Loi Élan : quel bilan pour le logement des particuliers ?

Les grandes lois sur le logement se succèdent : après la loi Alur de mars 2014, ce fut la loi Élan de novembre 2018... et une nouvelle loi devrait être mise en chantier courant 2023. Pourquoi toutes ces lois ? Parce que si le logement est un bien de première nécessité et que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle :

• en 2023, près d’un million de personnes vivent encore en France dans des conditions présentant un risque pour leur santé ou leur sécurité ;
• en 2023, sur les 30 millions de résidences principales que compte la France, environ 5 millions de logements, soit 17 % du parc, sont des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE) ;
• en 2023, le niveau très élevé des prix et des loyers rend l'accès au logement compliqué pour l'essentiel de la population.

🙋‍♀️ La « crise » du logement, multifactorielle ne cesse de se jouer des réformes qui paraissent impuissantes à la calmer ; la loi Élan en est un bon exemple. 

Qu'est-ce que la loi Élan ?

Définition et date de la loi Élan

La loi « Élan », c'est la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Cette loi poursuit quatre objectifs ambitieux :

1. construire plus, mieux et moins cher ;
2. restructurer et renforcer le secteur du logement social ;
3. répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale ;
4. améliorer le cadre de vie.

🧐 Qui a fait la loi Élan ?

La loi Élan date du premier mandat présidentiel d'Emmanuel Macron. Le projet a été :

• préparé par le Gouvernement d'Édouard Philippe de l'été 2017 au printemps 2018 ;
• présenté en conseil des ministres le 4 avril 2018 ;
• examiné au parlement (assemblée nationale et Sénat) du printemps 2018 à l'automne 2018. Pendant les débats, c'est Julien Denormandie, secrétaire d'État puis ministre chargé de la Ville et du Logement qui a défendu le texte pour le compte du Gouvernement ;
• validé par le Conseil constitutionnel le 15 novembre 2018.

📆 Depuis quand s'applique la loi Élan du 23 novembre 2018 ?

La loi Élan a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018 et s'est donc appliquée dès le 25 novembre 2018. Si certaines mesures sont effectivement entrées en vigueur immédiatement (le bail mobilité par exemple), la plupart ont nécessité des textes d'application (décret et arrêté) qui seuls rendent la loi applicable concrètement. Beaucoup de réformes issues de la loi Élan se sont en conséquence appliquées progressivement, parfois plusieurs mois après la publication de la loi, parfois plusieurs années après comme l'étude de sol entrée en vigueur seulement en octobre 2020.

Qui est concerné par la loi Élan ?

La loi Élan concerne :

• les propriétaires bailleurs comme les locataires : mise en place de l'encadrement des loyers et du bail mobilité, etc. ;
• les acheteurs comme les vendeurs : création du diagnostic étude de sol, possibilité de se réserver des travaux dans le cadre de l'achat sur plans d'un logement neuf ;
• les copropriétaires : possibilité du vote par correspondance, la simplification des majorités et le renforcement des pouvoirs du conseil syndical ;
• les investisseurs : l'amélioration du dispositif fiscal d'investissement locatif « Cosse ».

Où s'applique la loi Élan en France ?

La loi Élan s'applique pour l'essentiel sur l'ensemble du territoire, sans distinction. En revanche, l'encadrement des loyers ne s'applique en 2023 que dans vingt-quatre villes. D'autres villes devraient fin 2023 ou en 2024 imposer ce plafonnement des loyers. Reste que l'encadrement des loyers ne peut s'appliquer que dans des villes situées en zone tendue et qui par ailleurs se sont portées candidates à l'expérimentation de cet outil.

Quelles pratiques, dans l'immobilier, la loi Élan condamne-t-elle ?

En matière de location saisonnière 

🧑‍⚖️ La loi Élan condamne les particuliers à de fortes amendes :

• 5 000 € en l'absence de numéro d'enregistrement ;
• 10 000 € en cas de location au-delà de 120 jours/an ;
• 10 000 € en cas de non-transmission des informations demandées par la mairie (le nombre de jours de location effective) ; 
• 50 000 € par logement irrégulièrement loué en saisonnier (absence de respect de la procédure de changement d'usage mis en place par certaines communes) et à une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré du logement irrégulièrement loué en saisonnier jusqu'au retour à l'usage d'habitation principale si le loueur tarde à cesser la location illégale.

👩‍⚖️ La loi Élan condamne les plateformes de la location à :

• 12 500 € par meublé en cas d’absence de publication du numéro d'enregistrement ;
• à 50 000 € en cas de refus de bloquer les annonces en cas de location au-delà de 120 jours/an.

En matière d'encadrement des loyers

Si un propriétaire refuse de respecter le bon plafond de loyer (le « loyer de référence majoré »), le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant va jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple).

Quel bilan global pour la loi Élan ?

La loi Élan est incontestablement :

• Ambitieuse puisqu'elle veut « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre », « répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles » et « améliorer le cadre de vie » ;
• de grande ampleur puisqu'elle comprend plus de 230 articles ;
• très/trop touffue puisqu'elle embrasse presque toutes les dimensions de l'immobilier et du logement : construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire), secteur HLM, lutte contre les marchands de sommeil, encadrement des loyers, bail mobilité ou nouveau diagnostic lors de la vente d'un terrain.

🙋‍♀️ Toutefois, quatre ans et demi après son adoption, le bilan est bien mitigé puisque :

• la loi Élan n'a pas permis de choc d'offre : le foncier reste très cher et la construction de logements neufs est aujourd'hui très insuffisante tandis que les prix de l'ancien sont historiquement hauts ;
• la loi Élan n'a pas permis de faire baisser les loyers qui restent dans la plupart des régions extraordinairement élevés ;
• la loi Élan n'a pas révolutionné le fonctionnement des copropriétés dont le processus de décision, long et laborieux, est difficilement compatible avec les impératifs de rénovation énergétique dorénavant imposés par la loi Climat pour lutter contre le dérèglement climatique. 

Le « bail mobilité » de la loi Élan : un succès relatif 

Pour « favoriser la mobilité dans le parc privé », la loi Élan a créé un nouveau bail d’habitation dit « bail mobilité ». Il s'agit d'un bail meublé de courte durée (1 à 10 mois non reconductible) qui ne peut être signé qu'avec certains profils de locataires (étudiant, stagiaire, personne en mutation ou en mission professionnelle.

Ce bail a notamment été conçu pour inciter les propriétaires que les baux classiques inquiètent par leur longueur à mettre leur logement en location à des locataires qui en ont besoin pour leurs études ou leur travail, et ce, dans un cadre peu contraignant. Ce bail a aussi été vu comme une alternative à la location touristique qui déstabilise le marché locatif.

👉 Si ce bail a reçu un bon accueil, il n'a toutefois pas eu un grand succès, et ce, pour deux raisons principales :

1. par rapport à la location meublée classique, il est jugé moins protecteur par les propriétaires, car il interdit tout dépôt de garantie et fait craindre une déresponsabilisation du locataire quant aux dégradations ;
2. par rapport à la location touristique, il est moins rémunérateur.

Encadrement des loyers : la loi Élan peine à réguler les loyers

L'encadrement des loyers s'est déployé dans vingt-quatre grandes villes (bientôt plus) représentant plusieurs millions de personnes. Toutefois, si l'encadrement a pu apparaître comme un outil efficace pour juguler le montant des loyers, ses effets restent très limités pour les raisons suivantes :

• le complément de loyer, infiniment peu défini, permet de dépasser en toute légalité le loyer de référence majoré dès lors que le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort un peu « exceptionnelles » ;
• la loi de l'offre et la demande ne joue pas en faveur des locataires et tire les loyers vers le haut, d'autant que le volume de logements mis en location de longue durée n'augmente pas voire diminue (notamment sous l'effet de l'explosion de la location touristique) ;
• malgré les encouragements des mairies, très peu de locataires contestent la fixation du loyer ; en effet, la procédure est longue et laborieuse et il est inconfortable d'être en mauvais terme avec son bailleur.

Locations touristiques : la loi Élan n'a rien réglé

La loi Elan a renforcé tous azimuts les sanctions, qu'elles frappent les propriétaires ou les plateformes. Ce tour de vis venait traduire la volonté du législateur et de nombreuses communes urbaines (Paris notamment) ou touristiques de voir mieux encadré l'essor parfois anarchique des locations saisonnières. Toutefois, malgré l'intermède du Covid qui avait éteint le tourisme, le problème reste non seulement entier, mais il s'est largement aggravé depuis la loi Élan.

Un nombre croissant de villes, notamment du littoral, voit leur marché locatif se déporter vers la location touristique, qu'il s'agisse pour les propriétaires d'échapper aux contraintes de la location classique, de gagner plus d'argent ou de se soustraire à la lutte contre les passoires énergétiques. Résultat, un accès au logement qui devient un calvaire pour les locaux, qu'il s'agisse des familles, des travailleurs ou des locaux et des tensions localement parfois très vives (manifestations, dégradations, tags, etc.).

⚠️ En ce début 2023, le problème est devenu si prégnant que :

• une proposition de loi transpartisane, portée notamment par le député Inaki Echaniz, a été déposée début 2023 pour encadrer plus efficacement les locations touristiques ; le gouvernement a toutefois repoussé aux calendes grecques son examen, ce qui a créé la polémique ;
• plusieurs parlementaires ont en mai 2023 créé une plateforme pour présenter leur appel à mieux encadrer les meublés touristiques. Parmi leurs idées, figure notamment « l’interdiction de la location de passoires thermiques via les plateformes touristiques ».

Simplification de la caution solidaire : le coup d'épée dans l'eau de la loi Élan

Fini le jeu d'écriture pénible entourant la caution solidaire en location : voilà une mesure de la loi Elan qui a été très  appréciée par les proches du locataire qui se portent caution ! Las, la réforme a été réformée très rapidement (au 1er janvier 2022)... et la mention manuscrite est à ce jour toujours obligatoire, dans le but de protéger le garant.

La loi Élan rend le DPE opposable... mais pas forcément fiable 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au compromis de vente comme au contrat de bail ; rappelons que ce diagnostic informe du degré d’isolation thermique du logement ainsi que du coût des charges de chauffage de l'air et de l'eau. Avant la loi Elan, le DPE n'était fourni qu'à des fins d'information, mais il n'était pas « opposable » : cela signifie que l'acquéreur/le locataire ne pouvait pas se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.

La loi Élan a changé la donne puisqu'elle rend le DPE opposable au vendeur/au bailleur... mais seulement depuis le 1er juillet 2021, délai qui devait permettre d'achever le chantier de fiabilisation du DPE, diagnostic critiqué pour son caractère encore trop peu exact. L'opposabilité est venue... mais pas le reste ! En effet, aujourd'hui :

• des erreurs sont relevées dans la réalisation des DPE ;
• et surtout, la méthode de calcul est jugée trop sévère pour les petites surfaces qui se retrouvent très/trop nombreuses à être classées dans la catégorie des passoires énergétiques (étiquettes F et G).

🪳 La loi Élan n'aime pas les punaises de lit, mais ne les fait pas disparaître

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Afin de notamment lutter contre la prolifération des punaises de lit, la loi Elan a ajouté que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. »

Si l'intention est louable, elle se heurte à la difficulté de prouver que les punaises de lit préexistaient ou non à la mise en location. Et surtout, la loi n'aide pas à savoir « qui paie quoi ? » entre le bailleur et son locataire, qu'il s'agisse du traitement et du remplacement éventuel de certains meubles ou objets.

🙋‍♀️ Une réforme était prévue pour clarifier la loi...mais celle-ci n'est jamais venue à ce jour et les infestations de punaises de lit demeurent sans solution juridique claire.

La loi Élan : un tout petit pas dans la lutte contre les squatteurs

Le « squat », c'est-à-dire « l'introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait », bien que rare, est particulièrement redouté tant il est difficile d'y mettre fin. Afin de mieux lutter contre ce phénomène, la loi Élan supprime le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs. Cela signifie qu'ils peuvent être expulsés à tout moment, y compris du 1^er novembre au 31 mars. Rappelons que les locataires, eux, ne peuvent jamais être physiquement expulsés pendant cette période, quelles que soient les fautes commises.

Pour compléter l'arsenal législatif contre les squatteurs, leur expulsion peut être effectuée plus rapidement puisque la loi Élan supprime le bénéfice du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l'expulsion.

⚠️ Ces mesures n'ont toutefois rien changé et plusieurs réformes ont depuis été  depuis votées, sans beaucoup plus de succès. Une proposition de loi, dite Kasbarian du nom du député qui la porte, est actuellement en discussion au parlement, mais certains commentateurs disent...qu'elle non plus ne changera rien à la situation de ceux dont le logement est squatté !

La loi Élan protège mieux les victimes de violences conjugales

Le principe légal est que le locataire sortant, mais aussi sa caution, reste solidaire du locataire restant s’agissant du paiement des loyers et charges, et ce pendant six mois en cas de simple concubinage, mais jusqu'au divorce dans le cas des époux et jusqu'à la rupture du Pacs pour les partenaires pacsés.

Cette protection du bailleur en cas d'impayés est supprimée par la loi Elan lorsque le locataire quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques et qu'il en informe le bailleur par lettre recommandée AR, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.

👉 Dans cette hypothèse, la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier.

L'étude de sol obligatoire : loi Élan pour empêcher les maisons fissurées

La loi Élan a vu la naissance d'un énième diagnostic, mais vraiment pour la bonne cause ! Une étude géotechnique (une étude de sol), que le vendeur doit faire effectuer, doit être annexée au compromis de vente lors de la vente d'un terrain à bâtir (un terrain constructible) si celui-ci se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ce diagnostic :

• informe l'acheteur d'un terrain constructible de la nature du sous-sol et des conséquences que sécheresse et pluie peuvent occasionner sur une maison ;
• incite au respect de technique de construction à même d'éviter les fissures. 

👉 La loi Elan a donc constitué une belle avancée dans un contexte où environ 30 000 maisons sont sinistrées par an.

Copropriété : les petits pas de la loi Élan

La loi ELAN a permis une refonte du droit de la copropriété par ordonnance dont le but est de :

• rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété ;
• clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

Si des avancées ont été faites (possibilité du vote par correspondance et tenue de l'assemblée générale en visioconférence), les pesanteurs inhérentes à la copropriété n'ont pas été levées. Par ailleurs, les copropriétaires se trouvent confrontés à des hausses de charges difficilement supportables (notamment le coût de l'énergie) et l'engagement d'un programme de travaux de rénovation énergétique tient du véritable casse-tête. 

Quels sont les apports de la loi Elan en matière de changement de syndic ?

La loi Elan clarifie les règles pour changer de syndic de copropriété. Il s'agit notamment :

• de permettre président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic en cas d'empêchement du syndic ;
• de préciser la façon de désigner un nouveau syndic lorsque le syndic en place ou la copropriété ne souhaite pas conclure un nouveau contrat ;
• de fixer les règles de résiliation du contrat de syndic en cours de mandat pour faute grave.

Quels sont les apports de la loi Elan en matière de contrat syndic ?

Tout contrat ou projet de contrat de syndic doit dorénavant respecter un contrat type, obligatoirement accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic, sous peine d'une amende de 15 000 €.

📃 Le résumé de la loi Élan

Pour s'y retrouver un peu au sein de la loi Elan disponible en intégralité sur legifrance.gouv.fr et y retrouver un sujet ou une disposition, voici son plan : 

👉 Titre I^er : Construire plus, mieux et moins cher (Articles 1 à 80)

1. Chapitre I^er : Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible (articles 1 à 21)
2. Chapitre II : Favoriser la libération du foncier (articles 22 à 27)
3. Chapitre III : Favoriser la transformation de bureaux en logements (articles 28 à 33)
4. Chapitre IV : Simplifier et améliorer les procédures d'urbanisme (articles 34 à 62)
5. Chapitre V : Simplifier l'acte de construire (articles 63 à 79)
6. Chapitre VI : Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme (article 80)

👉 Titre II : Evolutions du secteur du logement social (articles 81 à 106)

1. Chapitre I^er : Restructuration du secteur (articles 81 à 87)
2. Chapitre II : Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social (articles 88 à 99)
3. Chapitre III : Dispositions diverses (articles 100 à 106)

👉 Titre III : Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale (articles 107 à 156)

1. Chapitre I^er : Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé (articles 107 à 115)
2. Chapitre II : Favoriser la mixité sociale (articles 116 à 133)
3. Chapitre III : Améliorer les relations entre locataires et bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires (articles 134 à 156)

👉 Titre IV : Améliorer le cadre de vie (articles 157 à 234)

1. Chapitre I^er : Revitalisation des centres-villes (articles 157 à 174)
2. Chapitre II : Rénovation énergétique (articles 175 à 184)
3. Chapitre III : Lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil (articles 185 à 200)
4. Chapitre IV : Lutte contre l'occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d'habitation (article 201)
5. Chapitre V : Améliorer le droit des copropriétés (articles 202 à 216)
6. Chapitre VI : Numérisation du secteur du logement (articles 217 à 218)
7. Chapitre VII : Simplifier le déploiement des réseaux de communications électroniques à très haute capacité (articles 219 à 232)
8. Chapitre VIII : Diffusion par voie hertzienne de données horaires du temps légal français (article 233)
9. Chapitre IX : Dispositions spécifiques à la Corse (article 234).