est situé dans une zone dite à risque, alors vous êtes susceptible de devoir réaliser une étude de sol G1.

🙋‍♀️ Il est à noter qu'en janvier dernier est entrée en vigueur une ordonnance visant à améliorer l'indemnisation des propriétaires dont les maisons - construites sur un terrain argileux - sont fissurées par la sécheresse.

Quelles démarches faire pour vendre un terrain à bâtir ?

La vente d'un terrain nécessite de la part de son propriétaire que soient effectué un certain nombre de démarches.

👉 Aller à la mairie de sa commune

Commençons par le commencement. Si vous souhaitez vendre votre terrain, la première étape consiste à vous rendre à la mairie de votre commune. Vous pourrez ainsi consulter non seulement le Plan local d'urbanisme (Plu mais aussi le Plan d'occupation des sols (Pos). Et ainsi savoir si votre terrain est constructible. Pour qu'un terrain soit qualifié de constructible, quatre critères doivent être remplis :

1. il doit se situer dans un secteur désigné comme tel par le Plu (ou par tout autre document d'urbanisme faisant autorité) ;
2. il doit disposer de voies d'accès ;
3. un raccordement aux réseaux (électricité, eau potable, assainissement) doit être envisageable ;
4. l'état de son sol doit permettre de supporter un bâti.

👉 Réaliser - le cas échéant - une étude de sol

Si votre terrain est situé dans une zone sensible, car présentant un risque « de sécheresse et de réhydratation des sols argileux », une étude de sol est susceptible de devoir être réalisée par un géotechnicien. L'objectif de cette étude consiste à informer les acquéreurs potentiels des risques que présente le terrain afin de leur permettre :

• de se décider en toute connaissance de cause ;
• et le cas échéant, de choisir une technique de construction adaptée à la nature du sol.

Pour savoir si votre terrain se trouve dans un secteur à risque et si vous êtes, par voie de conséquence, dans l'obligation de fournir une étude de sol à l'acheteur, vous pouvez vous rendre sur le site officiel georisques.gouv.fr et utiliser l'outil mis à votre disposition. Après avoir renseigné l'adresse de votre terrain, vous obtiendrez un état des risques pour l'information des acquéreurs et des locataires. S'il s'avère que le degré d'exposition au risque de retrait-gonflement du sol argileux (RGA) de votre terrain est moyen ou fort, vous devrez alors réaliser une étude G1 que vous remettrez à l'acheteur.

👉 Réunir les documents nécessaires

Lorsque l'on vend un terrain, plusieurs documents devront être remis au notaire.

➡️ Certains de ces documents sont destinés à prouver que ledit terrain vous appartient bel et bien (titre de propriété).

➡️ D'autres visent à vous permettre de justifier de votre identité (copie de la carte d'identité ou du passeport, copie du livret de famille, etc.).

👉 Effectuer le bornage de votre terrain

Bien qu'il ne soit pas obligatoire de borner son terrain pour en connaître les limites légales, nous ne saurions trop vous recommander d'y procéder. En effet, réaliser le bornage de votre terrain limitera considérablement les risques de contentieux. Par ailleurs, si votre terrain est issu d'une division de parcelles, un arpentage devra être effectué. Dans tous les cas, vous devrez faire appel à un géomètre-expert.

👉 Estimer la valeur de votre terrain

Pour fixer un prix de vente, il va vous falloir obtenir une estimation de la valeur de votre terrain.

Puis-je vendre mon terrain au prix que je veux ?

L'estimation du prix de vente affiché de votre terrain devra prendre en compte la réalisation d'éventuels travaux de viabilisation. Attention, surestimer votre terrain risquera d'en ralentir la vente. Et le sous-estimer éveillera les soupçons du fisc. Enfin, sachez qu'en vendant votre terrain à un promoteur, vous pourrez le vendre, en moyenne, 30 % plus cher que si un simple particulier vous l'achetait.

Comment vendre un terrain non viabilisé ?

Viabiliser un terrain représente un coût, parfois non négligeable. Le coût des travaux de viabilisation d'une parcelle va dépendre notamment :

• du type de terrain ;
• de la complexité du chantier ;
• de l'accessibilité des réseaux (électricité, eau potable, assainissement).

En moyenne, à surface et à localisation équivalentes, un terrain non viabilisé peut se vendre jusqu'à moitié moins cher qu'un terrain viabilisé.

👉 Faire réaliser les diagnostics obligatoires

Voici le récapitulatif des diagnostics qui doivent être réalisés en cas de vente d'un terrain à bâtir.

➡️ Une étude géotechnique du sol du terrain s'il apparaît que le niveau de risque de retrait gonflement argileux (RGA) est moyen, voire fort.

➡️ Un Diagnostic termites si le terrain se situe dans une zone sensible.

➡️ Un État des risques (naturels, miniers, technologiques) et pollution (potentiel radon).

Ces diagnostics sont obligatoires et doivent être confiés à un professionnel. Si vous vous abstenez de les réaliser, l'acquéreur pourra le cas échéant (découverte d'un vice caché, survenance d'un risque) intenter une action en justice afin que votre responsabilité soit engagée et que son préjudice soit indemnisé. Vous vous exposeriez également à des sanctions pénales.

👉 Mettre votre bien sur le marché

Le temps est venu de mettre en vente votre terrain puis de conclure la vente. À l'instar d'un appartement ou d'une maison, vous consignerez votre engagement de vendre votre terrain - ainsi que celui de l'acheteur de l'acquérir - dans un compromis de vente. Enfin, vous vous rendrez chez le notaire afin de signer l'acte de vente définitif de votre terrain.

👉 Terrain à bâtir, constructible, viabilisé, agricole… De quoi parle-t-on ?

Qu'est-ce qu'un terrain à bâtir ? Et en quoi un terrain à bâtir se distingue-t-il d'un terrain constructible ? La nuance peut être subtile…

➡️ Un terrain est dit « constructible » s'il est possible - non seulement techniquement mais aussi juridiquement - de construire dessus. D'une part, la nature des sols et le Plan local d'urbanisme (Plu) le permettent. D'autre part, des travaux de viabilisation (existence de voies d'accès + possible raccordement aux réseaux d'eau potable, d'assainissement et d'électricité d'accès) sont réalisables. Enfin, le terrain doit être vierge de toute autre construction.

➡️ On dit d'un terrain qu'il est « à bâtir » (ou qu'il est « viabilisé ») si les travaux de viabilisation ont déjà été effectués et que le chantier de construction peut démarrer aussitôt. En clair, il s'agit d'un terrain prêt à être habité.

➡️ Un terrain agricole est un terrain qui remplit deux conditions : être situé en zone rurale et être destiné à un usage agricole.

Comment vendre une parcelle de terrain non constructible ?

Par définition, un terrain inconstructible se caractérise par le fait que toute construction y est interdite. Les critères requis pour qu'un terrain soit constructible étant cumulatifs, il suffit qu'un seul d'entre eux ne soit pas coché pour que le terrain soit déclaré inconstructible. Vous aurez alors le choix entre :

• patienter en attendant que votre terrain devienne constructible (le Plu pourrait être modifié ou encore le zonage évoluer) ;
• agir pour que votre terrain devienne constructible (en demandant une révision du Plu de votre commune) ;
  vous résoudre à n'y ériger que des constructions de moins de 2 m² de surface au sol et de 1,50 m maximum de hauteur ;
• vendre votre terrain (privé de droit à construire, une décote s'appliquera).

Hériter d'un terrain non constructible n'est toutefois pas une fatalité ni un fardeau. En clair, ce n'est pas parce que votre terrain n'est pas constructible que personne ne voudra vous l'acheter. S'il se situe à proximité d'une zone constructible, votre terrain - bien qu'étant non constructible - pourra, par exemple, intéresser un promoteur. Fort logiquement, son prix de vente sera moins élevé que si votre terrain avait été constructible.