Frais d'agence location : qui paie, quand et combien  ?

Constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux : les frais d'agence sont nombreux quand on souhaite louer un logement avec une agence immobilière. Certains frais ont été plafonnés par la loi Alur. Ces honoraires de location sont répartis entre le bailleur et le locataire. D'autres sont payés uniquement par le propriétaire.

Faire appel à une agence pour louer, comment ça se passe ?

Si vous louez un logement par une agence, cette dernière facturera des honoraires pour les différentes démarches qu'elle devra effectuer. Ces prestations concernent l'organisation et la préparation des visites du bien, la constitution du dossier de location, la rédaction du bail de location sans oublier la réalisation de l'état des lieux.

Qui paie les frais d'agence ?

Les honoraires à la charge du locataire

Les frais des prestations sont partagés entre le bailleur et le locataire. Vous paierez donc une partie des honoraires pour la préparation des visites, le dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux.

Les honoraires à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit aussi prendre à sa charge une partie du montant des frais des prestations. Il devra également payer les frais d'agence nécessaires à la sélection du candidat.

Comment sont calculés les frais d'agence ?

Les tarifs des agences doivent respecter deux règles. Le calcul des frais ne doit pas dépasser un plafond établi au mètre carré de la surface habitable du logement loué comme l'impose la loi Alur. Et le montant des frais à la charge du locataire ne doit pas être supérieur aux frais payés par le propriétaire. Ces règles évitent les honoraires abusifs que pratiquaient des agences immobilières.

Quel pourcentage prend une agence immobilière pour une location ?

Le montant des frais d'agence concernant la préparation des visites, le dossier de location et la rédaction du bail, à la charge du locataire, est déterminé selon le secteur géographique dans lequel se trouve votre location comme l'impose la loi Alur. Trois zones ont été ainsi définies :

1. zone très tendue : elle concerne Paris et certaines communes des départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise (une seule commune). Les honoraires atteignent au maximum 12 €/m² de surface habitable. La liste des communes a été définie par arrêté ;
2. zone tendue : la liste comprend toutes les communes dont la liste est annexée au décret. Les honoraires sont fixés au maximum à 10 €/m² de surface habitable ;
3. zone détendue : les honoraires sont fixés au maximum à 8 €/m² de surface habitable dans le reste du territoire.

Combien coûte un état des lieux ?

Les frais d'agence concernant la réalisation de l'état des lieux, à la charge du locataire, sont en revanche identiques, quelle que soit la zone géographique où se situe la location de votre bien. Ils sont plafonnés ainsi à 3 € TTC par mètre carré habitable. Si on tient compte de l'ensemble des prestations proposées par l'agence pour la location d'un bien, les frais d'agence sont ainsi plafonnés à 15 € pour une location située en zone très tendue, 13 € en zone tendue et 11 € dans le reste du territoire français.

Exemple : vous louez un appartement de 60 m² avec une agence immobilière. Le total des frais d'agence concernant la préparation des visites, la rédaction du bail et la constitution du dossier s'élève à 1 600 €. Comme ce bien est situé en zone très tendue, le montant des honoraires que vous payez en tant que locataire est plafonné à 720 € (60 X 12 €/m²). Le bailleur paiera 880 € soit 1 600 - 720 €. Autre possibilité : les frais d'agence s'établissent à 1 200 €. En tant que locataire, vous ne pouvez pas payer plus que votre bailleur, votre part des frais d'agence est donc plafonnée à la moitié du total, soit la somme de 600 €.

L'état des lieux est-il payant ?

Si le bailleur et le locataire réalisent eux-mêmes l'état des lieux lors de la prise du logement, cet acte sera gratuit. En revanche, si l'agence immobilière prend en charge l'état des lieux, des honoraires seront réclamés aux deux parties. Les honoraires à votre charge en tant que locataire sont plafonnés à 3 € par mètre carré habitable.

Exemple : la réalisation de l'état des lieux de votre appartement de 30 m² est facturée par l'agence 190 €. En tant que locataire, le montant à votre charge est fixé à 90 €, soit 30 x 3 €. Le solde de 100, soit 190 - 90 est payé par votre bailleur.

Faut-il payer l'état des lieux de sortie ?

Locataire, vous n'avez pas à payer l'état des lieux de sortie du logement que vous avez loué. En revanche, si vous ou votre bailleur refusez d'établir cet état des lieux, il est possible de faire appel à un commissaire de justice, nouvelle appellation pour désigner les huissiers de justice. Ce professionnel réalisera en effet cette prestation dont le coût sera partagé entre le locataire et le bailleur de façon équitable.

Quand payer les honoraires de location ?

Les honoraires d'agence concernant l'organisation des visites, la rédaction du bail, la constitution du dossier doivent être payés par le locataire lors de la signature du bail de location. Les frais concernant la réalisation de l'état des lieux doivent être réglés quant à eux lors de l'entrée des lieux dans le logement.

Comment payer les montants de frais d'agence ?

Les frais de ces prestations à la charge du locataire peuvent être payés par chèque ou virement. Ces modalités doivent être évoquées avec l'agence lors du premier rendez-vous.

Peut-on négocier les honoraires d'agence immobilière ?

Sur le principe, les montants des frais à la charge du locataire sont à priori négociables. Mais tout dépend de l'état du marché locatif. Si le bien que vous souhaitez louer est sur le marché depuis longtemps, vous avez une marge de négociation intéressante. Le professionnel sera en effet plus enclin à accepter une baisse de ses honoraires s'il parvient enfin à trouver un locataire pour ce logement. En revanche, si la location qui vous intéresse est située dans un secteur tendu où l'offre est inférieure à la demande, l'agence n'acceptera aucune baisse sur le montant des frais. Car elle est certaine de pouvoir louer le bien.

Comment éviter les frais de gestion locative?

Si vous louez un logement dans le cadre d'une mutation professionnelle, votre employeur peut prendre en charge les honoraires des prestations de l'agence. Autre possibilité : vous pouvez dans certains cas bénéficier de l'aide Mobili-Pass d'Action Logement. Il s'agit d'une subvention qui s'élève au maximum à 1 900 ou 2 200 €, selon le secteur géographique où se trouve votre location. Cette subvention finance les frais d'agence concernant votre nouveau bail. Sous certaines conditions, vous pouvez aussi bénéficier d'aides à location pour financer votre dépôt de garantie avec Action Logement. Mais vous pouvez aussi passer directement de particulier à particulier pour la mise en location de votre logement, vous éviterez, toute commission d'intermédiaire.

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La location d'appartement sans frais d'agence

Louer un logement directement avec le propriétaire sans passer par une agence immobilière. Les transactions de particulier à particulier sont en effet sans commission. Le locataire n'aura donc aucun frais à payer à son propriétaire. Le bailleur qui aura trouvé son locataire a ensuite deux possibilités pour sa gestion locative. Il peut soit l'effectuer lui-même, soit faire appel à un administrateur de biens.

Les informations obligatoires dans une annonce de location

Les annonces de location publiées sur internet ou affichées en agence doivent indiquer les informations suivantes :

• le loyer mensuel intégrant éventuellement un complément de loyer, les charges récupérables, avec la mention « par mois » ou « charges comprises » ;
• le complément de loyer exigé ;
• les charges récupérables ;
• le dépôt de garantie ;
• le caractère vide ou meublé du logement ;
• la surface du logement ;
• la commune.

Comment les agences immobilières doivent afficher leurs honoraires ?

Si la loi Alur a encadré les tarifs des agences immobilières, les professionnels doivent aussi afficher clairement leurs honoraires. Depuis le 1er avril 2017, ils doivent indiquer sur leur site le barème de leurs tarifs pour l'ensemble de leurs prestations. Ces derniers doivent être aussi affichés sur la vitrine de l'agence immobilière. A noter que ces prix doivent être toujours exprimés en TTC. Les honoraires à la charge des locataires et des bailleurs concernant la préparation des visites, l'élaboration du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux doivent être affichés en vitrine dans le même format et au même emplacement que les annonces de location. Cette règle s'applique également de la même façon aux annonces de l'agence immobilière qui seraient visibles sur une autre vitrine publicitaire.