Comment annuler la vente de ma maison ?

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 6 février 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

La signature chez le notaire de l'acte de vente définitif entérine la vente de votre bien immobilier. Selon le Larousse, « définitif » se dit de quelque chose que l'on ne peut plus modifier, qui est irrévocable, fixé une fois pour toutes. Dans certains cas, le vendeur peut toutefois demander que la vente de son logement soit annulée. Comment procéder ? Explications.

On vous dit comment faire pour annuler la vente de sa maison
On vous dit comment faire pour annuler la vente de sa maison © pap

Comment annuler une vente après la signature ?

Dans certains cas et sous certaines conditions, il est possible d'obtenir l'annulation d'une vente immobilière. Et cela quand bien même la signature de l'acte authentique définitif chez le notaire aurait scellé la vente. Comme le stipule le Code civil, tout contrat de vente implique que deux volontés, celle du vendeur, d'une part, et celle de l'acheteur, d'autre part, se rencontrent.

👉 En effet, c'est de cette rencontre de deux volontés que résulte le consentement des parties, lequel consentement constitue l'une des quatre conditions de validité de tout contrat de vente. Or il est précisé que le consentement des cocontractants ne doit pas être vicié, c'est-à-dire qu'il doit être libre et éclairé. Dans le cas contraire, la vente immobilière sera susceptible d'être annulée par un juge. Si sa nullité est prononcée, la vente d'un appartement ou d'une maison sera considérée comme n'ayant jamais eu lieu et chacune des parties devra alors restituer ce qu'elle a reçu :

  • le logement pour l'acquéreur ;
  • l'argent de la vente pour le vendeur.

Vente immobilière : quels motifs invoquer pour l'annuler ?

L'article 1 109 du Code civil stipule qu'il n'y a « point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ». Trois vices sont donc susceptibles de venir entacher le consentement des parties et, par voie de conséquence, d'invalider la vente d'un bien immobilier :

  • l'erreur ;
  • le dol ;
  • la violence.

Il est important de préciser que la découverte d'un vice caché, c'est-à-dire d'un vice qui ne pouvait pas être détecté au moment de la vente ou la détection d'un défaut de conformité peuvent elles aussi - sous conditions - entraîner l'annulation du contrat de vente.

🙋‍♀️ Enfin, à moins que les conditions d'une rescision pour lésion (voir ci-dessous) ne soient remplies, l'erreur sur la valeur ne saurait suffire, à elle seule, à faire annuler la vente d'un bien immobilier. Même si le vendeur se rend compte qu'il aurait pu vendre sa maison à un prix plus élevé, il ne pourra pas obtenir l'annulation de la vente.

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Exemples d'erreurs du consentement

En droit français, l'erreur suppose une discordance entre la croyance de l'une des parties et la réalité. Concrètement, il peut s'agir d'une erreur sur la nature même du contrat (par exemple, vous vendez votre maison à quelqu'un qui croit vous la louer), l'objet du contrat (quelqu'un pense que vous lui vendez votre appartement alors qu'en réalité, il s'agit de votre maison) ou sur la substance de la chose (l'acheteur de votre maison croyait qu'elle était dotée d'un jardin alors qu'il n'en est rien).

👉 Pour être prise en compte, l'erreur doit toutefois être déterminante. Pour cela, deux conditions doivent être remplies :

  • elle doit porter sur les qualités substantielles du logement, c'est-à-dire sur une spécificité en l'absence de laquelle l'une des parties n'aurait pas conclu la vente ou l'aurait fait en contrepartie d'un prix moins élevé ;
  • l'autre partie doit avoir été informée de l'importance que revêt la spécificité du bien immobilier aux yeux de son cocontractant.

⚠️ Attention, bien qu'ils fassent le plus souvent preuve de tolérance vis-à-vis d'un particulier, les juges pourront le débouter de sa demande d'annulation s'ils estiment que l'erreur qu'il invoque est inexcusable. En clair, le cocontractant s'est montré négligent. Il ne pouvait raisonnablement ignorer la présence ou l'absence de l'élément litigieux et aurait dû s'informer.

👉 Exemple de dol immobilier

Le dol désigne un comportement ou des manœuvres destinés à tromper l'un des cocontractants afin de recueillir son consentement ou de l'amener à contracter dans des conditions désavantageuses. Il s'agit donc d'une tromperie volontaire. Le dol peut prendre la forme d'un mensonge, mais aussi d'une omission.

💡 Par exemple, alors qu'il sait que l'acheteur accorde une importance déterminante à un environnement calme et lui a précisé que toute nuisance sonore serait rédhibitoire, le vendeur passe sous silence la proximité d'une voie de chemin de fer ou d'un aéroport (comme dans le film Nous irons tous au paradis). Là encore, la partie dont le consentement a été obtenu sournoisement pourra demander à ce que soit prononcée la nullité de la transaction litigieuse.

👉 Exemple de violence

En droit des contrats, la violence désigne une pression ou une menace exercée sur quelqu'un afin de le forcer à donner son consentement. La violence peut aussi revêtir la forme d'un abus de l'état de dépendance ou de faiblesse de l'autre partie au contrat. À l'instar de l'erreur et du dol, la violence, si elle est prouvée, peut également causer la nullité de la vente.

En droit français, la charge de la preuve incombe au demandeur. En clair, c'est à celui qui veut faire annuler la vente de prouver que son consentement a été vicié et non à son cocontractant de prouver l'absence d'erreur, de dol ou de violence.

👉 Exemple de lésion (erreur sur la valeur)

Nul ne peut se prévaloir d'une erreur d'appréciation économique pour faire annuler une transaction immobilière. En revanche, l'article 1 674 du Code civil dispose que le vendeur d'un logement peut intenter une action en rescision s'il prouve qu'il a été lésé. Pour cela, il doit prouver que le prix auquel son bien a été vendu était bien inférieur à sa valeur réelle sur le marché. S'il s'avère que le vendeur a été lésé de plus des 7/12 de la valeur du bien (calculée au moment de la vente), l'acheteur aura le choix :

  • restituer le bien (en contrepartie de la somme qu'il avait versée pour l'obtenir) ;
  • conserver le bien (en payant au vendeur le « supplément du juste prix ».

👉 Exemple de vice caché

Dans le cadre de la garantie des vices cachés, l'article 1 641 et suivants du Code civil disposent qu'un acheteur peut tenter d'obtenir l'annulation de la vente (le Code civil parle de résolution) ou la restitution d'une partie du prix (ainsi que le paiement d'éventuels dommages et intérêts si la mauvaise foi de l'autre partie est prouvée). Il devra apporter la preuve qu'un défaut le prive de l'« usage normal » du logement dont il a fait l'acquisition. Il peut s'agir, par exemple, d'un défaut majeur comme une fragilité des poutres maîtresses. Le défaut dont l'acquéreur se prévaut doit répondre à 3 critères :

  1. le vice doit avoir été dissimulé lors de la vente ;
  2. il doit préexister à la transaction ;
  3. la gravité de l'anomalie doit être telle qu'elle rend le bien impropre à sa destination (ou en altère l'usage).

👉 Exemple de défaut de conformité

En application de l'article L 217-4 et suivants du Code de la consommation, s'il constate que le vendeur (il doit s'agir d'un professionnel) a manqué à son obligation de délivrance en lui remettant une chose non conforme à ce qui était stipulé dans le contrat de vente (une superficie moindre que prévu, un équipement qui n'est pas celui qui avait été choisi…), l'acheteur peut agir en justice. Si le défaut de conformité de la chose vendue est prouvé, l'acquéreur pourra choisir entre :

  • la réparation du bien (si c'est possible) ;
  • son remplacement (là encore, si c'est possible) ;
  • la résolution de la vente.

Comment annuler la vente immobilière en tant que vendeur ?

En cas d'erreur, de dol ou de violence viciant le consentement, le vendeur, mais aussi l'acheteur peuvent demande que la nullité de la vente soit prononcée.

Comment faire annuler la vente immobilière en tant qu'acheteur ?

En cas de lésion ou de vice caché, ce sont respectivement le vendeur et l'acheteur qui peuvent agir en nullité. Si c'est un défaut de conformité que l'acheteur invoque, le vendeur devra être un professionnel (un promoteur ou un constructeur immobilier, par exemple).

Quand peut-on annuler la vente d'un logement ?

Comme le dit le proverbe, « l'heure, c'est l'heure. Avant l'heure, ce n'est pas l'heure. Après l'heure, ce n'est plus l'heure ». Et bien, en droit, c'est à peu près la même chose ! Quand bien même la partie demandeuse serait dans son bon droit et aurait effectivement apporté la preuve de l'existence d'un vice du consentement (voire - sous conditions - d'une lésion ou d'un vice caché), si elle agit trop tard, son action sera prescrite et la vente ne pourra plus être annulée en justice.

Dans quel délai faire annuler une vente immobilière ?

Dans le cadre d'un vice du consentement, le délai pour agir en justice et tenter de faire prononcer la nullité de la vente est de 5 ans (article 2 224 du Code civil). En cas d'erreur ou de dol, le point de départ de ce délai est le jour de la découverte du vice. En cas de violence, le délai de prescription court à compter du jour où la violence cesse. Attention, l'action devra aussi être intentée dans un délai de 20 ans à compter de la signature.

👉 Dans son article 1 676, le Code civil dispose que le vendeur qui veut intenter une action en rescision pour lésion a 2 ans - à compter du jour de la vente - pour le faire. Passé ce délai, il sera trop tard…

Enfin, l'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans, lequel délai commence à courir au jour de la découverte du vice (et pendant les 20 années qui suivent la signature de l'acte). Quant à la garantie de conformité, elle doit être actionnée dans les 2 ans qui suivent la délivrance du logement.

Peut-on faire annuler un acte notarié signé ?

Nous l'avons vu, que ce soit au moment de la formation du contrat de vente (erreur, dol, violence, lésion) ou de son exécution (garantie des vices cachés ou de conformité), il est possible - sous conditions - de demander la nullité d'un acte authentique de vente et cela en dépit de son caractère définitif. Mais qu'en est-il d'un compromis de vente (lequel vaut vente) ?

Annuler un compromis ou une promesse de vente après le délai de 10 jours

Parfois désigné sous le terme de promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est une promesse de vente en vertu de laquelle les deux parties ont donné leur accord. Au-delà d'une simple promesse de vente, le compromis de vente vaut donc véritablement vente. La signature ultérieure de l'acte notarié ne fera donc que l'entériner et en assurer la publicité.

🙋‍♀️ Du côté de l'acheteur

Lorsque qu'il signe un compromis de vente, l'acheteur d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour changer d'avis et revenir sur sa décision. Pour autant, même si le délai de rétractation dont dispose l'acquéreur a expiré, il reste possible d'obtenir l'annulation du compromis de vente. Cette décision d'annuler le compromis de vente (qui vaut vente, rappelons-le) doit toutefois résulter d'un commun accord entre l'acheteur et le vendeur. Une condition suspensive (un refus de sa demande de prêt bancaire, par exemple) pourra aussi être invoquée par l'acquéreur.

Mais si celui-ci n'obtient pas l'accord du vendeur et qu'il ne fait jouer aucune condition suspensive, l'acheteur pourra se voir contraint de verser une indemnité au vendeur. La plupart des compromis de vente contiennent une clause de dédit. En vertu de cette clause, l'acheteur pourra se défaire de son obligation, en contrepartie du paiement d'une somme qui oscille généralement entre 5 et 10 % du montant de la transaction. Cette somme fait l'objet d'un dépôt de garantie qui viendra s'imputer sur le prix au moment de la signature de l'acte notarié.

🧑‍💼 Du côté du vendeur

Le vendeur qui a signé un compromis de vente dispose de beaucoup moins d'options que son acheteur. Tout d'abord, il ne dispose d'aucun délai de rétractation ni d'aucune condition suspensive. De plus, et à défaut de trouver un terrain d'entente avec l'acheteur, il n'aura d'autre choix, s'il veut obtenir l'annulation du compromis, que de se tourner vers les tribunaux en arguant du non-respect par l'acquéreur de ses obligations…

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente de plus de 18 mois, une clause prévoyant une indemnité d'immobilisation (5 % du prix de vente, le plus souvent) doit être insérée dans l'avant-contrat.


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