Le diagnostic sur l'état des risques et pollutions (ERP) pour vendre un logement

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 20 février 2023
Juriste chez PAP.fr

Tout vendeur doit fournir un état des risques et pollutions (ERP) ; ce diagnostic informe l'acheteur des éventuels risques naturels ou technologiques qui pèsent sur le logement, par exemple le risque d'inondations.

Le diagnostic sur l'état des risques et pollutions indique si le logement est soumis à des risques majeurs, les inondations par exemple.
Le diagnostic sur l'état des risques et pollutions indique si le logement est soumis à des risques majeurs, les inondations par exemple. © Altitude Drone-Getty Images

Définition d'un diagnostic ERP

Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP), c'est le diagnostic qui informe sur l'existence d'éventuels risques majeurs pesant sur le bien immobilier mis en vente, un logement par exemple. Il peut s'agir, suivant la localisation du bien, des risques suivants :

  • les risques naturels (inondations, raz de marée, mouvement de terrain, etc.) ;
  • les risques technologiques (la proximité d'une usine dangereuse susceptible de causer un accident industriel) ;
  • les risques miniers (le risque d'affaissement/d'effondrement dû à la présence de cavités souterraines artificielles suite à l'exploitation de concessions minières) ;
  • le niveau de sismicité (la probabilité de survenance d'un tremblement de terre) ;
  • l'existence d'un potentiel radon (la présence possible de ce gaz radioactif naturel cancérigène) ;
  • le recul du trait de côte (les communes du littoral où l'érosion fait reculer la limite entre terre et mer) ;
  • la pollution des sols (des sols ayant été identifiés par l'administration comme ayant subi une pollution industrielle). 

Le diagnostic indique aussi, s'agissant des risques naturels, technologiques et miniers, si le plan de prévention prescrit des travaux et si ceux-ci ont ou non été réalisés.

L'information quant aux sinistres passés, qu'est-ce que c'est ?

En complément de l'état des risques et pollutions, le vendeur doit informer l'acquéreur si le bien vendu a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique qui a donné lieu au versement d'une indemnité. Il s'agit ici d'évoquer des catastrophes naturelles ou technologiques. Des sinistres « classiques » tels que l'incendie ou le dégât des eaux n'ont donc pas à être signalés !

ERNMT, ESRIS, ERP : pourquoi le diagnostic immobilier sur l'état des risques change-t-il de nom ?

Depuis sa création, le nom du diagnostic renseignant sur l'état des risques a plusieurs fois changé de nom, au gré d'enrichissements successifs. Ainsi, l'état des risques et pollutions remplace depuis le 3 août 2018 l'état des servitudes risques et d'information sur les sols (Diagnostic Esris) qui avait lui-même remplacé, le 1er janvier 2018, l'état des risques naturels, miniers et technologiques (Diagnostic ERNMT). L'ERP informe d'un risque supplémentaire : le radon. L'ESRIS avait apporté la prise en compte de la pollution des sols.

Diverses dénominations peuvent donc se rencontrer, notamment sur Internet. Le plus simple est, peut-être, de tout simplement parler « d'état des risques » !

Le diagnostic état des risques et pollutions : quels textes de loi ?

Le diagnostic sur l'état des risques a été créé par une loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages et s'impose dans les ventes depuis 2006. Aujourd'hui la réglementation est codifiée dans le Code de l'environnement, à l'article L125-5 ainsi qu'aux articles R125-23 à R125-25.

Pourquoi remettre à l'acheteur l'état des risques et pollutions ?

Parce que lors d'une vente immobilière pèse sur le vendeur un devoir d'information, celui-ci doit notamment remettre à l'acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant jusqu'à une douzaine de diagnostics qui permettent de connaître la situation sanitaire : plomb, amiante, termites, électricité, etc. Le diagnostic sur l'état des risques et pollutions (ERP) renseigne, lui, sur la situation environnementale du bien. 

Pour l'acheteur, l'ERP est source d'informations

L'idée est que l'acheteur achète en ayant bien conscience des risques présents, mais aussi des éventuelles contraintes que ces risques peuvent faire peser des obligations en matière de travaux par exemple.

Pour le vendeur, l'ERP est un moyen de se protéger

Informé, l'acheteur ne peut plus ensuite se retourner contre le vendeur si survient un risque, une inondation par exemple.

Quand l'ERP est-il obligatoire ?

Toute vente immobilière doit s'accompagner du diagnostic sur l'état des risques et pollutions ; c'est le diagnostic qui a le champ d'application le plus large ! Ainsi, l'ERP s'impose lors de la vente :

  • d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un appartement ou de la totalité d'un bâtiment à usage d'habitation ;
  • d'une dépendance comme une cave ou un emplacement de stationnement ;
  • d'un local commercial, professionnel, industriel, artisanal ou d'un entrepôt ;
  • d'un terrain, qu'il soit ou non constructible.

Le diagnostic sur l'état des risques et pollutions fait également partie des diagnostics obligatoires en location qui doivent être annexés au contrat de location.  

Quand fournir l'état des risques naturels miniers et technologiques à l'acquéreur ?

L'état des risques doit être :

  • remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite (article L 125-5 du Code de l'environnement) ;
  • intégré au dossier de diagnostic technique qui est annexé à la promesse de vente/au compromis de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (article L 125-5 du Code de l'environnement). 

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, toute annonce relative à la vente d'un bien immobilier comprend une mention précisant le moyen d'accéder aux informations relatives aux risques naturels et technologiques, et ce quel que soit son support de diffusion. C'est pour cette raison que les annonces de PAP contiennent toutes la mention.

Le conseil de PAP : Parce que l'état des risques et pollutions doit être fourni dès les visites, comme c'est aussi le cas pour le DPE, et que son contenu est pris en compte par les candidats acquéreurs, nous vous recommandons d'obtenir l'ERP dès la mise en vente du bien, comme d'ailleurs l'ensemble des diagnostics nécessaires.

Dans le cadre de l'achat d'un appartement sur plans (vente en l'état futur d'achèvement), l'ERP est fourni par le promoteur et annexé au contrat préliminaire.

Absence d'ERP lors d'une vente : quelles sanctions ?

Même si cela est essentiellement théorique puisque le notaire est tenu de vérifier que les diagnostics obligatoires sont bien annexés à la promesse/au compromis de vente et qu'ils sont parfaitement à jour, la loi prévoit que le fait de ne pas fournir un état des risques et pollutions en cours de validité permet à l'acheteur, selon son choix, de demander amiablement puis en justice :

  • la résolution du contrat, c'est-à-dire l'annulation rétroactive de la vente (avec donc restitution du prix) ;
  • une diminution du prix de vente.

Compte tenu de ces lourdes sanctions, impossible de faire l'impasse sur l'ERP !

Le contenu de l'état des risques et pollutions en 2023

L'état des risques et pollutions indique :

  • le ou les risques naturels (inondation, avalanche, séisme, feu de forêt, crue torrentielle, cyclone, volcan, glissement de terrain, etc.) et/ou miniers et/ou technologiques (présence d'une usine dangereuse) existant sur la commune. Le document renseigne aussi le risque sismique, le niveau de potentiel radon* et informe quant à l'éventuelle pollution du terrain** ;
  • si le bien lui-même se trouve dans un ou plusieurs périmètres à risques. Pour cela, chaque risque doit être matérialisé par une carte géographique sur laquelle est situé le bien ;
  • si le bien lui-même est concerné par des prescriptions de travaux (contenus dans un plan d'exposition de prévention des risques) et, le cas échéant, si ces travaux ont été réalisés.

* Le potentiel radon. Le radon est un gaz radioactif incolore et inodore, naturellement présent dans l'air partout en France et dans le monde, qui est issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Certaines zones, dites de potentiel de niveau 3, connaissent une concentration plus forte qui est dorénavant signalée dans l'état des risques : il s'agit principalement des grands massifs granitiques (Massif armoricain, Massif central, Corse, Vosges, etc.). Les villes sont réparties entre les trois zones à potentiel radon (zones 1, 2 et 3) : pour connaître le potentiel radon de votre commune, vous devez consulter l'arrêté du 27 juin 2018. L'information quant au potentiel radon est légitimée par la concentration du radon dans les bâtiments, donc les logements, qui est dommageable pour la santé (il s'agit d'un gaz cancérigène). Pour limiter les risques, il faut essentiellement renforcer l’aération naturelle du logement et/ou mettre en place une VMC adaptée. Dans certains cas, il est également possible de renforcer l’étanchéité entre le sol et le bâtiment.

** La pollution des sols. L'information sur la pollution des sols est capitale mais ne concerne qu'un nombre limité de transactions et très rarement les logements. En effet, l'information sur les sols ne concerne que des biens ayant subi une pollution industrielle et listés par un arrêté préfectoral : on parle de secteurs d’information sur les sols (SIS). Les pollutions des sols doivent notamment être prises en compte dans les projets de changements d'usage (travaux, constructions, changement d'affectation du bien) pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l'environnement.

Comment obtenir l'état des risques et pollutions ?

Qui fait le diagnostic état des risques et pollutions ?

L'état des risques et pollutions peut être réalisé :

  • par un diagnostiqueur certifié ;
  • par le vendeur lui-même.

Comment faire un diagnostic ERP ?

Le plus simple pour obtenir l'état des risques et pollutions est de faire appel à un diagnostiqueur certifié, qui peut le réaliser seul ou plus simplement en même temps que l'ensemble des autres diagnostics obligatoires. Cela vous fait gagner du temps et vous dispense de faire une recherche parfois fastidieuse sur Internet ou de vous déplacer en mairie. Enfin, en cas de litige pour cause d'erreur dans le diagnostic et de conflit avec l'acheteur, le diagnostiqueur professionnel dispose d'une assurance qui vous permet d'être indemnisé.

Où se procurer un ERP ?

Sachez que pour obtenir l'état des risques, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter pour prendre rendez-vous au 09.70.69.08.87. 

Quel est le prix du diagnostic état des risques et pollutions ?

Réalisé par un diagnostiqueur, l'état des risques coûte le plus souvent entre 30 et 50 €. Les prix des diagnostics sont libres et varient donc d'un diagnostiqueur à l'autre. 

Le coût de l'état des risques est pris en compte dans le calcul de la plus-value, comme c'est le cas pour l'ensemble des diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement.

Où trouver un diagnostic ERP gratuit en ligne ?

Le vendeur peut réaliser l'état des risques et pollutions lui-même, gratuitement via internet. Deux sites peuvent être utilisés pour obtenir ce formulaire :

  • le site internet de chaque préfecture qui met en ligne l'ensemble des informations qui permettent de remplir l'état des risques ainsi que le formulaire réglementaire d'état des risques et pollutions ;
  • le site errial.georisques.gouv.fr qui permet de générer automatiquement un document pré-renseigné qui contient toutes les informations nécessaires. Pour l'obtenir, il suffit d'indiquer l'adresse du logement.

Vous pouvez aussi vous déplacer en mairie, sous-préfecture ou préfecture pour obtenir les informations. Le plus simple est tout simplement de faire appel à un diagnostiqueur !

Quelle est la durée de validité de l'état des risques et pollutions ?

L'état des risques a une durée de validité de six mois ; ce document doit dater de moins de six mois au jour du compromis de vente et de l'acte définitif. Sachez que les diagnostiqueurs le rééditent le plus souvent gratuitement pendant le délai d'un an.

Sources :

  • Formulaire d'état des risques, réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement publiée le 29 juin 2023 ;
  • L’information des acquéreurs et des locataires (IAL) – Remplir son état des risques, georisques.gouv.fr.

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