Comment vendre un bien acquis avant le mariage ?

Comment partager un bien acquis avant le mariage ?

Un appartement ou une maison acquis avant de se marier n'entre pas dans la communauté. Il s'agit de biens propres, sauf si vous avez opté pour le régime de la communauté universelle.

Les biens propres

Les biens acquis avant le mariage appartiennent exclusivement à l'époux qui les possédait avant de se marier. C'est pourquoi on parle de biens propres à l'époux qui les possède. Ils ne sont pas considérés comme des biens communs, sauf si vous avez opté pour le régime de la communauté universelle. Est également un bien propre, toute acquisition faite au moyen de fonds propres pendant le mariage.

Les personnes mariées sous le régime de la communauté universelle

Par exception, dans ce régime, tous les biens entrent dans la communauté, y compris ceux qui appartenaient à l'un ou l'autre des époux avant le mariage. Si le couple divorce, tous les biens sont répartis en deux parts égales, à moins d'avoir conclu une répartition différente dans le contrat de mariage.

🏠 Maison achetée avant le mariage en cas de divorce

La plupart des couples mariés n'ont pas choisi de contrat de mariage et sont, par défaut, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Les biens acquis avant le mariage n'entrent pas dans la communauté et ne relèvent donc pas des règles de partage prévues pour les biens acquis pendant le mariage selon le régime matrimonial choisi. Ces biens restent des biens propres qui appartiennent exclusivement à l'époux qui en est propriétaire.

👉 Bien acheté par un seul des époux avant le mariage

En cas de divorce, chaque conjoint récupère ses biens propres. Ils ne sont pas soumis à un partage. La maison achetée avant le mariage est attribuée à l'époux qui l'a acquise tout seul, à moins que des arrangements spécifiques aient été conclus dans le cadre du divorce.

L'ex-conjoint qui était seul propriétaire du bien vendu doit parfois une récompense à la communauté. Cela signifie qu'il doit un dédommagement à l'autre conjoint pour avoir remboursé le prêt immobilier ou rénové le bien pendant le mariage.

Lorsque les époux étaient mariés sous le régime de la communauté universelle, il est important de se référer au contrat de mariage pour déterminer si les biens acquis avant le mariage sont considérés comme propres ou communs, car le notaire peut avoir prévu des aménagements lors de la conclusion du contrat de mariage.

👉 Bien acheté par les deux époux avant de se marier

Si la maison ou l'appartement a été acheté avant le mariage par les 2 époux, il s'agit d'un bien indivis que les époux peuvent décider de vendre ensemble. Dans ce cas, en cas de divorce, chacun récupère sa part respective. La répartition des parts entre les deux est déterminée selon ce qui a été indiqué dans l'acte authentique lors de l'achat du bien par les ex-époux : par exemple moitié/moitié ou 1/3, / 2/3...

Code civil : traitement des biens acquis avant le mariage

Si le bien acquis avant le mariage est le logement où habite la famille, les époux doivent prendre ensemble la décision de la vendre, même s'il s'agit d'un bien propre à l'un des époux. Cette règle est prévue par l'article 215 du Code civil pour protéger le domicile familial. Il faut l'accord des deux époux pour pouvoir le vendre.

La règle spécifique qui permet à un conjoint de vendre seul une propriété qui lui appartient uniquement est donc annulée ici pour protéger la famille. Cette règle concerne uniquement les personnes mariées, indépendamment de leur régime matrimonial, lorsque la propriété appartient à l'un des époux en tant que bien propre ou bien personnel.

⚠️ Si le logement de la famille est mis en vente par l'un des époux sans l'accord de l'autre, les conditions de l'article 215 ne sont pas remplies. L'époux qui refuse la vente pourrait demander à l'annuler. Cette action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte.

Pourquoi vendre la maison avant de divorcer ?

Vendre la maison commune avant d'entamer la procédure de divorce permet au couple d'éviter de payer les taxes de droit de partage. La vente de la maison commune peut simplifier le partage des biens lors du divorce, en transformant un bien immobilier en liquidités qui peuvent être plus facilement réparties entre les conjoints.

👉 Si la vente a lieu pendant la procédure de divorce, dans le cadre du partage des biens communs, les taxes représentent 1,10 % de l'actif net.

👉 Lorsque la vente est réalisée avant le divorce, le partage de la somme obtenue peut se faire de manière informelle sans nécessiter la rédaction d'un acte de partage officiel.

Vente d'un bien commun par un seul époux

En principe, pour tous les biens détenus en commun par les époux, il faut l'accord des 2 pour les vendre. Un seul des deux époux ne peut donc pas disposer librement du patrimoine commun. S'il décide de vendre un bien commun, il doit d'abord recueillir le consentement de l'autre.

Par exception, il est prévu par l'article 217 du Code civil qu'un époux peut être autorisé par la justice à vendre seul son logement, sans le consentement de son conjoint, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. Si les conditions de l'article 217 sont remplies, un époux peut vendre le bien immobilier commun même si son conjoint s'y oppose.

Dans ce cas, l'époux qui veut vendre en invoquant l'un de ces motifs doit en demander l'autorisation en justice. Ce n'est qu'à cette condition qu'il pourra vendre une propriété commune si son conjoint n'a pas donné son accord pour la vente.

Puis-je refuser de vendre ma maison ?

Pour répondre à cette question, il est indispensable de savoir si la maison appartient à un seul des époux ou aux deux et s'il s'agit du logement dans lequel réside la famille.

👉 Soit la maison est un bien propre

Lorsqu'une maison est un bien propre, c'est-à-dire qu'elle n'appartient qu'à un seul des deux époux, seul celui qui la possède peut décider de la vendre.

Ainsi, si un conjoint a acheté seul la maison avant le mariage ou s'il en a hérité ou l'a reçue par donation, ce bien est considéré comme propre et ne fait pas partie des biens communs du couple. Dans ce cas, seul le conjoint propriétaire du bien peut décider de vendre la maison sans le consentement de son conjoint. Par conséquent, celui qui n'en est pas propriétaire ne peut pas contraindre l'autre à la vendre. Il existe cependant deux exceptions :

• Pour les mariages sous le régime de la communauté universelle, les dispositions du contrat de mariage déterminent si le bien acquis avant le mariage est propre ou commun.
• La protection du logement familial prévu à l'article 215 du Code civil : cette protection s'applique lorsque la maison constitue la résidence principale de la famille. Dans ce cas, l'époux non propriétaire doit donner son consentement à la vente du bien. Il peut donc refuser la vente car celle-ci ne respecte pas les conditions de l'article 215 du Code civil.

👉 Soit la maison est un bien commun

Si les époux l'ont achetée ensemble, la maison est un bien commun. Dans ce cas, chacun des deux époux doit donner son consentement pour la vente. L'un des deux ne peut pas contraindre l'autre à vendre le bien sauf exception prévue par l'article 217 du Code civil. Selon cet article, l'époux qui refuserait de vendre la maison pourrait être contraint en justice si ce dernier a refusé la vente, car il est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. Attention, cette autorisation ne peut lui être accordée que par le juge.

Qu'est-ce qui ne rentre pas dans la communauté ?

Quand on se marie sans conclure de contrat de mariage, les biens sont automatiquement régis par le régime légal de la communauté réduite aux acquêts. C'est le régime matrimonial le plus courant. Le patrimoine commun du couple marié englobe l'ensemble des biens acquis pendant le mariage ainsi que les revenus générés pendant cette période.

En revanche, certains biens restent des biens propres à chacun des époux du fait de leur origine. Il s'agit par exemple :

• des meubles et des biens immobiliers dont l'un ou l'autre des époux était propriétaire avant la date du mariage ;
• des meubles et des biens immobiliers que l'un ou l'autre des époux a reçus par succession, legs ou donation. Seule exception, si le donateur a indiqué qu'il faisait cette donation à condition que le bien entre dans la communauté ;
• les biens acquis pendant le mariage en tant qu'accessoires d'un bien propre. Par exemple : l'époux qui possède un terrain en propre devient automatiquement propriétaire des constructions faites sur ce terrain ;
• les biens acquis en remployant les fonds tirés de la vente d'un bien propre. Par exemple l'achat d'un appartement par l'un des époux payé avec les fonds tirés de la vente d'un autre logement que possédait cet époux.

🙋‍♀️ En revanche dans le régime de la communauté universelle, tous les biens mobiliers comme immobiliers obtenus par les époux par achat ou héritage avant ou pendant le mariage, ainsi que ceux reçus par donation, sont considérés comme des biens communs.