Déclarer ses revenus

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Quel régime d'imposition ?

Revenus fonciers

Le régime micro-foncier concerne les revenus locatifs qui sont inférieurs à 15.000 € hors charges par an. Un abattement forfaitaire de 30% est pratiqué par l'administration fiscale après déclaration de vos revenus. Le solde est additionné à vos autres revenus sur votre déclaration n°2042. Le montant de votre imposition dépendra de votre tranche d'imposition.

Le régime réel concerne les bailleurs dont les revenus fonciers annuels hors charges sont supérieurs à 15.000 €, ceux bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier, et ceux qui ont opté pour le régime réel d'imposition. Vous pouvez optez pour ce régime si vous le souhaitez, même si vos loyers sont inférieurs au seuil de 15.000 €. Lorsque vous avez opté pour le régime réel, cette option s'applique pour une durée irrévocable de 3 ans et doit être faite avant le 1er février de chaque année. Pour opter pour ce régime, vous devez remplir la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, et l'annexer à la déclaration d'ensemble des revenus n°2042.

Dans le régime réel, vous devez procéder à la déclaration de vos loyers, puis déduire vos charges pour leur montant réel et non plus forfaitaire.

Pour en savoir plus sur ce régime fiscal, vous pouvez consulter notre dossier Les revenus fonciers sur PAP.fr.

Bénéfices industriels et commerciaux

Le régime micro-bic, également appelé régime micro-entreprise, est un régime forfaitaire qui s'applique de plein droit aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles (loyers + charges) ne dépassent pas 70.000 € (à partir des revenus perçus en 2017 contre un seuil de 33.100 € jusque-là). Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur ces recettes annuelles, c'est-à-dire sur les sommes perçues au titre de la location.

Certaines locations saisonnières sont classées. Pour ces locations, le seuil est plus élevé : elles bénéficient du régime micro-entreprise dès lors que leurs recettes ne dépassent pas 170.000 €/an (à partir des revenus perçus en 2017 contre un seuil de 82 200 € jusque-là). Les revenus de ces locations bénéficient alors d'un abattement de 71%. Pour bénéficier de ce régime plus avantageux, les locations doivent impérativement être classées en meublé de tourisme.

Si la location n'est intervenue qu'en cours d'année, le bailleur doit calculer le seuil comme s'il avait loué l'année entière : il faut alors appliquer un prorata temporis. Une fois cet abattement fait, aucune déduction supplémentaire n'est autorisée. Le montant de l'impôt dépendra ensuite de vos autres revenus et de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez.

Le régime réel. Il s'applique de plein droit lorsque vos recettes annuelles (loyers et charges) dépassent 70.000 € (à partir des revenus perçus en 2017 contre un seuil de 33.100 € jusque-là). Dans ce régime, vous déclarez vos loyers et vous déduisez vos charges pour leur montant réel et non forfaitaire. Vous pouvez optez pour le régime réel alors même que vos recettes annuelles sont inférieures à 70.000 €. Ce choix se justifie si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50% de vos recettes.

L'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers : il s'agit des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière, des frais de copropriété, etc. Lorsque les dépenses excèdent les recettes, le loueur dégage un déficit reportable, uniquement sur ses revenus de même nature, à savoir des BIC issus de la location.

Pour en savoir plus sur ce régime fiscal, vous pouvez consulter notre dossier : "Location meublée : quelle fiscalité ?" sur PAP.fr.

Quelles déclarations remplir ?

Revenus fonciers

Micro-foncier : aucune déclaration spécifique n'est requise : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration d'ensemble des revenus n°2042.

Régime réel : les contribuables qui relèvent du régime réel sont tenus de compléter un formulaire annexe à la déclaration n° 2042. Il s'agit soit de la déclaration n° 2044 destinée aux immeubles ordinaires et aux immeubles bénéficiant de déductions spécifiques (Besson ancien ou Borloo ancien), soit de la déclaration n° 2044 spéciale dédiée à ceux qui ont opté pour un régime spécial tel que Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR, ou encore à ceux qui bénéficient de déduction des charges en régime Malraux.

Bénéfices industriels et commerciaux

Micro-Bic. Il suffit de reporter sur l'imprimé « déclaration complémentaire des revenus » (actuellement n°2042 C PRO), dans la partie dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », le chiffre d'affaire brut de toutes vos locations meublées, c'est-à-dire le montant brut (loyers et charges) des loyers toutes taxes comprises acquittés par votre (vos) locataire(s). L'administration calcule ensuite automatiquement un abattement de 50% ou 71% selon le type de la location meublée.

Régime réel. Les personnes qui relèvent du régime réel doivent remplir une déclaration spécifique n°2031 et 2033 .

Suivant l'importance de votre bénéfice, vous serez amené à déposer votre déclaration au centre d'impôt de votre domicile ou du local loué au printemps. La date de dépôt exacte étant fluctuante d'année en année, renseignez-vous auprès de votre centre d'imposition.

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