Le diagnostic mérule pour vendre un logement

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 17 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

L'information quant au risque de mérule est obligatoire pour vendre un logement. L'acheteur est ainsi sensibilisé à la présence possible de ce champignon mangeur de bois dangereux pour les constructions. En zone contaminée, la réalisation d'un véritable diagnostic mérule est fortement recommandée.

Dans les zones à risque de mérule, la réalisation d'un diagnostic s'impose.
Dans les zones à risque de mérule, la réalisation d'un diagnostic s'impose. © Eyesfoto/GettyImages

Qu'est-ce que le risque de mérule ?

Définition de la mérule

La mérule pleureuse (Serpula lacrymans), ou le mérule pleureur, est un champignon lignivore (mangeur de bois). Le développement de la mérule n'a lieu que sous certaines conditions (humidité, température et luminosité), suite à un défaut de conception, un incident, un manque d'entretien du bâtiment ou à des travaux inadaptés. Véritable « cancer du bâtiment », « lèpre des maisons », la mérule met en danger les constructions en s’attaquant notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées. C'est pour cette raison que :

  • lors de la vente d'un logement, le vendeur doit informer l'acquéreur selon que le bien se situe ou non dans une zone géographique où la présence d'un risque de mérule est avérée (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation) ;
  • l'occupant d'un logement contaminé doit, dès qu'il a connaissance de la présence de mérule, en faire la déclaration en mairie. À défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, la déclaration relève du syndic (article L 126-5 du Code de la construction et de l'habitation).

Est-ce que la mérule est dangereuse pour l'homme ?

Si elle constitue un grave danger pour le bâti, la mérule ne présente pas de danger prouvé pour l'homme. Un très faible nombre de publications scientifiques associent la mérule à des effets sanitaires potentiels, mais rien d'inquiétant ! En effet, comme l'écrit l'Institut national de santé publique du Québec :

« Dans le contexte des informations scientifiques et médicales colligées ou connues à ce jour, il n’existe aucune preuve que Serpula lacrymans est un champignon pathogène ou infectieux pour l’humain ou qu’il produit des toxines. En ce qui concerne de possibles effets allergiques, la littérature scientifique et médicale publiée est très ténue et ne fournit pas de preuves claires. Le point commun de ces quelques études est que les personnes allergiques à ce champignon étaient déjà sensibilisées à divers allergènes. »

Qu'est-ce que le diagnostic mérule ?

Dans le cadre de la vente d'un logement, la mérule fait systématiquement l'objet d'une information quant à sa présence/son absence dans la ville. Dans de rares cas, un véritable diagnostic mérule doit être réalisé. 

L'information sur le risque mérule est obligatoire pour la vente d'une maison

L'information sur le risque de mérule, telle qu'elle est obligatoire et systématique dans le cadre de la vente d'une maison ou d'un appartement, n'est pas un véritable diagnostic immobilier, portant sur l’état du bâti, comme c’est le cas par exemple pour le diagnostic termites ou le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; cela s'explique par le fait que le mérule est difficile à détecter sans sondage ou dépose.

À ce jour, le « diagnostic mérule » obligatoire prend donc seulement la forme d’une information écrite (basé sur un arrêté préfectoral) sur la présence de foyers de mérule dans la zone géographique où se situe le bien ; il s'agit donc d'une information sur l'existence d'un risque potentiel. L'information ne fait pas l'objet d'un formulaire type et l'ensemble des informations est disponible sur les sites des préfectures.

Une fois l'acheteur et le vendeur tombés d'accord sur la vente, l'information sur la présence d'un risque de mérule fait obligatoirement l'objet d'une clause dans la promesse/le compromis de vente d'un logement. Deux situations peuvent alors se présenter :

  • Situation la plus fréquente, le bien se situe hors d'une zone à risque mérule et aucune présence de mérule n'a été constatée dans le logement par son propriétaire. Dans ce cas, le notaire rédige dans le compromis ou la promesse de vente une clause du type : « Les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l'obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide. Le bien ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral. Le vendeur/promettant déclare ne pas avoir constaté l'existence de zones de condensation interne, de traces d'humidité, de moisissures ou encore de présence d'effritements ou de déformation dans la structure du bois ou de taches de couleur marron ou l'existence de filaments blancs à l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de mérule. »
  • Situation la moins fréquente, le logement se situe dans une zone où le risque mérule est délimité par un arrêté préfectoral. Dans ce cas, le notaire rédige une clause l'indiquant et recommande/exige la réalisation d'un véritable diagnostic mérule. 

Si le logement se situe hors zone à risque, mais que la présence de mérule est soupçonnée, le vendeur a tout intérêt à faire réaliser un diagnostic mérule et le notaire l'y incitera !

Quand le diagnostic mérule est-il obligatoire ?

Quand faire un diagnostic mérule ?

Si le logement se situe dans une zone géographique à risque de mérules ou, hors zone à risque, si un doute existe, un véritable diagnostic mérule du bâti peut et doit être effectué par un diagnostiqueur. S'il n'est pas obligatoire, le diagnostic mérule est alors vivement recommandé et le notaire l'impose en pratique pour remplir son devoir de conseil et ne pas voir sa responsabilité professionnelle engagée.

L'intérêt du diagnostic mérule : se protéger contre le vice caché

Le diagnostic mérule est très utile au vendeur :

  • pour, en amont, renseigner l'acheteur le plus tôt possible dans la négociation et, le plus souvent, pour le rassurer sur l'absence de mérule ;
  • pour, en aval, si la présence de mérule est caractérisée, éviter que l'acquéreur puisse engager après la vente une action pour vice caché qui pourrait aboutir à l'annulation de la vente ou à la lourde prise en charge financière des travaux.

Un diagnostic qui vérifie différentes infestations parasitaires

En réalité, le diagnostic ne se limite pas à la mérule ; il s'agit d'un diagnostic état parasitaire au spectre très large puisque le diagnostiqueur recherche la présence :

  • des insectes à larves xylophages (capricornes des maisons, petites et grosses vrillettes, lyctus...) ;
  • des champignons lignivores (dont la mérule) ;
  • des termites souterrains.

Le diagnostic mérule peut être réalisé à l'initiative du propriétaire vendeur, sensibilisé par le notaire ou alerté par des signes de présence du champignon, ou à celle du candidat après la visite, par exemple s’il s'inquiète de l’aspect visuel de la charpente ou de l’humidité des combles. 

Le diagnostic mérule n'étant pas un diagnostic obligatoire, son coût peut être, après accord, mis à la charge du candidat acquéreur, notamment dans l'hypothèse d'un logement hors zone à risque et pour lequel aucune vraie suspicion n'existe.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Comment se déroule le diagnostic mérule ? 

Le diagnostiqueur contrôle tous les éléments accessibles et susceptibles d’être infestés : plinthes, planchers, bâtis de portes et de fenêtres, escaliers, charpentes, etc. Il effectue un sondage mécanique des bois à l’aide d’un poinçon ainsi qu’un sondage électronique avec à un humidimètre qui calcule le taux d’humidité d’un bois.

La recherche de mérule et autres parasites mangeurs de bois s'effectue par un examen visuel et non destructif. 

Quelle est la durée de validité du diagnostic mérule ?

L'information obligatoire sur la présence d'un risque de mérule doit être concomitante à la rédaction du compromis ; c'est le travail du notaire de vérifier l'existence d'un arrêté préfectoral. Il en fera de même pour l'acte authentique de vente.

Le diagnostic mérule proprement dit, non obligatoire, mais indispensable en zone à risque ou si la présence de mérule est suspectée, n'a pas de durée de validité légale fixée par la loi. Toutefois, au-delà de six mois, on peut le considérer comme obsolète. 

Où le diagnostic mérule est-il obligatoire ?

Où trouve-t-on la mérule en France ?

Les mérules sont surtout présentes dans le nord et l’ouest de la France, mais leur présence dans les constructions n'est intrinsèque ni à un climat ni à un type constructif. En réalité, les spores de mérules sont présentes partout en France ; ce sont certaines conditions d’hygrométrie, de température et de confinement qui permettent le développement du champignon dans un logement. 

Où se trouve la zone à risque mérule ?

Un peu plus d'une dizaine de départements est concernée par un arrêté préfectoral listant les zones où le risque mérule est avéré ; c'est dans ces zones que la vigilance doit être la plus grande et la réalisation d'un diagnostic la plus recommandée. Exemple de départements ou de régions où le risque de mérule est avéré : le Finistère, l'Aisne et le Puy-de-Dôme, les Hauts-de-France ou encore la Bretagne.

Chaque arrêté préfectoral liste les zones concernées ; ce peut être quelques adresses identifiées comme à Lyon ou une ville entière soumise au risque mérule comme Clermont-Ferrand.

Quelles communes sont concernées ?

Pour savoir si votre logement à vendre se situe dans une zone à risque identifiée par un arrêté préfectoral, vous pouvez consulter le site de la préfectureVous pouvez aussi tout simplement interroger le notaire. Le diagnostiqueur qui viendra sur place réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement saura vous renseigner et vous dire si des éléments peuvent en outre justifier la réalisation d'un véritable diagnostic mérule. 

Les logements concernés par le risque mérule

Dans un logement bien conçu, mais aussi bien entretenu, la mérule ne peut se développer. En revanche, la présence d'humidité favorise l'apparition et le développement de la mérule. En effet, la présence de mérules est due à une humidité anormale à la suite de défauts d'entretien, de dégâts des eaux ou d'erreurs de conception lors de réhabilitations (enduits étanches intempestifs, obturations des ventilations, non-respect de l'équilibre originel de la construction). D'autres facteurs non liés au bâti, comme la suroccupation ou le mode d'occupation du bâtiment, peuvent également être à l'origine de surproduction de vapeur d'eau. Sont donc notamment à risque :

  • les logements mal conçus ou mal réhabilités ;
  • les logements mal entretenus, aux dégâts des eaux non traités. 

Comment savoir s’il y a de la mérule dans un logement ?

Les signes visuels de la présence de mérule

La mérule, par son aspect et son odeur peut être détectée par le propriétaire, notamment si la contamination est déjà avancée. Voici quelques signes visibles :

  • une odeur rappelant un sous-bois à l'automne ;
  • de la pourriture du bois sous forme de cubes ;
  • des traces cotonneuses épaisses et blanches, présence de mycélium, petite touffe de «mousse» blanchâtre ;
  • la présence de filaments gris argenté formant comme une toile d’araignée ;
  • la présence d’une poussière rouge ultrafine, déposée sur les surfaces horizontales ;
  • des boiseries (plinthes, chambranles, escalier…) déformées et gonflées.

En début de contamination, la détection est beaucoup plus délicate.

L'intervention d'un diagnostiqueur pour confirmer la présence de mérule

Le moindre signe faisant soupçonner la présence de mérule doit conduire à faire appel à un diagnostiqueur ; lui seul pourra confirmer la présence de mérule et l'étendue de la contamination.

Quel est le prix du diagnostic mérule ?

La gratuité de l'information sur le risque de mérule

L'information obligatoire sur la présence d'un risque de mérule est intégralement gratuite et disponible en ligne sur le site de chaque préfecture ; il suffit que soit mentionné dans le compromis de vente/la promesse de vente que le logement n'est pas inclus dans une zone de présence de risque de mérule ; c'est la tâche du notaire.

Quel tarif pour le diagnostic mérule pour vendre une maison ? 

La réalisation du diagnostic mérule proprement dit, qui porte généralement aussi sur les insectes xylophages (qui mangent, percent et rongent le bois) et qui, rappelons-le, n'est pas un diagnostic obligatoire, est payante.

Le prix du diagnostic mérule varie selon la taille du logement et d'un diagnostiqueur à l'autre (les prix sont libres) ; il faut compter de 200 à 400 € environ.

Pour faire réaliser le diagnostic mérule, vous pouvez faire appel à notre partenaire AlloDiagnostic, par téléphone (09 70 69 08 87).

Faut-il acheter une maison avec de la mérule ?

La réponse peut paraître évidente : non, il ne faut pas acheter un logement avec de la mérule ! Compte tenu de la complexité des travaux curatifs et de leur coût, plusieurs milliers d'euros voire plus en cas de présence importante, c'est le risque de perdre du temps et de l'argent ! Si vous souhaitez tenter l'aventure, il vous faut :

  • obtenir et consulter le diagnostic mérule ;
  • faire ensuite appel à une entreprise spécialisée qui va déterminer l'origine du problème (fuite d'eau, confinement, malfaçons du bâti, etc.) ; évaluer la nature du champignon et sa zone d'infestation et enfin déterminer la nature des travaux à réaliser.
  • obtenir des devis de travaux pour chiffrer le chantier ;
  • faire réaliser l'ensemble des travaux prescrits...et dans les règles de l'art.

Un peu comme les travaux de rénovation énergétique, les travaux de suppression de la mérule doivent être considérés comme indispensables et urgents et doivent donc absolument être pris en compte dans l'estimation du prix du logement ; une décote s'impose !

Obligation d'information. Le vendeur doit informer l'acheteur de la situation du bien au regard de la mérule ; à défaut, la vente peut être annulée.

Sources


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