Bientôt une interdiction de vendre une passoire thermique ?

Charlie Cailloux
Publié par Charlie Cailloux
le 3 avril 2023
Juriste chez PAP.fr

Plusieurs articles ont indiqué que le Parlement européen avait voté en mars 2023 une directive contraignant les propriétaires de passoires thermiques à rénover leur logement avant de le vendre. Qu’en est-il vraiment ?

Les objectifs prévus par la loi française sont donc encore plus ambitieux que ceux de la directive européenne.
Les objectifs prévus par la loi française sont donc encore plus ambitieux que ceux de la directive européenne. © PhotoandCo/GettyImages

Que dit cette directive sur la rénovation énergétique ?

La directive qui a été votée le 14 mars 2023 par le Parlement européen n’est pas une nouvelle directive, il s’agit d’une refonte de la directive sur la performance énergétique des bâtiments. Le texte, ayant subi de nombreux amendements au fil du temps, a été réécrit pour « des raisons de clarté. »

Des classes énergies à atteindre pour tous les logements

Si l’on regarde le contenu, la directive fixe des objectifs de classe énergie pour les logements. À l’article 9, il est précisé « les bâtiments et unités de bâtiment résidentiels satisfont, au plus tard à partir du 1er janvier 2030, au moins aux exigences de la classe de performance énergétique E ; et à partir du 1er janvier 2033, au moins aux exigences de la classe de performance énergétique D. »

Ces objectifs concernent donc tous les logements, qu’ils soient loués ou non. Une exception reste prévue pour les résidences secondaires ou les logements vacants : « Les États membres peuvent décider de ne pas appliquer les normes minimales de performance énergétique […] aux bâtiments résidentiels qui sont utilisés ou destinés à être utilisés soit moins de quatre mois par an, soit pour une durée d’utilisation annuelle limitée et dont la consommation énergétique prévue est inférieure de 25 % à celle qui résulterait d’une utilisation toute l’année. »

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Des moyens à mettre en œuvre pour faciliter la rénovation

Enfin, la directive demande à ses États membres de lever un ensemble d’obstacles à la rénovation énergétique. Il y est, par exemple, question des aides, de la formation de la main-d’œuvre nécessaire, ou des règles de copropriété, à l’article 15 : « En ce qui concerne les bâtiments comprenant plusieurs unités de bâtiment, ces mesures peuvent consister notamment à supprimer les exigences en matière d’unanimité dans les structures de copropriété, à adapter le mandat et les responsabilités des gérants de bâtiments pour la gestion des projets de rénovation énergétique ou à permettre aux structures de copropriété d’être les bénéficiaires directs de soutiens financiers tels que des prêts et subventions. »

En France, cette directive est actuellement transposée dans la loi Climat

La France a déjà transposé cette directive dans plusieurs lois, et la refonte de la directive n’apporte rien de nouveau par rapport à ce que la loi française prévoit déjà.

⏰ Le calendrier de la France est plus ambitieux que celui de l'Europe

Ainsi, depuis la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat (première loi Climat), l’article L173-2 du code de la construction et de l'habitation précise que « À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation est compris entre les classes A et E. »

Les objectifs prévus par la loi française sont donc encore plus ambitieux que ceux de la directive européenne, puisque la France prévoit que tous les logements atteignent au moins la classe E dès 2028, au lieu de 2030.

Des sanctions pour la location de passoire énergétique

Les moyens d’y parvenir sont précisés dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (deuxième loi Climat).

Contrairement à une idée reçue, ces lois ne concernent pas que les propriétaires bailleurs. Il s’agit bien d’inciter tous les propriétaires à rénover leur logement.

En revanche, il n’y a que pour les logements loués que des sanctions sont prévues : ceux-ci vont progressivement être considérés comme « indécents » si leur DPE ne respecte pas les seuils prévus par la loi. La location de passoire thermique va donc être interdite. 

Des incitations à rénover pour les propriétaires

Faute de sanction, les propriétaires occupants ont pu croire que cette loi ne les concernait pas. Mais en réalité, les objectifs de la loi Climat (tout comme ceux de la directive européenne) concernent tous les logements.

Pour les propriétaires occupants, seules des incitations sont prévues. Il s’agit d’aider les propriétaires à financer les travaux, de lever les obstacles, de faire prendre conscience de l’importance de la rénovation énergétique, etc.

Aucune interdiction de vente avec un mauvais DPE (F ou G)

Il n’est donc écrit nulle part – ni dans la directive européenne, ni dans les lois françaises - que les propriétaires devront rénover leur logement avant de le vendre ou qu’ils ne pourront plus y habiter.

❌ Une interdiction impossible à mettre en œuvre

Ces deux options (interdiction de vente d'une passoire énergétique, interdiction d’y habiter) sont impossibles à mettre en œuvre : l’interdiction de vente conduirait à des impasses quand les propriétaires ne peuvent pas rénover leur bien, et l’interdiction d’habiter mettrait des gens dans la rue. Il n’en est donc pas question, et on ne voit pas comment il pourrait en être question.

Mais d'autres sanctions risquent d'arriver

En revanche, les incitations vont certainement se transformer en mécanismes de plus en plus contraignants. Cela peut passer par des taxes (augmentation de la taxe foncière des passoires thermiques, augmentation des frais de notaire, etc.), des difficultés à obtenir son crédit pour les acheteurs, etc.

Et pour finir, la loi peut tout simplement contraindre la réalisation des travaux. Elle le fait déjà actuellement pour les ravalements, pour de simples raisons esthétiques. Il est donc tout à fait possible qu’on finisse par imposer des travaux de rénovation énergétiques pour lutter contre le réchauffement climatique. Et les propriétaires qui ne peuvent pas payer ces travaux seront alors obligés de vendre (d'où le fait que l'interdiction de vente de passoire énergétique est un non-sens). Et il y aura certainement une décote sur le prix de vente. 

💰 Une décote sur le prix de vente… et une crise ?

Le calendrier et les objectifs ne sont pas très importants : il y a fort à parier qu’ils ne seront pas tenus, et qu’il y aura des reports. En revanche, le sujet ne va pas disparaître, et la pression ne va pas diminuer.

Force est de constater que malgré cette pression, pour l’instant, les propriétaires ne se lancent pas massivement dans la rénovation énergétique. Coût élevé, complexité de mise en œuvre, manque d’artisans, copropriété : les obstacles à la rénovation sont nombreux. La majorité des propriétaires, pour l’instant, attendent.

Mais concrètement, les propriétaires de passoires thermiques devront choisir, à un moment ou à un autre, entre vendre et rénover. S’ils choisissent massivement de vendre, l’afflux d’offres sur le marché pourrait être tellement important qu’il pourrait entraîner une chute des prix. Et rien ne dit qu’il y aura en face des acheteurs disposés à mener ces rénovations !

👉 Si vous ne connaissez pas la classe énergie de votre bien

Nous vous recommandons donc de vous renseigner sur le sujet dès maintenant, en faisant réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Si votre bien obtient la classe F ou G, il est considéré comme une passoire énergétique. Si votre bien est classé E, vous avez un peu plus de temps devant vous, mais le calendrier européen et le calendrier français prévoient tout de même leur éradication.

👉 Si votre appartement est une passoire thermique

Il est probable que la classe énergie de votre appartement soit assez commune dans l'immeuble, car vous partagez probablement le même système de chauffage et la même isolation. Autrement dit, vous n'êtes certainement pas le seul propriétaire de passoire thermique dans le bâtiment.

Nous vous conseillons au moins de tâter le terrain dans votre copropriété pour voir comment les propriétaires se positionnent par rapport à la rénovation énergétique du bâtiment, voire de faire réaliser un audit énergétique de l'immeuble.

👉 Si votre maison est une passoire thermique

Si vous n'êtes pas en copropriété, vous êtes plus libres de la décision. Nous vous conseillons de réaliser un audit énergétique de votre maison, pour déterminer les travaux de rénovation qui vous permettront d'améliorer le DPE de votre logement. 

Cet audit énergétique est une obligation depuis le 1er avril pour les ventes de maisons ou d'immeubles en monopropriété dont le DPE est F ou G.


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