Surface habitable/surface utile : quelle différence ?

Marianne Font
Mis à jour par
le 11 octobre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Lors de la mise en vente de votre bien, vous devez avoir en tête un certain nombre de données techniques sur votre logement. La surface habitable en fait partie. Mais connaissez-vous la différence avec la surface utile, la surface plancher ou encore la loi Carrez ? On vous donne les clés pour ne plus faire l’erreur.

Avant de mettre en vente votre bien, calculer votre surface habitable et votre surface utile.
Avant de mettre en vente votre bien, calculer votre surface habitable et votre surface utile. © 10'000 Hours/Getty Images

Comment bien compter les mètres carrés de votre logement ? La question peut paraître anodine et pourtant nombreux sont les propriétaires à ne pas bien maîtriser ces considérations techniques. Quelle est la définition de la surface utile ? Quelle est la différence avec la surface habitable ? Dans quels cas la surface plancher doit-elle intervenir ? Quel rôle joue la loi Carrez ? Vous allez vous apercevoir que tous les mètres carrés de votre bien n'ont pas la même valeur.

Qu'est-ce que la surface habitable d'un logement ?

Comme son nom le laisse entendre, la surface habitable (ou SHAB) désigne les zones de votre appartement dans lesquelles vous pouvez vraiment vivre. Mais dans les faits, son calcul exige un peu de réflexion. D'un point de vue légal (l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation), elle renvoie à la surface de plancher construite. De nombreux éléments comme les murs, les cloisons, les gaines, la cage d'escalier, les marches, les embrasures de portes et de fenêtres sont ensuite déduits. Mais attention, la notion d'habitable désigne uniquement les pièces dont la hauteur sous-plafond reste supérieure à 1 m 80.

Comment calculer la surface habitable ?

Concrètement, munissez-vous d'un mètre et prenez les mesures de la surface au sol de chaque pièce de votre logement, puis additionnez-les. Incluez les couloirs et même les placards à condition qu'ils mesurent plus d'un 1 m 80 de hauteur. N'oubliez pas d'y intégrer la buanderie ou le cellier, mais uniquement lorsque ces pièces se situent à l'intérieur de votre habitation.

Les autres annexes de la maison comme le garage, les combles non aménagés ou la cave ne rentrent pas dans le calcul de la surface habitable. Elles seront par contre prises en compte celui de la surface utile.

Qu'est-ce que la surface utile d'un logement ?

L'article D 353-16 du Code de la construction et de l'habitation définit la surface utile. Elle se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des annexes. Moins fréquente que la surface habitable, elle se révèle précieuse à connaître lors dune vente. En effet, elle reste plus avantageuse que la surface habitable puisqu'elle inclut en plus des superficies traditionnelles, l'ensemble des annexes. Cela permet donc à votre futur acquéreur de mieux se rendre compte des possibilités offertes par votre logement. Attention : dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers, le total des annexes est plafonné à 16 m² avant le retrait des 50 %.

La surface utile = la surface habitable + (la surface des annexes ÷ 2)

Quelles annexes sont comprises dans la surface utile ?

Pour être prises en compte dans la surface utile, les annexes doivent être réservées à l'usage exclusif du résident. Les parties communes d'un immeuble en sont donc exclues. Elles doivent également mesurer plus de 1 m 80 de hauteur. Les annexes prises en compte dans le calcul : les balcons, loggias, vérandas, caves, sous-sols, greniers et combles aménageables, les remises, les ateliers et les resserres. Les annexes avec exception :

  • les séchoirs et les celliers extérieurs au logement pourront intégrer la surface utile alors que ceux situés à l'intérieur sont comptabilisés dans la surface habitable ;
  • les terrasses en étage ou aménagées sur le toit dune construction enterrée ou semi-enterrée (par exemple un garage). Le tout dans la limite de 9 m² ;
  • en maison individuelle, le garage pourra être comptabilisé dans la surface utile uniquement quand l'usage dédié n'est pas le parking de la voiture. Il faudra tout de même retirer 12 m² pour l'intégrer au calcul de la surface utile.

Les annexes exclues : les jardins, les garages et les cours intérieures.

Les surfaces utiles doivent mesurer plus de 1 m 80 de hauteur. © Peter_visual/Getty Images

Comment calculer la surface utile ?

Vous vendez une maison individuelle de 90 m² de surface habitable, avec un jardin de 100 m². Sous la maison se trouve une cave de 25 m² de près de 2 m de hauteur et dans le jardin vous avez construit une remise de 15 m² de 1 m 80 de hauteur pour entreposer votre matériel. La surface utile de cette maison se calcule donc de la façon suivante : 90 m² + (40 ÷ 2) = 110 m². Mais dans le cas où ce logement se situerait dans une ville soumise à l'encadrement des loyers, vous compteriez différemment : 90 m² + (16 m² ÷ 2) = 98 m².

Comment calculer la surface utile brute ?

La surface utile brute (SUB) doit être prise en compte uniquement dans le cadre de locaux d'activité ou de bureaux. Elle ne concerne pas les habitations. Elle renvoie à la surface de plancher qui se situe à l'intérieur des locaux de laquelle sont déduits tous les éléments structuraux comme les poteaux, les murs extérieurs, les gaines techniques, mais aussi les locaux techniques (en dehors des sous-sols et des combles).

Prix de vente loi Carrez ou surface habitable ?

La surface dite Carrez diffère des surfaces habitables et utiles. Elle renvoie à la superficie privative d'un logement. Mais elle ne se calcule que dans le cadre d'une copropriété. Dans son estimation rentrent des espaces annexes, exclus de la surface habitable, comme les caves, les parkings, les sous-sols, les combles non aménagés, les greniers, les vérandas, les remises et les réserves. Cette surface Carrez devra apparaître sur les promesses et compromis de vente d'un logement en copropriété. En cas d'absence, le document pourrait être annulé. Et attention de ne pas vous tromper dans le calcul, car l'acquéreur pourrait exiger une compensation en cas d'erreur de plus de 5 %.

Quelle surface retenir pour une maison ?

En cas de vente d'une maison individuelle, le propriétaire doit faire apparaître la surface habitable sur votre annonce. Mais si la maison se trouve au sein d'une copropriété, seule la surface dite Carrez sera exigée.

Qu'est-ce que la surface plancher ?

La surface plancher concerne uniquement les logements en construction. C'est grâce à elle que certains documents administratifs seront délivrés ou non tels le permis de construire ou le respect de normes d'urbanisme. Pour l'estimer, vous devez ajouter toutes les surfaces plancher de chaque niveau clos et couvert du projet de construction. Comme pour les autres types de superficies, ne sont concernés que les volumes dont la hauteur sous plafond reste supérieure à 1 m 80. Les trémies et vides d'escalier, les combles non aménageables, les surfaces aménagées pour le parking ou encore les épaisseurs de mur n'entrent pas dans le calcul de la surface plancher.


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