Un vendeur qui a reçu une offre d'achat au prix peut-il refuser de vendre ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 23 février 2024
Juriste chez PAP.fr

Vendeur : êtes-vous obligé d'accepter une offre d'achat au prix ? Maintes fois posée, la réponse est souvent floue et parfois contradictoire ! PAP vous explique tout !

Ce n'est pas forcément la première offre au prix qui sera prioritaire.
Ce n'est pas forcément la première offre au prix qui sera prioritaire. © Westend61/GettyImages

Le vendeur peut-il refuser une offre au prix ?

✅ Oui ! Durant des décennies et à l'appui des dispositions de l'article 1583 du Code civil, on soutenait qu'un vendeur recevant une offre au prix de l'annonce était obligé de vendre. En d'autres termes : il était obligé d'accepter. Vous trouverez d'ailleurs encore sur Internet des personnes qui soutiennent cette position. C'est donc faux.

Aujourd'hui, les juges actent que la vente immobilière étant une opération complexe, elle nécessite que de nombreux points soient discutés et acceptés comme le plan de financement, les diagnostics, la date d'entrée dans les lieux, la répartition des travaux, l'obtention d'autorisations administratives, l'indemnité d'immobilisation, les conditions suspensives, etc. Il n'y a pas que le prix. Face à une simple proposition d'acheter sans aucune autre précision, le propriétaire vendeur n'est pas face à une « offre d'achat », mais face à une « offre de négociation » ou simple « entrée en pourparlers ».

Quelle différence entre une offre d'achat et une offre de négociation ?

👉 L'offre de négociation sert à discuter le prix et permet de voir déjà si sur le prix il y a un accord possible avant d'entrer dans les détails. PAP édite un modèle d'offre de négociation. Il s'agit ici d'une entrée en pourparlers qui n'engage pas les parties : ni le potentiel acquéreur ni le vendeur. À ce stade : on discute.

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Modèle de lettre : Offre de négociation pour l'achat d'un bien immobilier

👉 L'offre d'achat est un document dans lequel il est exprimé l'intention d'acheter et les conditions d'acquisition. La rédaction d'une offre d'achat immobilier ne s'improvise pas et il faut y mentionner plusieurs informations incontournables pour le vendeur : nous vous recommandons d'utiliser le modèle d'offre d'achat de PAP pour ne rien oublier lors de la rédaction de l'offre d'achat.

🧑🏻‍💻 Télécharger un modèle d'offre d'achat

Modèle de lettre : Offre d'achat d'un bien immobilier

Mise en garde : une offre d'achat mal rédigée ou incomplète sera requalifiée par les tribunaux d'entrée en pourparlers. Dans un arrêt du 13 juillet 2014, la Cour d'appel de Paris a jugé qu'une simple offre au prix n’était pas suffisante pour conclure la vente et qu'il s'agissait d'une simple invitation à entrer en pourparlers.

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Une offre d'achat au prix est-elle prioritaire ?

❌ Non ! Avant d'accepter une offre, il faut absolument se mettre d'accord sur bon nombre d'éléments. Le prix de vente n'est pas et ne peut être le seul critère conditionnant l'acceptation du vendeur. Le mode de financement et le montant de l'apport personnel par exemple sont fondamentaux pour le vendeur. Il faut que le vendeur soit assuré d'aller au bout et de ne pas perdre de temps avec des dossiers fragilisés par un financement incertain.

Le vendeur a plusieurs offres d'achat au prix : peut-il choisir ?

✅ Oui et même on peut vous dire que ce n'est pas toujours celui qui fait l'offre la plus haute qui l'emporte ni le premier, mais plutôt celui qui dont l'offre est la plus sûre d'aller jusqu'à la vente ! Un vendeur va s'attacher particulièrement aux conditions de vente. Les ventes longues (vente d'un bien pour en racheter un autre), les demandes d'entrée dans les lieux avant l'acte de vente, le recours au crédit-relais freinent souvent nos vendeurs !

Existe-t-il des obligations d'acceptation différentes entre une offre faite de particulier à particulier ou via un intermédiaire ?

❌ Non ! Si vous faites appel à un agent immobilier, vous avez probablement signé un simple contrat d'entremise. Cela signifie que c'est l'intermédiaire qui va recevoir les éventuelles offres et vous les transmettra. Et en tant que vendeur, vous conservez votre liberté d’agréer l’offre qui lui convient le mieux.

👉 La principale différence est que quand vous avez accepté une offre de particulier à particulier, vous irez directement chez un notaire qui sécurisera la transaction et il n'y aura pas de frais d'agence à payer !

Pouvez-vous refuser une « offre au prix du mandat » transmise par une agence immobilière ?

✅ Oui. Si vous avez signé un contrat d'entremise, vous pouvez refuser une vente au prix du mandat si le dossier, notamment de financement, vous paraît fragile ou autre ! Ceci est confirmé dans un arrêt Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 1 juillet 2020.

« Le refus du vendeur de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts. Les parties restent en conséquence libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçue pour mission de faciliter et de négocier et qu'il n'y a pas lieu en l'espèce à application de la clause pénale prévue au mandat. »

Recevoir une offre d'achat par mail ou SMS : est-ce valable ?

✅ Oui ! Il n'existe aucun formalisme obligatoire pour les modalités de réponse à une offre d'achat. En général, les offres d'achat se font par écrit (cela rassure tout le monde !)


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Existe-t-il un délai pour accepter une offre d'achat ?

La question revient souvent. Et bien non ! La durée de validité d’une offre d’achat n’est pas légalement fixée, mais l’usage veut que le temps imparti au vendeur pour accepter l'offre oscille entre cinq à dix jours en moyenne.

🙋‍♀️ Un conseil : laissez-vous du temps pour la réflexion. N'oubliez pas que vous pouvez aussi faire une contre-proposition.

L'absence de réponse à une offre d'achat ne vaut donc pas acceptation ?

❌ Non et heureusement ! L'absence de réponse ne vaut ni accord ni refus, elle annule l'offre d'achat pour les deux parties, car elle était enfermée dans un délai. Passé ce délai : elle devient caduque.

Est-il possible de signer directement le compromis chez le notaire sans accepter l'offre ?

✅ Oui, bien sûr ! Il est tout à fait possible de prendre rendez-vous directement chez un notaire pour signer le compromis de vente. Attention ! Beaucoup d'acheteurs ont besoin d'être rassurés. Sans acceptation de votre part, l'acheteur sera dans l'insécurité, car vous pouvez changer d'avis !

👉 Mise en garde : un vendeur qui a pris rendez-vous chez le notaire s'oblige à signer avec l'acheteur et ne peut plus changer d'avis. La jurisprudence considère cette prise de rendez-vous comme une acceptation écrite de l'offre. Alors, ne pensez pas qu'en ne contresignant rien, vous n'êtes pas engagé !

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Une fois l'offre d'achat acceptée, comment l'acheteur peut-il annuler ?

Il va tout simplement informer son vendeur. Il n'existe aucun formalisme. Si le vendeur ne comprend pas ce « changement d'avis », il pourra via son notaire le contraindre à venir signer le compromis. Cela est quelque peu inutile, car l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente pour se rétracter sans aucune pénalité et sans avoir à se justifier !

Une fois l'offre d'achat acceptée, le vendeur peut-il se rétracter ?

❌ Non ! Une fois l'offre d'achat acceptée, qu'il s'agisse d'une offre au prix, inférieure ou supérieure au prix mentionné dans l'annonce, elle engage le vendeur. Il ne peut plus se raviser et refuser de vendre son bien immobilier, même si un tiers lui fait une meilleure proposition ou que ses projets ont changé. S'il refuse de poursuivre la vente, il encourt des poursuites judiciaires.

Le vendeur ne vient pas signer la vente de sa maison : que faire ?

Dans ce cas, le candidat acquéreur peut saisir le juge judiciaire et solliciter une indemnisation ou tenter d'obtenir la vente forcée. Cette action bloquera la vente et le vendeur. Il est donc capital pour un vendeur de bien réfléchir avant d'accepter une offre d'achat.

🙋‍♀️ Plutôt que d'engager une action en justice qui est souvent longue et coûteuse (avocat), le vendeur peut proposer une indemnité compensatrice. Les acquéreurs ne sont évidemment pas obligés d'accepter.


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