Le rôle du notaire dans une transaction immobilière

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 6 novembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Le recours à un notaire reste incontournable dans une vente immobilière. Il conseille, rédige les actes : il accompagne ses clients tout au long de leur vente.

Le notaire a un rôle administratif et juridique, mais il doit également conseiller les parties.
Le notaire a un rôle administratif et juridique, mais il doit également conseiller les parties. © ridvan_celik/GettyImages

Pourquoi passer par un notaire pour la vente d'un bien ?

Le notaire a un rôle essentiel en matière de preuve. Car l'on peut être titulaire d'un droit, mais ne pas pouvoir s'en prévaloir faute de pouvoir le prouver. D'une manière générale, le notaire est donc chargé de recueillir les actes, de les authentifier et de les conserver. Ceci est valable pour tout acte juridique. Le recours au notaire permet de prouver la réalité des actes de façon incontestable.

👉 Le notaire est un officier public chargé d'authentifier les actes juridiques. Acteur majeur et obligatoire du marché immobilier, l'accès à la profession est bien sûr réglementé et la fonction de notaire requiert un certain niveau de compétences et de qualification.

La profession est organisée et elle répond à des règles de déontologie strictes. D'ailleurs, le notaire s'engage à respecter ses obligations en prêtant serment devant le tribunal.

Une vente sécurisée pour acheter un appartement ou une maison

Pour des raisons de sécurité juridiques, on a depuis bien longtemps organisé la preuve et la publication des ventes afin de savoir de façon incontestable qui est le propriétaire d'un bien. De plus, le vendeur est désormais tenu de transmettre à son acheteur un ensemble d'informations. La vente ne peut se faire qu'une fois que ce dernier les a obtenues et qu'il a purgé son droit de rétractation.

🏠 Tout transfert de propriété d'un bien immobilier doit donc être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers, c'est-à-dire valable. C'est le notaire qui se charge de cette publication. Son intervention est indispensable pour la vente de biens immobiliers. Il authentifie l'acte de vente et le publie.

Le notaire a en quelque sorte le monopole des ventes, mais aussi de tout ce qui consacre le transfert de propriété d'un bien immobilier. Il en est ainsi des successions, des donations, et des droits ou obligations affectant la propriété d'un bien. On pense ainsi à la création par exemple d'un droit de passage sur une propriété, si l'on souhaite le rendre incontestable et opposable aux tiers.

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Quel est le rôle du notaire dans le domaine immobilier ?

Il vérifie la propriété du bien. Le vendeur doit lui remettre son titre de propriété et le notaire en vérifie la validité. Il s'agit d'une vérification juridique et non matérielle (le notaire ne se déplace pas et ne visite pas le bien). Cela signifie que si vous avez acheté une maison de quatre pièces et que vous revendez le même bien composé de sept pièces par exemple, le notaire va vous demander votre permis de construire ainsi que l'attestation de dommages-ouvrage en cas d'agrandissement datant de moins de dix ans. En d'autres termes, le notaire doit vérifier la réalité et la validité juridique de ce que vous vendez.

👉 Il encaisse sur un compte séquestre la somme versée par l'acheteur qui représente le plus souvent environ 5 % du prix de vente, et plus rarement jusqu'à 10 %.

👉 Il adresse à la mairie la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour purger l'éventuel droit de préemption de la commune.

👉 Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu'il n'est pas grevé d'une hypothèque supérieure au prix de vente.

👉 C'est lui qui, le plus souvent, demande un « pré état-daté » au syndic comprenant les informations à fournir au vendeur avant le compromis de vente. Entre le compromis et la vente, il adresse un questionnaire au syndic de l'immeuble pour connaître les travaux et les procédures en cours et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges.

👉 Il vérifie l'état civil des parties en demandant des extraits d'acte de naissance des parties.

👉 Il demande en mairie un certificat d'urbanisme pour vérifier que le bien n'est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

Cette liste n'est pas exhaustive. Selon la nature et la situation juridique du bien vendu, le notaire peut avoir d'autres vérifications à effectuer. Par exemple, si le bien est loué, il doit examiner le contrat de location et, lorsque le locataire bénéficie d'un droit de préemption, il doit s'assurer que ce droit a bien été respecté et que le locataire y a renoncé.

Le notaire ne se charge pas des diagnostics qui ont dû être fournis au moment de la signature du compromis, mais vérifie bien sûr qu'ils ont été établis et sont en cours de validité au moment de la signature du compromis et de l'acte de vente.

Le notaire a aussi un rôle de conseil

Le notaire a donc essentiellement un rôle administratif et juridique, mais il doit également conseiller les parties. Il a en effet une obligation de conseils et d'informations du vendeur et de l'acquéreur. La question qui se pose de manière récurrente est de savoir si vendeur et acheteur doivent avoir chacun leur notaire.

Comment trouver un notaire ?

Lors d’une vente immobilière, le notaire peut être choisi soit par le vendeur, soit par l’acquéreur. Les deux parties peuvent également solliciter leur propre notaire sans aucun impact sur le montant final des frais de notaire. Il est possible de solliciter n’importe quel notaire situé sur le territoire français, et ce, quel que soit son lieu d’exercice. Si le bouche-à-oreille peut vous aider à trouver un notaire, vous pouvez également faire jouer la concurrence en utilisant un simulateur en ligne pour être mis en relation avec plusieurs notaires et choisir celui qui vous convient.

Les notaires sont également tous inscrits au sein du Conseil Supérieur du Notariat, au sein des chambres départementales des notaires et au sein des conseils régionaux.

Enfin, en termes de sélection à proprement parler, sachez que même si vous avez l’embarras du choix, il reste préférable de tenir compte de la proximité géographique et d’opter pour un notaire qui est accessible. Vous serez en effet amené à vous déplacer au sein de l’office, notamment lors de la signature, et il est toujours plus pratique de pouvoir rencontrer le notaire de visu.

Choisir un ou deux notaires ?

Le recours à un seul notaire suffit parfaitement pour réaliser une vente. Mais chaque partie peut préférer avoir recours à son propre notaire. D'ailleurs, le choix du notaire est totalement libre et n'est pas lié à la situation géographique du bien ou au lieu de résidence des parties.

Comment cela se passe-t-il lorsqu'il y a deux notaires ?

Les deux notaires vont se partager les tâches à accomplir ainsi que la rémunération qui leur revient. Ces « émoluments » du notaire sont inclus dans le montant total des frais dits « de notaire », ou plutôt, des « frais d'acquisition » à régler par l'acheteur. Rappelons que la part la plus importante de ces frais, ce sont les droits d'enregistrement. La rémunération qui revient au notaire, quant à elle, est calculée selon une grille tarifaire légale proportionnelle au prix de vente du bien. Son montant est donc le même qu'il y ait un seul ou deux notaires chargés de la vente. La répartition des tâches entre eux est réglementée. En d'autres termes, les notaires ne procèdent pas comme bon leur semble. Selon la situation géographique des notaires, ces règles sont inscrites :

  • dans les règlements de chambres (pour deux notaires dans le même département) ;
  • les règlements interchambres (deux notaires dans deux départements différents, mais dans la même région) ;
  • le règlement intercours (deux notaires situés dans des régions différentes).

🙋‍♀️ En cas de vente, ce sont ces textes qui déterminent qui des deux notaires va rédiger les actes (on dit aussi « tenir la plume »). La plupart du temps, la plume est laissée au notaire de l'acheteur, c'est-à-dire au notaire de la partie qui a le plus grand intérêt à détenir l'acte de vente. N'oublions pas que l'acte de vente définitif constitue le titre de propriété de l'acquéreur.

Le compromis ou la promesse de vente obligatoire avec un notaire ?

À ce stade, même si l'intervention du notaire n'est pas obligatoire, nous conseillons cependant toujours aux parties de signer devant notaire, compte tenu des enjeux financiers et juridiques en question lors d'une vente immobilière. D'une part, c'est dans le compromis de vente que sont définies toutes les conditions de la vente et, d'autre part, le notaire va s'assurer que l'acheteur a bien obtenu l'ensemble des documents et informations requises pour que le compromis puisse être valablement signé. L'acte de vente définitif est signé environ trois mois plus tard et ne fait que reprendre les termes du compromis.

Préparation de la vente ou de l'achat d'un logement

Entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies. Certaines concernent l'acquéreur qui doit notamment obtenir un financement. D'autres sont prises en charge par le notaire. Schématiquement, le notaire s'occupe de toutes les pièces et formalités relatives au bien vendu.

📑 Le vendeur a intérêt à rassembler dès que possible les documents à remettre à l'acheteur et à faire réaliser le dossier de diagnostics techniques afin de pouvoir les présenter aux acheteurs intéressés dès les visites et de pouvoir les transmettre au notaire chargé de la vente dès qu'il a trouvé son acheteur.

En tant que vendeur, dès que vous pensez avoir trouvé un acquéreur, nous vous conseillons de contacter aussitôt un notaire pour savoir dans quel délai il peut vous recevoir et de faire le point sur la liste de pièces à lui transmettre. Pensez à interroger votre acheteur afin de savoir s'il souhaite faire appel à un autre notaire de son choix, car il est possible d'avoir deux notaires pour une vente.

✍️ La signature de l'acte de vente chez le notaire

Lorsque l'on approche de la date butoir de signature de la vente, le notaire va fixer un rendez-vous pour réunir les parties et convoquer l'acheteur et le vendeur. Mais en pratique, cela se passe de manière informelle. Le rendez-vous est fixé par téléphone ou par mail pour finaliser la transaction immobilière. Une quinzaine de jours avant, le notaire demande à la banque de l'acheteur de débloquer le ou les prêts. La banque adresse alors en principe au notaire les fonds que le notaire reversera au vendeur.

Rappelons que le notaire n'est ni juge ni arbitre. Par conséquent, si un différend survient entre le vendeur et l'acheteur avant la signature définitive de la vente, le notaire doit les conseiller, mais il ne peut pas leur imposer une solution. Si le différend persiste, les parties doivent se tourner vers le tribunal et prendre un avocat pour les défendre.

À combien s'élèvent les frais de notaire ?

Les frais d'achat ou d'acquisition dits « frais de notaire » sont composés pour l'essentiel de droits de mutation. La loi de finances pour 2014 a permis aux départements qui le souhaitent d'augmenter la part de droits qui leur revient. Les droits de mutation sont donc passés à 7,7 % contre 7 % jusque-là. Cette hausse de 0,7 % correspond au passage du plafond des droits que touchent les départements qui représente 4,50 % du prix contre 3,80 % jusque-là. Depuis le 1er janvier 2016, la quasi-totalité des départements a opté pour cette augmentation.

C'est donc la fiscalité pour la transaction immobilière qui a augmenté depuis 2014, alors que la rémunération du notaire quant à elle a diminué. Mais cette diminution des émoluments du notaire est loin de compenser l'augmentation des droits de mutation. La mesure qui devait être provisoire est devenue pérenne pour les départements qui l'ont adoptée, c'est-à-dire pratiquement tous !

💡 À titre d'exemple, depuis 2014, le surcoût pour l'acheteur est de 1 050 € pour un bien de 150 000 €, de 3 500 € pour un bien de 500 000 € et de 7 000 € pour un bien de 1 000 000 €.

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Les honoraires du notaire

La rémunération que reçoit le notaire pour le travail effectué pour une vente - ses « émoluments » - est réglementée et représentent environ 1 % seulement du prix du bien vendu. Ces émoluments sont fixés d'après une grille tarifaire qui a été revue à la baisse d'environ 1,4 % en mai 2016 et le sera à nouveau d'environ 1,9 % à compter du 1er janvier 2021.

Le notaire facture par ailleurs des émoluments de formalités et le coût des formalités elles-mêmes, ainsi que des frais divers. On chiffre généralement l'ensemble de ces frais à environ 1 200 €.

Qui paie les frais de notaire ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, les droits de mutation dits « frais de notaire » sont toujours à la charge de l'acheteur, même si deux notaires interviennent à la vente. Nous avons vu que dans ce cas, les notaires se partagent les honoraires, en fonction de la répartition de leur intervention.

🙋‍♀️ Il faut savoir que le décompte exact définitif des frais n'est transmis à l'acheteur qu'une fois toutes les formalités accomplies, soit plusieurs mois après la vente. Le plus souvent, la provision que lui a demandée le notaire lors de la vente est supérieure au montant réel des frais, et le notaire lui rembourse alors le trop-perçu. L'acheteur reçoit ainsi, en même temps que son décompte, le versement du trop-perçu sur les frais de notaire !

Formalités de publicité

Lorsque le vendeur et l'acheteur ont signé l'acte de vente définitif, le notaire remet simplement à l'acquéreur une attestation de propriété. Il conserve l'acte pour le publier au service de la publicité foncière. Ce n'est donc que quelques mois plus tard que l'acquéreur reçoit une copie authentique de l'acte de vente. L'original, ce qu'on appelle « la minute », est conservé par le notaire. En principe, le vendeur ne reçoit pas l'acte de vente, mais il peut en demander une copie.

👉 Le vendeur ne reçoit pas instantanément le paiement du prix. Le plus souvent, le notaire ne lui adresse le prix de vente que deux ou trois semaines après la vente pour des raisons de trésorerie. Et le versement du prix ne peut se faire que par virement et non par chèque. En effet, depuis le 1er avril 2013, pour une meilleure transparence et sécurité des transactions financières, un client ne peut plus recevoir d'un notaire le prix de vente de son bien immobilier par chèque, mais uniquement par virement. Bien évidemment, si en tant que vendeur vous avez besoin des fonds pour acheter un autre bien, vous aurez pris la précaution de prévenir le notaire pour disposer des fonds rapidement.

Formalités de plus-value immobilière

Depuis 2004, c'est le notaire qui a en charge le calcul du montant de l'impôt sur la plus-value lorsque la vente n'est pas exonérée. Et c'est lui qui doit prélever sur le prix de vente versé par l'acheteur au vendeur le montant de cet impôt sur la plus-value et le reverser au Fisc.

La vente de la résidence principale est toujours exonérée d'impôts sur la plus-value, mais il existe d'autres situations dans lesquelles le vendeur est également exonéré de cet impôt. Si votre vente est soumise l'impôt sur la plus-value, vous pouvez en évaluer le montant en utilisant notre simulateur.


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