Peut-on vendre sa maison et conserver son prêt immobilier ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 24 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Lorsque l'on vend son logement (acheté à crédit) pour en acquérir un autre, doit-on nécessairement régler le capital restant dû ? Ne peut-on pas conserver son prêt immobilier - ou plus précisément les conditions dans lesquelles il a été souscrit - en vue d'acheter sa nouvelle habitation ? Et dans l'affirmative, comment procéder ? On vous répond.

Transférer son prêt est avantageux quand on vend un logement pour en acheter un autre.
Transférer son prêt est avantageux quand on vend un logement pour en acheter un autre. © PAP

Peut-on garder son prêt immobilier après une vente ?

Vaut-il mieux acheter plutôt que louer ? Faut-il attendre d'avoir vendu son logement avant d'en acheter un autre ? Dois-je vendre maintenant ou attendre que les taux d'emprunt baissent davantage ? Puis-je conserver mon crédit immobilier après une vente ? En matière d'immobilier, ce ne sont pas les interrogations qui manquent… Pour le moment, intéressons-nous à la question de savoir si le fait de vendre son habitation implique nécessairement de solder - dans la foulée - son crédit immobilier.

Est-il obligatoire de rembourser un prêt immobilier en cas de vente ?

Il arrive fréquemment qu'un propriétaire décide de vendre son bien. Plusieurs raisons peuvent motiver ce choix :

  • un besoin d'espace (la famille s'agrandit !) ;
  • la recherche d'une meilleure qualité de vie ;
  • une mutation professionnelle ;
  • un départ en retraite ;
  • un rapprochement familial ;
  • un événement personnel (mariage, divorce, décès…) etc.

👉 Mais si un prêt immobilier a été souscrit et que la décision de vendre intervient avant que la totalité du crédit n'ait été remboursée, le propriétaire se trouve-t-il dans l'obligation de régler la somme restant due (et de s'acquitter au passage du paiement de pénalités de remboursement anticipé) ? La réponse est oui.

Sauf à ce qu'une clause vous autorisant à transférer votre crédit immobilier d'un bien à un autre n'ait été incluse à votre contrat de prêt, vous devrez solder ce dernier. Et parce que vous vendez votre logement avant d'avoir fini de rembourser votre prêt dans son intégralité, la banque qui aura financé votre achat vous facturera des frais de remboursement anticipé.

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Ne pas rembourser 100 % de son prêt immobilier après la vente

Si la banque qui a financé votre achat immobilier s'est protégée en prenant une hypothèque sur votre logement, la revente - avant l'échéance du prêt - de celui-ci vous oblige à solder votre crédit et à rembourser par anticipation le solde restant dû. La plupart du temps, l'emprunteur remboursera son crédit dans son intégralité. Il peut toutefois arriver qu'il ne rembourse que partiellement son prêt immobilier. En clair, le versement auquel l'emprunteur procédera sera inférieur au montant restant dû. Le plus souvent, les banques n'acceptent un remboursement anticipé partiel que si l'opération correspond à 10 % minimum du capital emprunté.

👉 Suite au remboursement anticipé partiel de votre crédit, deux solutions s'offrent à vous :

  1. alléger vos mensualités en conservant la durée initiale de l'emprunt ;
  2. ou conserver les mêmes mensualités, auquel cas la durée de votre prêt sera écourtée.

Peut-on garder son crédit immobilier en cas de vente ?

Il est certaines choses dont on ne se sépare qu'à regret. Et s'il s'agit d'un prêt immobilier pour lequel on a obtenu un taux d'emprunt particulièrement avantageux, c'est encore plus vrai…

C'est possible de conserver un prêt immobilier après-vente ?

Bien que leur niveau tende à se stabiliser et même qu'une décrue s'amorce, force est de constater que les taux d'emprunt ont fortement progressé depuis 2022 et qu'ils demeurent élevés. Ils sont actuellement de 4,05 % sur 20 ans. On peut alors redouter qu'un propriétaire qui vendrait son logement en cours de crédit afin de faire l'acquisition d'une nouvelle habitation ne soit doublement pénalisé. Pourquoi ?

👉 Tout d'abord parce qu'interrompre un prêt immobilier avant son échéance et solder prématurément le capital restant dû s'accompagne - pour l'emprunteur - du paiement de pénalités financières. Plafonnés à 3 % du capital restant dû, ces frais de remboursement anticipé correspondent, le plus souvent, à six mois d'intérêts d'emprunt.

👉 D'autre part, parce qu'un secundo accédant (un propriétaire qui vend son bien immobilier et en achète un autre) se verra très probablement appliquer un taux d'emprunt moins favorable que celui-ci qu'il avait initialement obtenu. 

Mais comme nous allons le voir, transférer le prêt immobilier, c'est-à-dire attacher le prêt au logement en lui-même plutôt qu'à l'emprunteur, permet de se soustraire à cette double punition. Le hic, c'est que la transférabilité des prêts se fait rare ces temps-ci…

La présence d'une hypothèque oblige l'emprunteur qui vend un bien immobilier avant le terme de son prêt à solder celui-ci par anticipation.

Comment se passe un transfert de prêt immobilier ?

Quelque peu passée de mode, la transférabilité des prêts immobiliers est pourtant avantageuse à plus d'un titre. Cette pratique consiste, en effet, à attacher un prêt immobilier au bien plutôt qu'à, l'emprunteur. En clair, le transfert de prêt permet de conserver son prêt actuel pour acquérir un autre logement. Plutôt que de solder votre crédit immobilier et de souscrire un nouvel emprunt, vous conservez les conditions avantageuses de votre contrat de prêt initial, à savoir le taux d'intérêt qui vous avait été appliqué ainsi que votre assurance. De plus, vous n'avez pas à régler de frais liés au remboursement anticipé de votre ancien prêt ni à la souscription de votre nouvel emprunt auprès d'une banque.

Comment savoir si un prêt immobilier est transférable ?

Transférer son prêt immobilier implique que plusieurs critères soient réunis. Tout d'abord, il faut qu'une clause de transfert (aussi appelée clause de transférabilité) soit clairement mentionnée dans le contrat de prêt initial. Or, depuis le milieu des années 80, les banques rechignent à prévoir ce type de clauses. Et c'est peu dire que l'envolée des taux d'emprunt n'a pas arrangé les choses… Trois autres conditions doivent être remplies :

  1. le nouveau prêt doit permettre de financer l'achat d'un bien immobilier de même type que le précédent (résidence principale, secondaire…) ;
  2. le prix du nouveau logement ne doit pas être inférieur au montant restant dû ;
  3. le délai séparant la vente du premier bien de l'acquisition du nouveau ne doit pas dépasser quatre mois.

Transférabilité ou portabilité : quelles sont les différences ?

Un autre mécanisme dont pourrait profiter un propriétaire qui vendrait son logement (acheté à crédit) pour en acheter un autre n'est autre que la portabilité. Jugez plutôt, invoquer la portabilité de son crédit immobilier lui permettrait non seulement de conserver le bénéfice du taux de son contrat de prêt initial, mais aussi de ne pas payer les frais attachés au remboursement anticipé de son emprunt. Mais à l'instar de la clause de transférabilité, la clause de portabilité brille par sa rareté dans les contrats de prêt. Et il est difficile de négocier leur obtention auprès des banques.

Une part non négligeable des acteurs de l'immobilier appelle d'ailleurs de ses vœux la présence systématique de clauses de transférabilité et de portabilité - temporaires - dans les contrats de prêt immobilier. En effet, cette systématisation contribuerait à faciliter l'accès au crédit. Il existe toutefois des alternatives à la transférabilité/portabilité des prêts. Vous pouvez notamment :

  • opter pour un rachat de crédit ;
  • souscrire un prêt achat vente (aussi appelé « prêt relais ») ;
  • ou encore tenter de renégocier votre prêt.

Le prêt relais est un dispositif qui peut vous permettre de financer l'acquisition de votre nouvelle habitation alors même que vous n'avez pas encore vendu votre logement actuel.

Vendre avec un crédit en cours ; quelles conséquences ?

Si vous vendez votre logement avant que votre prêt immobilier ne soit arrivé à son terme, outre le remboursement anticipé de votre crédit - ou éventuellement son transfert, voire son rachat, il va vous falloir en informer l'organisme (assureur, banque) auprès duquel vous aurez souscrit une assurance emprunteur.

Quand prévenir votre banquier de la vente de votre maison ? 

Si vous envisagez de vendre la maison que vous avez acquise via la souscription d'un prêt immobilier, vous devez en avertir votre banque. D'aucuns pourraient, en effet, être tentés de dissimuler la vente de leur logement à leur banquier afin d'éviter de devoir s'acquitter du paiement du montant des pénalités de remboursement anticipé. Si la banque s'est prémunie d'un éventuel défaut de paiement en grevant le logement d'une hypothèque, la vente ne pourra se faire qu'après la levée de ladite hypothèque. Le notaire puis la banque devront alors être prévenus.


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