Comment faire pour louer sans garant ?

Trouver un bien à louer peut parfois s’apparenter à un parcours du combattant. Afin d’éviter une mauvaise impression, les candidats doivent impérativement présenter un dossier de location complet : fiches de paie, papiers d’identité, contrat de travail… Même si ce n’est pas obligatoire, la majorité des bailleurs réclament désormais un garant pour faire face aux éventuels loyers impayés. Si vous n’en avez pas encore, pas de panique, sachez qu’un parent ou un ami peut se porter caution pour vous. Et si dans votre entourage personne ne peut jouer ce rôle, vous pourrez solliciter l’aide de certains organismes spécialisés.

Qui peut se porter garant en France ?

Définition du garant

Le garant (aussi appelé caution) est une personne physique (un membre de la famille, un ami, un tiers) ou un organisme (association, entreprise, banque…) qui s’engage à payer les éventuelles dettes d’un locataire qui ne pourrait plus assumer son loyer. Pour avoir une existence légale, cette transaction doit être retranscrite par écrit (on parle d’acte de cautionnement).

En plus du loyer, le garant peut aussi couvrir le non-paiement des charges locatives, les frais de remise en état si le logement a été dégradé et même les intérêts de retard.

Le garant ne doit pas prendre cet engagement à la légère, car en cas de refus de remboursement, ses biens personnels, son logement et même ses revenus pourraient être saisis par le propriétaire.

Quelle différence avec le dépôt de garantie ?

 Au moment de la signature du bail de location, le propriétaire exige souvent du locataire un dépôt de garantie, autrement dit une somme d’argent qui devra être rendue au locataire lors de son départ après la remise des clefs. Le montant peut varier d’une location à l’autre, mais sachez qu’il ne peut pas dépasser deux mois de loyer (hors charges). Le montant versé doit être indiqué sur le bail et en aucun cas ce montant ne peut être revu à la hausse pendant la durée de la location.

Dans les faits, le dépôt de garantie pourra être conservé en totalité ou en partie par le bailleur en cas de dettes, de charges locatives non payées ou si des dégradations importantes ont été constatées dans le logement. Mais ce dépôt ne peut pas se substituer à un garant physique ou moral.

Quels sont les papiers obligatoires à fournir pour être garant ?

L’acte de cautionnement

Pour être valable, la caution se présente sous la forme d’un document écrit et signé. Vous pouvez opter soit pour un acte sous signature privée (réalisé entre particuliers sans la présence d’un notaire) soit pour un acte authentique (ce document est rédigé par un agent public, comme un notaire, un officier d’état civil ou encore un commissaire de justice).

Caution solidaire ou simple ?

Retenez qu’il existe deux types de cautionnement dans l’Hexagone. Le modèle choisi doit être indiqué de manière claire dans l’acte de cautionnement.

➡️ La caution simple : le propriétaire pourra se retourner vers le garant que dans le cas où le locataire ne peut plus payer son loyer. Il devra rembourser les dettes locatives.

➡️ La caution solidaire : cette solution est beaucoup plus contraignante pour le garant. Celui-ci pourra être sollicité par le propriétaire dès le premier impayé. Mieux, il n’a même pas besoin de passer par le locataire et de lui demander si ce dernier a les moyens de payer ou pas.

Liste des documents à réunir

Pour se porter caution, le garant doit présenter un certain nombre de documents indispensables.

Pour une personne physique

• Un justificatif d’identité : une pièce d’identité (carte nationale d’identité, un permis de conduire ou un passeport).
• Un justificatif de domicile : une facture d’eau ou d’électricité de moins de trois mois, la dernière quittance de loyer, une attestation d’assurance de logement ou le dernier avis de la taxe foncière.
• Un justificatif de la situation professionnelle : un contrat de travail ou de stage ou une attestation de l’employeur pour les salariés, une copie de la carte professionnelle ou du certificat d’identification de l’Insee pour les professions libérales et les travailleurs indépendants, un extrait K ou K bis du registre du commerce de moins de trois mois pour les entreprises commerciales, un extrait D1 du registre des métiers de moins de trois mois pour les artisans ou toute autre preuve confirmant votre situation professionnelle.
• Un justificatif de ressources : les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition, les deux derniers bilans ou attestations de ressources pour les non-salariés, un justificatif de versement d’indemnité (pensions, retraite, prestations sociales…), un justificatif des revenus fonciers, de capitaux mobiliers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs, le titre de propriété d’un bien immobilier.

Pour une personne morale

 ➡️ Action logement : le locataire doit fournir au propriétaire du logement un Visa remis par l’organisme. Ce visa constitue la preuve que le locataire bénéficie bien de la garantie Visale.

➡️ Établissements bancaires ou entreprise : le propriétaire requiert en principe deux documents pour ce type de garant : un extrait K bis original de moins de trois mois pour une entreprise installée ou un document attestant l’existence de l’entreprise pour une nouvelle structure, mais aussi une pièce d’identité du représentant de l’organisme.

Combien doit gagner un garant pour une location ?

Les revenus du garant devront être plus élevés que ceux du locataire. En moyenne, les propriétaires demandent que la caution (personne physique) perçoive trois à quatre fois le montant du loyer. Pourquoi ? Tout simplement, car le garant doit être capable de subvenir à ses propres charges tout en couvrant le loyer, les charges et autres réparations nécessaires pour le locataire dont il se porte caution. En plus, l’engagement du garant s’étend jusqu’à la fin du contrat de location, sauf mention contraire sur l’acte de cautionnement.

Retenez également que le montant des revenus n’est pas le seul critère pour juger de la capacité d’un garant à tenir ses engagements. La stabilité professionnelle sera également étudiée : être en CDI, ne pas être souvent à découvert, obtenir des cachets réguliers…

Comment faire si je n’ai pas de garant immobilier ?

Est-ce obligatoire d’avoir un garant ?

Les propriétaires ont le droit de vous réclamer un garant avant de signer le contrat de bail. Sachez que cette pratique n’a rien d’obligatoire, mais qu’elle constitue la majorité des cas. Mais dans certaines situations, le propriétaire ne pourra pas exiger un garant au locataire. C’est le cas lorsque le bailleur a souscrit une assurance contre les risques locatifs. Mais attention, si vous êtes étudiant ou apprenti, il pourra tout de même vous en faire la demande.

Si votre propriétaire est une personne morale, il n’a pas le droit de réclamer un garant si le locataire est un étudiant percevant une bourse d’enseignement supérieur. 

Quel organisme peut se porter garant pour un logement ?

Aucun membre de votre entourage ne peut se porter garant pour vous ? Pas de panique, vous pouvez toujours vous tourner vers d’autres types de structures. En France, de nombreuses solutions alternatives existent.

Souscrire une assurance loyers impayés

Si votre bailleur a opté pour une assurance de loyers impayés, vous n’aurez pas besoin de fournir un garant, sauf si vous êtes étudiant ou apprenti. En cas d’impayé, c’est l’assureur qui couvrira votre loyer. Mais sachez que cette démarche reste payante pour votre propriétaire contrairement à la caution. La redevance exigée peut aller jusqu’à 4 % du loyer en moyenne. Beaucoup refusent de débourser cette somme. Par ailleurs, gardez en tête qu’avec ce dispositif, c’est l’assureur qui valide le dossier du locataire avant de signer le bail. Et il se révèle souvent plus méticuleux qu’un bailleur traditionnel !

Vous avez aussi l’option de souscrire vous-même une assurance de loyers impayés. Ces solutions dédiées aux locataires comme Garantme, Unkle ou autres fleurissent depuis quelques années. Elles conviennent bien aux étudiants, aux indépendants et aux jeunes actifs sans garant. Ces organismes vous délivrent un certificat qui viendra rassurer votre futur propriétaire. Obtenez de préférence votre certificat avant de commencer vos recherches de logement.

La garantie Visale

Mise en place par l’État depuis 2016, la garantie Visale est entièrement gratuite et s’adresse aux jeunes entre 18 et 30 ans, aux étudiants et aux alternants sans condition. Elle concerne également les salariés du secteur privé et agricole de plus de 30 ans, mais uniquement les nouvelles embauches, les promesses d’embauche ou les actifs en mutation et dont le salaire ne dépasse pas 1 500 €. Vous serez couvert jusqu’à hauteur de 36 mois de loyers impayés et 2 mois de loyers en cas de dégradations.

Pour vérifier votre éligibilité et faire votre demande, rendez-vous sur le site visale.fr. Une fois votre dossier accepté, vous obtiendrez un visa à remettre au propriétaire. Ce dernier pourra ensuite créer son espace personnel sur le site et valider la candidature de son locataire. Les réclamations en cas d’impayés devront être signalées au même emplacement.

La caution bancaire

Vous ne rentrez ni dans les catégories éligibles de la garantie Visale ni dans celles de l’assurance loyers impayés ? Sachez que votre banque peut vous fournir une caution. Les conditions varient d’un établissement bancaire à l’autre, mais le principe reste partout le même. Vous devrez déposer sur un compte bloqué une somme précise (le montant correspond à plusieurs mois de loyers). L’intégralité de la somme pourra être débloquée par votre bailleur en cas d’impayés de loyers. Mais attention, ce mécanisme se révèle coûteux, car en plus des frais éventuels bancaires, vous devez disposer de suffisamment de fonds à immobiliser.

Certaines banques proposent aussi une caution bancaire solidaire. Elle s’adresse essentiellement aux jeunes actifs et aux étudiants qui ont du mal à trouver un logement à louer. Pour bénéficier de cette caution, le locataire doit souscrire une cotisation auprès de sa banque. Le montant correspond en principe à 1 % du loyer et des charges, sans oublier les frais de dossier.

Votre employeur

La société dans laquelle vous travaillez peut également vous servir de garant. Elle peut s’engager comme caution simple ou solidaire. Dans une grande entreprise, ce genre de transaction apparaît comme assez courante, au sein d’une PME cela sera sans doute plus compliqué à obtenir. Mais tout dépend du bon vouloir de votre employeur. Ne négligez pas que cette faveur crée une relation de dépendance supplémentaire vis-à-vis de votre patron. Pesez bien le pour et le contre avant de vous engager dans ces démarches.