Comment vendre une partie de son terrain ?

Pourquoi diviser son terrain constructible ?

Un propriétaire peut être tenté pour diverses raisons de faire une division parcellaire.

• Il veut réaliser une bonne opération financière (prix du foncier élevé, réaliser une plus-value) car il sait que la parcelle de terrain se situe dans une zone urbaine très convoitée ou les terrains constructibles se font rares ;
• Il souhaite diviser la parcelle, car il n'arrive pas à vendre l'ensemble maison et terrain du fait de la grandeur ;
• Il veut se séparer d'une partie du terrain pour limiter les frais d'entretien. Cela lui permet de conserver son lieu d’habitation ;
• Il peut vouloir aider ses enfants à accéder à la propriété en fournissant le foncier.

Peut-on toujours diviser son terrain ?

✅ Oui : selon l'article Article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

❌ Non : si le Plan local d'urbanisme édicte des règles restrictives ou d'autres règles impératives existantes empêchant la vente, car la constructibilité ou faisabilité du projet de construction serait mise à bas. La division envisagée peut aussi empêcher toute construction bien que la parcelle de terrain soit constructible pour diverses raisons liées au terrain (topographie, configuration, possibilité de recul insuffisant, terrain enclavé, etc.).

👉 Cas particulier : si le terrain à diviser est en lotissement, vous avez peut-être besoin de l'accord du lotisseur. Les règlements de lotissement fixent le nombre maximal de parcelles. Mais depuis la loi Alur, tous les lotissements de plus de 10 ans n'ont plus besoin de son accord.

Comment faire pour diviser et vendre une parcelle de son terrain ?

👉 Informez-vous !
Avant toute division, on consulte le Plu (plan local d'urbanisme). Toute division parcellaire doit se conformer aux règles du Plu en vigueur dans votre commune. Avec cette consultation, vous saurez si votre terrain se situe en zone constructible ou non constructible, ou encore en zone à urbaniser.

⚠️ Important : C’est le Plu qui déterminera la surface minimale de vos parcelles et imposera des normes à respecter ! D'une commune à l'autre, les écarts peuvent être importants.

On s'informe sur les éventuelles autres réglementations. Votre commune peut être concernée par :

• un Plan de prévention des risques naturels (PPRN). C'est un document établi par l'Etat en concertation avec les collectivités, qui réglemente l'utilisation des sols exposés à des risques naturels ou technologiques.) Cette réglementation va de l’interdiction de construire à la possibilité de construire sous certaines conditions. Nous vous invitons à vous rendre à la Préfecture ou sur son site, le site géorisque, ou à la mairie. Les deux tiers des presque 35 000 communes françaises sont exposées à au moins un risque naturel ;
• le terrain peut se situer à proximité d'un monument historique, d'un site classé ou dans un secteur protégé et là, il vous faudra l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. On le découvre parfois ! N'hésitez pas à aller sur le site du ministère de la Culture, vous pourrez localiser votre projet et être informé.

Sachez également que si votre projet de construction porte sur plus de 150 m², vous devez recourir à un architecte (donc un surcoût).

👉 Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel

Avec ce document, vous aurez la confirmation que le terrain est constructible et aurez des informations fiables sur faisabilité de votre projet. Il vous indique si un projet de construction est réalisable sur la parcelle. À compter de la réception de la demande de certificat d'urbanisme opérationnel, la mairie dispose de 2 mois pour vous répondre. Le certificat d'urbanisme vous garantit pendant 18 mois à compter de sa délivrance l'ensemble des renseignements contenus dans ce certificat.

🙋‍♀️ Il existe deux types de certificat d'urbanisme : le CU d'information et le CU opérationnel, mais un seul Cerfa 13410*06 pour les deux. Nous vous invitons à aller à la fin du Cerfa et lire la rubrique : Comment constituer le dossier de demande de certificat d’urbanisme ?

👉 Faites venir un géomètre-expert pour établir le plan de division

Le géomètre expert est un intervenant indispensable. Dans un premier temps et à ce stade de son intervention, le géomètre va découper votre terrain en établissant un plan de division selon vos prescriptions. Ce plan permet de positionner la nouvelle limite de propriété. Il va intervenir à plusieurs stades de l'opération de la division parcellaire. Nous procédons par ordre chronologique, donc nous retrouverons notre géomètre expert ultérieurement.

👉 Deposez ensuite une déclaration préalable ou un permis d'aménager

Vous devez généralement déposer :

• une déclaration préalable de division (Cerfa_13702-11) si vous n'avez pas à prévoir la création ou l'aménagement de voies ou d'espace commun : vous utilisez ce formulaire. En d'autres termes quand les lots divisés ont chacun leur raccordement exclusif à la voie et aux réseaux. Mieux vaut quand même vous en assurer au préalable auprès du service urbanisme de votre Mairie. Le délai d’instruction de votre dossier est d’un mois et, si vous ne recevez pas de réponse de l’administration dans ce délai, vous bénéficierez d’une d'une autorisation tacite à ces travaux ou aménagements. Si vous n’avez rien reçu à la fin du mois suivant le dépôt de votre déclaration, vous devez faire un affichage sur le terrain et les tiers (souvent les voisins) disposent d'un deux mois à compter de l’affichage sur le terrain pour s'opposer ;
• vous devez déposer un permis d'aménager (Cerfa 16297*01) dès lors qu'il y a création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements. Le délai d’instruction de votre dossier est de trois mois et, si vous ne recevez pas de réponse de l’administration dans ce délai, vous bénéficierez d’une autorisation tacite.

👉 On fait de nouveau appel au géomètre

Il va vous établir le Document modificatif du parcellaire cadastral et va se charger de faire les modificatifs auprès des services du cadastre. Le DMPC est fondamental, car il permet de numéroter les nouvelles parcelles issues de la division. Enfin, il dresse un procès-verbal d'abornement qui sera signé par le propriétaire et les propriétaires des terrains contigus au vôtre. Puis le géomètre-expert va procéder au bornage du terrain. Il s'agit d'une opération consistant à délimiter deux propriétés contiguës par la pose de bornes.

👉 Récupérez le certificat de numérotage

Le certificat de numérotage est un document d'urbanisme qui permet de certifier que la parcelle cadastrée est numérotée conformément au référentiel de l’identification foncière. Pour l'obtenir, adressez-vous à la mairie de votre commune ou rendez-vous sur leur site de démarches en ligne.

Combien coûte une division parcellaire ?

Comptez environ 500 et 1 000 € pour un simple bornage et environ 2 500 € HT si vous chargez le géomètre expert de l'ensemble de la division à savoir dépôt de la déclaration préalable, bornage du terrain, envoi des documents au service du cadastre et la demande du certificat d’urbanisme auprès de la mairie.

⚠️ Attention ! Prévoyez une enveloppe plus large si vous devez faire le raccordement aux réseaux !

En divisant son terrain, on crée un lotissement : est-ce exact ?

✅ Oui ! Vous serez soumis au lotissement dès lors que vous divisez en deux un terrain destiné à être bâti (article L 442-1 du Code de l'urbanisme). Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, la procédure de lotissement s'applique dès le premier détachement en vue de l'implantation d'un bâtiment. Mais un avantage de taille depuis cette loi, aucune superficie minimale n’est exigée pour les lots détachés. Cette loi a aspiré à lutter contre l’étalement urbain en favorisant la densification des constructions. Et sachez qu'à l'inverse d'un terrain « isolé », qui peut être mis en vente tel quel, un terrain en lotissement doit obligatoirement être borné et viabilisé.

Et même si je divise pour le vendre à mon voisin ?

❌ Non ! Il y a des exceptions, notamment celle de vendre à son voisin. En effet, les détachements de terrains d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager (Article R*442-1).

Quelle différence entre un terrain en lotissement et un terrain « isolé » ?

Le terrain en « lotissement » est toujours issu d'une division foncière et doit obligatoirement :

• être constructible ;
• viabilisé (raccordé aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz, de téléphone et d'assainissement) ;
• et borné.

Comment faire pour détacher une petite parcelle de terrain non constructible (exemple : terrain agricole) ?

Il existe 4 zones de classification des terrains dans un Plu :

• U : zone urbaine ;
• AU : zone à urbaniser ;
• A : zone agricole ;
• N : zone naturelle.

Pour diviser et détacher un terrain non constructible (exemple : terrain agricole), les démarches sont quelque peu différentes. Vous devrez effectuer une déclaration préalable auprès de la commission chargée de l’aménagement foncier du département pour indiquer votre volonté de morceler la parcelle. Vous recevrez alors un avis favorable ou défavorable de la part de la mairie dans un délai de 3 mois.

Est-ce qu'un terrain non constructible peut le devenir ?

✅ Oui ! Le caractère constructible d'un terrain ou non constructible n'est pas figé. Une parcelle non constructible aujourd'hui peut le devenir à l'occasion de la révision du plan local d'urbanisme de la commune et vice versa. Sachez également que vous pouvez présenter une requête de modification ou de révision du plan local d'urbanisme. Si vous voyez qu'autour de votre terrain, il y a beaucoup de constructions, iI peut être intéressant d'en faire la demande.

Comment fixer le prix de vente d'un terrain ?

Le prix d'un terrain dépend très fortement de son potentiel de construction, c'est certain ! Ceci étant dit, nous vous invitons tout d'abord à rechercher les ventes de terrain qui ont eu lieu dans votre secteur. Sachez que plus votre terrain se situe dans un secteur où le prix de l'immobilier est élevé, mieux il se vendra. Autre indicateur, moins votre terrain présentera des contraintes de construction entraînant des surcoûts et là encore, mieux il se vendra. La forme du terrain, la viabilisation, la géologie, l'exposition, l'environnement : sont aussi de bons indicateurs dans la fixation du prix de vente.

À quel moment peut-on vendre le terrain pour construire ?

Une fois le permis d'aménager obtenu, vous pouvez vendre ! En effet, aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie ni aucun acompte accepté avant la délivrance du permis d'aménager (L442-4 du Code de l’urbanisme).

Comment se déroule la vente d'un terrain ?

La vente se déroule en deux temps comme la vente d'un bien immobilier. Vous signerez d'abord un compromis de vente en général chez le notaire (nous vous le conseillons !) et puis l'acte définitif environ trois mois après !

⚠️ Attention ! L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse de vente sauf si son achat porte sur un terrain ayant bénéficié d'un permis d'aménager (terrain en lotissement).

Quels sont les diagnostics à fournir quand on vend un terrain ?

Ils sont moins nombreux que sur les ventes de maison ou appartements. On en dénombre au nombre de trois à ce jour trois ou quatre.

• L'étude de sol. Dans les zones de sols argileux, l'alternance des sécheresses et des pluies fragilise les constructions jusqu'à fissurer les maisons. Pour informer l'acheteur d'un terrain constructible de ce risque, le vendeur doit lui fournir une étude de sol.
• L'état des nuisances sonores aériennes. Depuis 2020, si le terrain mis en vente est exposé au bruit d'un aérodrome, l'acheteur doit obligatoirement en être informé par un « diagnostic bruit » : dans ces zones, un plan d'exposition du bruit (PEB) a nécessairement été établi qui délimite quatre zones selon l'intensité des nuisances.
• L'Etat des risques et pollutions (ERP). Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP), c'est le diagnostic qui informe sur l'existence d'éventuels risques majeurs pesant sur le terrain constructible ou non mis en vente.
• Le diagnostic assainissement. Dans le cas de terrains viabilisés, certains notaires exigent le diagnostic assainissement. Cela relève d'une certaine cohérence d'ailleurs !

Comment se calcule la taxe sur la plus-value d'un terrain constructible ?

La vente de terrains à bâtir est soumise au même régime d'imposition sur la plus-value que la vente de logements. Nous vous invitons à utiliser notre simulateur afin d'en calculer son montant.

🙋‍♀️ Important : les frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain, supportés par vous pour rendre le terrain constructible sont déductibles.

Pour être exonéré, faut-il vendre le terrain et la maison en même temps ?

Oui et non : s'agissant du terrain attenant à la résidence principale, deux situations peuvent se présenter :

• le terrain n'est pas vendu comme terrain à bâtir : la vente du terrain entourant l'habitation principale est exonérée même si la cession s'effectue auprès de deux acquéreurs différents à condition que la cession du terrain et de l'habitation soit simultanée, c’est-à-dire qu'elle intervient dans un délai normal (un délai d'un an est communément admis) ;
• le terrain est vendu comme terrain à bâtir : un terrain à bâtir ne peut pas être considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire ; par conséquent, les cessions de terrain à bâtir ne bénéficient pas de l'exonération, même si la cession intervient simultanément à la cession de l'habitation principale ou dans un délai rapproché.

La plus-value est bien à la charge du vendeur ?

Tout à fait ! L'impôt sur les plus-values immobilières pèse sur le vendeur ! L’acquéreur quant à lui, versera que l'on appelle les droits de mutation dits les « frais de notaire ».

Diviser pour mieux vendre : vrai ou faux ?

La division parcellaire est une formule particulièrement rentable pour les propriétaires de grands terrains. En effet, des petites parcelles sont généralement plus faciles à vendre qu’un espace d’un seul tenant, a fortiori quand le prix au mètre carré est élevé. Dans ce cas, une plus-value est obtenue la plupart du temps, surtout si le terrain est convoité par un promoteur immobilier.