Louer en location saisonnière

Marthe Gallois
Mis à jour par & Nathalie Giraud
le 28 mai 2019
Juriste chez PAP.fr

La location saisonnière est plus libre que la location classique à l'année. Cependant, pour sécuriser votre location, il y a des formalités à effectuer : fournir un descriptif du logement au locataire, signer un contrat de location, faire un état des lieux, demander un dépôt de garantie. Nos conseils pour vous y retrouver !

© PAP

La location saisonnière constitue une variante des locations meublées, avec quelques différences :

  • Elle est consentie pour une courte durée (au maximum le temps d'une saison, donc trois mois). Dans les régions touristiques, la notion de saison est parfois élargie jusqu'à six mois
  • Le locataire s'engage habituellement sans avoir visité le bien. C'est pourquoi il est indispensable de bien le renseigner avant qu'il ne loue en lui fournissant un descriptif du bien
  • La location saisonnière est soumise à diverses réglementations, contrairement à la location meublée classique qui est encadrée par une loi qui en fixe toutes les conditions. C'est pourquoi vous allez remplir un contrat de location pour fixer et préciser toutes les conditions de la location avec votre locataire
  • La location saisonnière peut être vide ou meublée : on a rarement vu une location saisonnière non meublée, mais c'est possible !

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Le descriptif de la location saisonnière

Pourquoi remplir un descriptif ?

La plupart du temps, les locataires réservent leur location de vacances après avoir consulté une annonce de location saisonnière, mais sans avoir visité le bien. C'est pourquoi vous allez lui remettre une description très complète de votre logement et de sa situation géographique. Ce descriptif va permettre au locataire de savoir si votre bien correspond à ses attentes. Si c'est le cas, votre locataire va  conclure la location en signant le contrat de location saisonnière et en vous versant des arrhes ou un acompte.

La remise de ce descriptif à votre locataire est un passage obligatoire avant la location. Si vous ne le faites pas, vous risquez une amende qui peut s'élever à 1 500 € !

Que contient le descriptif ?

Dans ce descriptif, vous allez préciser, par exemple :

  • vos coordonnées (en tant que propriétaire bailleur)
    la situation de votre bien (à quelle distance il est situé de la plage, des pistes de ski ; a-t-il vue sur mer ; est-il situé à proximité des commerces...) ;
  • la description intérieure du logement (mobilier, nombre de lits, équipement électroménager, télévison, wifi...) ;
  • les conditions financières de la location (le montant du loyer et des charges et le mode de paiement, le versement d'arrhes ou d' un acompte pour la réservation, le montant du dépôt de garantie) ;
  • les dates et heures d'arrivée, etc.

C'est sur la base de toutes les informations fournies par ce document que le locataire va décider de louer votre logement. Si, par exemple, la distance avec la mer ou la proximité avec les commerces sont des éléments importants pour lui, il va trouver ces précisions dans le descriptif. C'est également ce document qui fera foi en cas de litige, s'il y a contestation sur la conformité de votre logement avec ce qui est proposé sur ce descriptif.

Où trouver le descriptif de location saisonnière ?

Le descriptif de location saisonnière est fourni avec le contrat de location saisonnière. Il vous suffit donc de cliquer sur Contrat de location saisonnière et état descriptif pour télécharger les deux.

Prenez soin de donner des informations conformes au logement loué dans le descriptif car, si ce n'était pas le cas, vous seriez susceptible d'être condamné à une amende de 3 750 €.

 Comment réserver une location saisonnière ?

Une fois que votre locataire a lu le descriptif que vous lui avez envoyé, il peut vous confirmer qu'il est intéressé. En théorie, il vous renvoie alors le descriptif signé de sa main et la somme que vous lui avez demandée avec un courrier de réservation. En retour, vous lui envoyez le contrat. En pratique, par mesure de simplicité, le locataire renvoie directement le descriptif avec le contrat de location, il signe le tout et vous adresse son chèque de réservation. Il reconnaît ainsi avoir eu connaissance du descriptif et valide la location pour la période convenue.

Le contrat de location saisonnière

Contrairement à la location classique pour laquelle les conditions générales de la location sont fixées par la loi, en location saisonnière, c'est au propriétaire de fixer les conditions de la location. C'est pourquoi il est indispensable de signer un bail qui rappelle toutes ses modalités. D'ailleurs, même si la loi n'en fixe pas les contours, elle impose la signature d'un contrat écrit.

En annexe du contrat, vous devez fournir à votre locataire un état des risques naturels et technologiques baptisé Etat des risques et pollutions. Vous y préciserez également si votre bien a subi un sinistre suite à une catastrophe naturelle ou technologique (inondation...) ayant donné lieu au versement d'une indemnité par votre assurance.

Par ailleurs, si votre logement est situé dans une commune qui a mis en place un dispositif spécifique de déclaration des locations saisonnières pour obtenir un numéro d'enregistrement, il faut également mentionner ce numéro dans le contrat de location saisonnière. C'est par exemple le cas si votre logement est situé à Paris, ou dans certaines communes de l'agglomération parisienne comme Versailles, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret ... ou encore dans des villes touristiques telles que Sète, Saint-Paul-de-Vence ou encore Soorts-Hossegor... Toute commune peut décider d'imposer cette formalité aux bailleurs qui louent en saisonnier.

Pour savoir si vous êtes concerné par l'obligation d'obtenir ce numéro d'enregistrement, renseignez-vous auprès de votre mairie. C'est au moment où vous déclarez votre location saisonnière sur le site de la mairie ou de l'office du tourisme de la commune où est situé votre bien que vous trouverez tous les renseignements à ce sujet et sur la taxe de séjour, selon ce que la commune a décidé de mettre en place sur son territoire.
Si votre mairie a choisi d'attribuer un numéro d'enregistrement pour chaque location saisonnière, ce numéro doit être indiqué d'une part lors de votre passage d'annonce et d'autre part dans le bail.
Si elle a institué une taxe de séjour, à vous de déclarer à la commune sur le site dédié le nombre de personnes et de nuitées louées et de verser la taxe correspondante.

Quel montant demander au titre de la réservation ?

C'est le propriétaire qui en fixe librement le montant. Le plus courant est de demander un dépôt de garantie qui représente entre 20 et 30% du montant total du loyer. Mais ce n'est pas réglementé. Dans certains cas, vous pouvez demander davantage, voire la totalité. C'est le cas si le locataire réserve notamment votre logement quelques jours seulement avant son arrivée. Cette somme est versée soit à titre d'arrhes, soit à titre d'acompte. Dans tous les cas, cette qualification est importante.

Arrhes et acompte : quelle différence ?

Les arrhes s'imputent sur le loyer, si le locataire confirme son choix. Cette somme est perdue s'il se désiste, c'est-à-dire s'il change d'avis. Pour résumer, en versant des arrhes le locataire peut changer d'avis mais il perd alors les sommes versées. En revanche, le versement d'un acompte n'ouvre aucune faculté de désistement au locataire. Si le locataire ne prend pas la location de vacances, le propriétaire peut le contraindre à payer le solde du prix.

L'assurance en location saisonnière

S'assurer n'est pas une obligation pour le locataire en saisonnier. Cependant, il est toujours conseillé de prévoir que le locataire s'assure. C'est ce que nous indiquons dans notre modèle type de contrat de location saisonnière :

  • Le locataire fait jouer la garantie « villégiature » comprise dans sa Multirisque Habitation. Si son contrat d'assurance ne comprend pas cette clause, le locataire doit souscrire une assurance spéciale pour la période louée. Il s'engage à s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux) et à produire, le jour de l'entrée dans les lieux, un exemplaire ou une photocopie de sa police d'assurance.
  • Vous pouvez cependant prévoir d'assurer le logement pour le compte de tous les locataires successifs. Vous souscrivez dans ce cas une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » et en répercutez le coût dans les charges que le locataire doit régler. Sachez toutefois que très peu d'assureurs offrent ce type de solution aux propriétaires.

 L'état des lieux de sortie en fin de location

Propriétaire et locataire établissent un état des lieux de sortie, et ils le comparent avec l'état des lieux d'entrée. Vous faites de même pour l'inventaire détaillé du mobilier. Si vous n'établissez pas un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier à l'arrivée et au départ du locataire, vous ne pourrez pas mettre en évidence d'éventuelles dégradations survenues pendant la location dont la réparation est à sa charge.

Vous pouvez vous procurer des modèles types d'état des lieux et d'inventaire du mobilier sur notre site PAP.fr :

Téléchargez un état des lieux et un inventaire sur PAP.fr

 

La restitution du dépôt de garantie

Lorsqu'il n'y a aucune dégradation, le propriétaire rend le plus souvent le dépôt de garantie immédiatement au départ du locataire, ou dans un très court délai. S'il y a des dégradations, il prend le temps de faire les réparations et de faire le décompte avec le dépôt de garantie grâce aux devis ou aux factures de ces réparations. Il restitue ensuite le solde du dépôt de garantie dans le délai maximal prévu dans le contrat, soit deux mois après le départ du locataire.

En cas de litige

Le locataire se désiste avant la location

Si le locataire a versé des arrhes et se désiste, il les perd. Si le locataire a versé un acompte au moment de la réservation, le locataire perd non seulement la somme qu'il a versée, mais en plus vous pouvez le contraindre à vous payer le montant total du loyer.

Nos contrats de location saisonnière prévoient que si le désistement intervient trois semaines avant le début de la location, les arrhes se transforment en acompte.

Le propriétaire ne veut plus louer

En principe, un propriétaire ne peut annuler une location de vacances. Toutefois, si certains impératifs l'y obligent, il doit indemniser le locataire. Si le locataire a versé des arrhes, vous devez lui restituer le double de cette somme. S'il s'agit d'un acompte, le propriétaire doit non seulement le restituer mais indemniser le locataire pour le préjudice subi (vacances annulées, autre location plus chère, moins confortable). La meilleure solution : trouver un accord à l'amiable avec le locataire. A défaut, ce dernier pourra saisir le tribunal d'instance. Dans ce cas, le juge fixera le montant des dommages et intérêts.

A l'arrivée, la location ne correspond pas au descriptif

Si la location de vacances ne correspond pas au descriptif envoyé, le locataire peut :

  • demander une minoration du loyer s'il s'agit d'un inconvénient réel, mais insuffisant pour refuser la location ;
  • refuser la location s'il s'agit d'un cas grave, et faire immédiatement établir un contrat d'huissier.

Si dans l'un ou l'autre cas les parties ne s'entendent pas sur un règlement amiable, il faut engager une action devant le tribunal d'instance du lieu de situation du bien (lieu de vacances).

Grâce aux photos et à la géolocalisation, les locataires peuvent se rendre facilement compte si votre logement de vacances correspond bien à leurs attentes, cela limite le risque de litiges. Vous avez donc intérêt à présenter votre bien de la façon la plus claire et explicite possible !


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