Location vide ou meublée : quelles taxes ?

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L'impôt sur le revenu n'est pas le seul impôt auquel sont soumis vos revenus locatifs. Vous devez également vous acquittez de certaines autres taxes : les prélèvements sociaux et les impôts locaux.

En location vide

Les impôts locaux

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année et n'est pas récupérable sur le locataire.

Deux réserves toutefois :

  • la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (la "TEOM") qui figure sur l'avis d'imposition à la taxe foncière est récupérable sur le locataire ;
  • pour les baux commerciaux ou professionnels, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire si vous l'avez prévu dans le contrat de location.

La taxe d'habitation est due pour l'année complète par le locataire au 1er janvier.

Si le locataire part en cours d'année sans s'être acquitté de sa taxe d'habitation, vous devez prévenir le fisc par courrier recommandé avec accusé de réception de son départ en précisant sa nouvelle adresse. Sinon, vous serez tenu solidairement avec lui du paiement de la taxe.

La CSG et les autres prélèvements sociaux

La contribution sociale généralisée (CSG). Elle est due par les personnes physiques imposables en France. Elle est assise sur le revenu net foncier et son taux est de 9,9 % (sur les revenus perçus à compter de 2017). Elle fait l'objet d'un avis d'imposition distinct de celui de l'impôt sur le revenu.

Le prélèvement social est dû dans les mêmes conditions que la CSG, son montant est de 5,4 % du net foncier. S'y ajoutent des contributions additionnelles aux taux de 0,3 % et 1,1 %. Contrairement à la CSG, il n'est pas déductible.

La contribution au remboursement de la dette sociale. Elle est également due dans les mêmes conditions que la CSG et son taux est de 0,5 % du revenu net foncier. Elle n'est pas déductible du revenu du contribuable.

Depuis le 1er janvier 2018, le montant global des prélèvements sociaux est passé à 17,2% (contre 15,5 % jusque-là) du fait de l'augmentation de la CSG de 1,7 %.

La TVA

Elle ne s'applique en principe pas aux locations d'habitation en vide. Pour les baux commerciaux ou professionnels, c'est une option pour le propriétaire. Dans le cas où le propriétaire opte pour la TVA, il doit dans les quinze jours suivant le début de la location, souscrire une déclaration d'existence sur un imprimé à retirer à l'hôtel des impôts.

L'option ainsi prise est valable jusqu'au 31 décembre de la neuvième année suivant la déclaration. Elle est ensuite tacitement reconductible par période de 10 ans.

En location meublée

Les impôts locaux

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année et n'est pas récupérable sur le locataire, sauf si cela est prévu dans un bail commercial ou professionnel. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure sur l'avis de taxe foncière est récupérable sur le locataire en bail d'habitation, car elle fait partie de la liste des charges récupérables (en bail commercial, toute charge récupérable doit être indiquée dans le bail).

La taxe d'habitation est due en totalité par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier. En revanche, le propriétaire redevient redevable de la taxe d'habitation si les logements loués constituent tout ou partie de son habitation personnelle et/ou qu'il peut disposer du logement en dehors des périodes de location.

La contribution économique territoriale (CET). Elle ne concerne que les loueurs en meublé. En effet, conformément à l'article 1447 du Code général des impôts, ils sont réputés exercer leur activité à titre professionnel et sont de ce fait redevables de la contribution économique territoriale. Celle-ci  est composée :

  • d'une cotisation foncière des entreprises (CFE),
  • d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La taxe de séjour. Elle ne concerne que les locations saisonnières. Elle peut être instituée par les conseils municipaux dans les stations classées et des communes touristiques. Le montant de la taxe est obligatoirement compris entre 0,20 € et 1,50 € par personne et par nuitée. Cette taxe est récupérable sur le locataire.

Il convient de vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si la commune dans laquelle est situé le logement est soumise à cette taxe et quel en est le montant.

La CSG et les autres prélèvements sociaux

La contribution sociale généralisée (CSG). Elle est due par les contribuables en France. Son taux est de 9,9 %. Elle fait l'objet d'un avis d’imposition distinct de celui de l'impôt sur le revenu. Une partie de cette taxe (à hauteur de 5,1 %) est déductible du revenu global imposable du contribuable.

Le prélèvement social est dû selon les mêmes conditions que la CSG, son montant est de 5,4 % du net foncier. S'y ajoutent des contributions additionnelles aux taux de 0,3 % et 1,1 %. Contrairement à la CSG, il n'est pas déductible.

La contribution au remboursement de la dette sociale. Elle est également due selon les mêmes conditions que la CSG et son taux est de 0,5 % du revenu net foncier. Elle n'est pas déductible du revenu du contribuable.

La TVA

Les locations meublées en sont en principe exonérées sans possibilité d'option. Seule exception, la location meublée est assujettie à la TVA si elle s'accompagne d'au moins trois des quatre prestations parahôtellières suivantes :

  • petit déjeuner ;
  • nettoyage régulier des locaux ;
  • fourniture de linge de maison ;
  • réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ces services transforment de fait la location en un service quasi hôtelier. Sont essentiellement concernées par la TVA, les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services.

Vous pouvez sous ce régime déduire de la TVA que vous recevez de vos clients sur les loyers et prestations (et que vous reversez à l'État), la TVA dont vous vous êtes acquitté lors de vos achats (logement si acquis neuf ou grosse réhabilitation, achat de meubles, de nourriture, etc.).

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VIDEO : Louer vide ou meublé : que choisir ?

Location vide, location meublée ? Le choix n’est pas évident, il implique des conséquences sur la gestion de la location évidemment mais également des conséquences fiscales.

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