La sous-location

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Le locataire qui loue un logement peut en disposer librement. Ainsi, par exemple, s'il rencontre l'âme soeur en cours de bail, il peut partager son toit avec elle sans en référer à son propriétaire car celui-ci n'a pas droit de regard sur la vie privée de son locataire. Il n'en va pas de même s'il souhaite partager les frais du logement avec un autre occupant, ou encore s'il s'absente et laisse le logement à un sous-locataire qui lui versera un loyer.

1. Qu'est-ce qu'une sous-location ?

La sous-location, c'est la pratique selon laquelle le titulaire d'un contrat de location met partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement avec une contrepartie financière. Sans contrepartie, on ne peut pas parler de sous-location. La sous-location implique donc le paiement d'un loyer.

En revanche, si le locataire héberge de la famille ou des proches, ou s'il prête ponctuellement son logement, il ne s'agit pas d'une sous-location car il n'y a pas de versement de loyer. Dès lors que l'hébergement se fait à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location. Le locataire étant en droit de recevoir librement les personnes de son choix.

2. La sous-location : autorisée ou pas ?

Le principe : l'interdiction

En location vide, comme en location meublée, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure dans la notice d'information annexée obligatoirement au contrat de location. La rubrique 2.2. de cette notice rappelle et liste les obligations générales du locataire prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ce type de location et s'impose au locataire. Elle indique que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur.

L'exception : l'autorisation

Le locataire qui souhaite sous-louer peut donc le faire à la condition impérative d'avoir obtenu l'autorisation exprès de son propriétaire auparavant.

Le propriétaire peut librement décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire de sous-louer. S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier de son refus. S'il est d'accord, il va le confirmer par écrit à son locataire. Le propriétaire va non seulement donner son accord sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le prix du loyer. Il indiquera, en particulier, que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location, afin d'éviter toute spéculation de la part du locataire. Il a également intérêt à préciser qu'il ne donne son accord qu'à condition que le locataire s'engage à effectuer les démarches indispensables, en particulier s'il loue en saisonnier : déclarer sa location à la mairie, s'acquitter de la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de télédéclaration si la ville est concernée.

Les implications d'une sous-location

  • La sanction d'une sous-location interdite

A défaut d'une autorisation écrite, vous ne pouvez en aucun cas sous-louer votre logement. Si toutefois vous outrepassez cette interdiction et sous-louer votre logement sans autorisation, vous prenez le risque de voir votre propriétaire demander la résiliation du bail, voire des dommages et intérêts. Vous encourez même des sanctions pénales ! Alors, mieux vaut être prudent et obtenir préalablement l'accord de votre propriétaire avant de vous engagez dans ce processus.

  • La télédéclaration de la location

Dans les grandes villes, en particulier à Paris, mais aussi dans certaines communes balnéaires et dans toute commune qui le décide, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué en saisonnier que ponctuellement, soit au maximum quatre mois par an. Dans ce cas, en plus de l'autorisation écrite de votre propriétaire, vous devez obligatoirement faire une télédéclaration de votre location saisonnière auprès de la mairie et obtenir un numéro à 13 caractères à afficher dans votre annonce. En l'absence d'au moins une de ces démarches, ou si vous louez au-delà de la limite des quatre mois, vous êtes passible de sanctions.

Renseignez-vous systématiquement à la mairie ou à l'office du tourisme de votre commune pour connaître la marche à suivre et effectuer les formalités indispensables avant de sous-louer en saisonnier.

  • Les obligations fiscales du locataire principal

Le locataire principal doit déclarer les loyers qu'il perçoit du sous-locataire. La plupart du temps, le logement est sous-loué en meublé : les loyers sont à déclarer en tant que revenus industriels et commerciaux. En revanche, si le logement est sous-loué en location vide, les loyers sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

3. Quel cadre juridique pour la sous-location ?

Dans le cas d'un accord conclu entre un locataire et un sous-locataire, le locataire devient le « locataire principal » qui agit comme un bailleur à l'égard de son « sous-locataire ».

Quel contrat pour la sous-location ?

Le locataire principal et son sous-locataire vont s'entendre sur les modalités de la location et les inscrire dans le contrat : durée du bail, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, modalités de sa révision, montant et conditions de restitution du dépôt de garantie, obligations du locataire principal et du sous-locataire à l'égard l'un et de l'autre...

Le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits que ceux qu'il a lui-même. Ainsi, selon qu'il est lui-même titulaire d'un contrat de location vide de trois ans ou de un an en meublé (ou de neuf mois pour un étudiant en meublé), il doit s'assurer de la durée sur laquelle il peut s'engager, sachant que le bailleur est susceptible de lui donner congé au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements.

Le locataire principal et son sous-locataire ont donc intérêt à se mettre bien d'accord sur les modalités de la sous-location afin de les inscrire dans le contrat qui fixera les règles entre eux.

Le locataire va joindre l'accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu'une copie du contrat principal. Il doit rédiger soigneusement ce contrat qui va fixer toutes les modalités de la sous-location, car il s'agit d'un contrat « Code civil » c'est-à-dire d'un contrat qui n'est pas encadré par une loi spécifique, mais uniquement par les dispositions assez générales du Code civil. Ce qui laisse une certaine liberté rédactionnelle.

La sous-location échappe au cadre juridique réservé à la location. Ainsi par exemple, si le locataire principal est titulaire d'un contrat de location « vide » ou meublée, le contrat de sous-location qu'il va signer avec son sous-locataire va quand même échapper à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ces deux types de location et qui impose, depuis le 1er août 2015, l'utilisation d'un modèle type de contrat de location dont le contenu est obligatoire.

Quels risques pour le locataire et le sous-locataire ?

Pour le locataire principal

Le locataire principal reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l'égard du propriétaire car ce dernier n'a en principe aucun lien juridique direct avec le sous-locataire. Il est responsable des manquements du sous-locataire comme s'il occupait lui-même le logement. C'est pourquoi, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré. Il a intérêt, d'autre part, à sous-louer en toute légalité, avec l'autorisation du bailleur et en signant un contrat avec son sous-locataire, s'il veut disposer d'un recours contre ce dernier en cas d'impayé, de dégradations...

Pour le sous-locataire

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection légale fixée par les textes encadrant la location vide ou meublée. Il n'a pas de relation juridique directe avec le propriétaire et ne dispose donc pas d'action directe à l'égard du propriétaire. Si, par exemple, le logement nécessite des travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire doit s'adresser au locataire principal afin qu'il intervienne auprès du propriétaire. Le sous-locataire risque d'avoir beaucoup de difficultés pour obtenir satisfaction si le locataire principal tarde ou omet de faire sa demande au bailleur.

D'autre part, le bail du sous-locataire va automatiquement se terminer à la fin du bail du locataire. Par conséquent, si ce dernier décide de donner congé au propriétaire à tout moment, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire qui ne peut prétendre rester.

C'est pour toutes ces raisons qu'il est indispensable de fixer les modalités de la location par écrit, en rédigeant et signant un contrat de sous-location, afin de ménager les intérêts aussi bien du locataire principal que du sous-locataire.

4. Quelques conseils

  • La sous-location de court terme

La sous-location peut être une solution lorsque le locataire s'absente ponctuellement. Cela constitue une aide au paiement du prix de la location alors qu'il n'occupe pas les lieux. Cela permet aussi à un locataire en place dans un logement de partager le loyer avec une personne avec laquelle il souhaite partager provisoirement son logement. A condition que le locataire obtienne l'autorisation écrite de son bailleur et qu'il
respecte les termes du contrats.

  • La sous-location sur le long terme

La colocation : Si la sous-location est partie pour durer longtemps, le locataire a plutôt intérêt à demander au propriétaire d'intégrer un colocataire au bail par un avenant. Ainsi il ne sera pas pas responsable d'un sous-locataire, mais plutôt à égalité avec un colocataire qui aura les mêmes droits et obligations que lui à l'égard du bailleur.

Les propriétaires sont souvent plus enclins à accepter cette solution, plutôt qu'une sous-location qu'ils jugent périlleuse ! Et tout le monde y trouve son compte car les intérêts de chacun sont ménagés. Dans ce cas, les locataires deviennent « co-locataires ». Le propriétaire va prendre soin d'inscrire une clause de solidarité et d'indivisibilité du loyer dans l'avenant afin que les colocataires soient solidairement responsables de son paiement à son égard. Ainsi, ils deviennent responsables de ce paiement sur le même plan d'égalité, et le locataire initial ne se trouve plus seul redevable du loyer à l'égard du propriétaire.

Un nouveau contrat de location : Dans l'hypothèse où le locataire souhaite s'absenter pendant une longue période, il est rare que le propriétaire soit prêt à accepter un sous-locataire. Il préférera le plus souvent que le nouvel occupant signe un contrat de location directement avec lui, à condition, toutefois, que celui-ci obtienne son agrément du propriétaire.

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Ce modèle de lettre permet au locataire de demander l'autorisation du propriétaire de pouvoir sous-louer le logement à un tiers pendant quelques mois.