Qui rédige le compromis de vente ?

Michel Lechenault
Publié par Michel Lechenault
le 4 février 2024
Directeur éditorial web chez PAP.fr

La rédaction du compromis de vente est un moment clé de toute transaction immobilière. Cet avant-contrat scelle l’engagement des parties et précise les modalités de la transaction. Doit-on nécessairement signer le compromis de vente devant notaire ? Ne peut-on pas le rédiger soi-même ? On vous dit tout.

Découvrez qui – du vendeur, de l’acheteur ou du notaire – peut se charger de rédiger le compromis de vente.
Découvrez qui – du vendeur, de l’acheteur ou du notaire – peut se charger de rédiger le compromis de vente. © lechatnoir/GettyImages

Rédigé en amont de la vente d’un logement, le compromis est un document dont l’importance ne saurait être sous-estimée. Pour découvrir quelle est l’utilité du compromis de vente, qui peut se charger de le rédiger et quelles sont les informations qui doivent y figurer, lisez ce qui suit.

À quoi ça sert de rédiger un compromis de vente ?

Le compromis de vente est ce que l’on appelle un avant-contrat, c’est-à-dire un contrat préliminaire à la vente d’un appartement ou d’une maison. Il permet de préparer la vente et de sceller l’engagement mutuel du vendeur et de l’acheteur. En effet, le compromis de vente cristallise la promesse des cocontractants de s’engager à conclure la vente d’un bien immobilier à un prix déterminé. Juridiquement parlant, le compromis de vente est donc une vente.

Les conséquences de la signature du compromis de vente

Vendeur et acheteur sont tous deux impactés par la signature du compromis de vente. Mais si cet avant-contrat les lie l’un et/à l’autre, force est de constater que leur degré d’engagement n’est pas le même. Jugez-en plutôt.

👉 En signant le compromis de vente, le vendeur s’engage de façon irrévocable. Aucun retour en arrière n’est permis. En clair, si le vendeur change d’avis et ne souhaite plus vendre, une décision de justice pourra l’y contraindre.
👉 L’acquéreur, quant à lui, dispose de plusieurs échappatoires. Certaines sont gratuites. D’autres, non.

  • S’il désire se désengager sans qu’on l’oblige à payer quoi que ce soit, l’acheteur peut tout d’abord se rétracter dans un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis. Il n’a même pas à justifier son revirement.
  • L’acquéreur peut également invoquer une condition suspensive. Et notamment la condition suspensive de prêt. En clair, s’il n’obtient pas son financement, l’acheteur a, là aussi, la possibilité de se rétracter sans devoir payer de pénalités.
  • Enfin, bien que le délai de rétractation ait expiré et que toutes les conditions soient remplies (la banque lui a accordé son prêt, par exemple), l’acquéreur peut tout de même changer d’avis et renoncer à la vente. Pour cela, il devra toutefois indemniser le vendeur à hauteur de 10 % du prix de vente du bien.

Dans le cas d’un compromis, la somme à laquelle renonce l’acheteur qui se rétracte est un dépôt de garantie. Dans le cas d’une promesse unilatérale, on parle d’indemnité d’immobilisation.

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La signature chez le notaire : un passage obligé ?

Contrairement à une idée répandue, il n’est en aucune façon obligatoire que la signature du compromis de vente ait lieu à l’étude du notaire. Rien ne vous empêche, par conséquent, de vous passer des services d’un notaire et de rédiger vous-même, entre particuliers et sous seing privé, le compromis de vente. Il viendra non seulement figer votre engagement (le vôtre ainsi que celui de votre acheteur), mais aussi préciser les modalités et les spécificités de la vente. Attention, deux points méritent d’être précisés.

👉 D’une part, le passage chez le notaire, de facultatif devient nécessaire en cas de vente dite longue, c’est-à-dire si le délai qui sépare la signature du compromis de celle de l’acte authentique de vente dépasse 18 mois.

👉 D’autre part, et bien que rien ne vous y oblige, confier à un notaire la rédaction du compromis de vente sécurise la transaction et vient garantir sa validité. Cette intervention du notaire est d’autant plus appréciable que le compromis de vente engage les deux parties.

Suite à la signature du compromis, le notaire procédera notamment aux vérifications (portant tant sur la situation juridique des parties que sur celle du logement) qui entourent tout acte de vente d’un bien immobilier. Enfin, vous pourrez profiter de votre passage à l’étude pour demander au notaire qu’il vous éclaire sur tel ou tel aspect de l’avant-contrat que vous vous apprêtez à conclure. Le notaire peut ainsi se révéler un allié très précieux. À condition que vendeur et acheteur jouent la carte de la transparence. Et pour cause, tout ce que vous direz au notaire ne pourra plus vous être reproché. En revanche, tout ce que vous omettrez de lui signaler sera susceptible d’engager votre responsabilité…

Quel notaire choisir : celui du vendeur ou de l’acheteur ?

Lorsque trop de personnes interviennent sur un même dossier, on a coutume de dire que « trop de cuisiniers gâtent la sauce ». Mais qu’en est-il des notaires au moment de la rédaction du compromis de vente ? Auquel confier cette mission ? Au vôtre ? À celui de l’acquéreur ? Aux deux ? En pratique, c’est généralement le notaire de l’acheteur qui s’y colle. Mais le vendeur peut demander que son notaire soit présent. En effet, il est tout à fait possible que les notaires du vendeur et de l’acheteur se répartissent les tâches. Leurs deux noms figureront alors dans le compromis. Rassurez-vous, les frais d’acte ne seront pas doublés, mais ventilés entre chaque notaire en fonction du travail qu'il aura accompli.

Il n’est pas nécessaire d’enregistrer un compromis de vente sous seing privé auprès des services fiscaux.

Compromis de vente : quelles sont les mentions obligatoires ?

La rédaction d’un compromis de vente est soumise à l’observation de certaines formalités. Cet avant-contrat doit, par exemple, faire état de certaines informations obligatoires :

  • l’adresse du logement ;
  • les coordonnées des parties ;
  • le descriptif détaillé du bien ;
  • son prix de vente ;
  • la mention d’éventuelles servitudes ou d’hypothèques ;
  • le recours - ou non - à un prêt immobilier ; 
  • la possibilité - éventuellement - offerte à l’acquéreur de se rétracter ;
  • la date à laquelle le logement sera disponible.

Des clauses (conditions suspensives, clause pénale, date de signature de l’acte authentique…) peuvent aussi être incluses et des documents (dossier de diagnostic technique, titre de propriété…) annexés au compromis de vente.


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